Реалии современной жизни в России таковы, что большинство продаваемого у нас жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. В связи с этим каждый год в России наблюдается расширение рынка жилищного кредитования. Кроме того принят ряд законопроектов, надежно защищающих как заемщика, так и банки, выдающих ипотечные кредиты. Поскольку в последнее время большая часть приобретаемого по ипотеке жилья относится к новостройкам, то весьма важным становится вопрос об аккредитации новостроек банками.
Залог по ипотеке в виде квартиры в новостройке
В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть "впросак" при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.
В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.
Риски банка при оформлении ипотечных кредитов на новостройки
При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре - уже готовое жилье может находиться в таком "подвешенном" состоянии несколько лет.
Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках - пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.
Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 "О долевом строительстве" . На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем - банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.
Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:
- проверка каждой отдельной квартиры , на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика - либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
- аккредитация всего строящегося объекта . В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками, желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.
Банковская аккредитация новостройки и застройщика
Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта представляет собой, по сути, одобрение банком выдачи ипотечного кредита в рамках данного объекта. Банк тратится на проведение аудита новостройки в связи с тем, что он заинтересован в выдаче ипотечных кредитов. Для этого службы экономической безопасности банка собирают всевозможные сведения о застройщике. Основной список документов, которые они проверяют, выглядит следующим образом:
- право собственности на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
- разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на данном земельном участке;
- состояние проектной документации.
Также банк проверяет инвесторов проекта - ему интересно откуда финансируется строительство данного дома. Дополнительно проверяются и документы, регламентирующие контроль целевого использования средств дольщиков (хоть этим и занимаются государственные органы, но банк этот аспект также довольно часто интересует).
В большинстве случаев банки отказываются от кредитования покупки квартир в домах, находящихся на стадии котлована. Но довольно часто бывает и так, что банки сами инвестируют средства в строящееся жилье - в этом случае данный объект уж точно будет аккредитован банком поскольку сам банк кровно заинтересован в том, чтобы квартиры в этом доме продать. В подобных ситуациях банк может даже снижать процентную ставку по ипотечным кредитам на квартиры в данном доме.
Стоит отметить, что чаще всего банк начинает вести разговоры об ипотеке, когда объект построен хотя бы на 20-30%. При это аккредитовываться может не весь объект в целом, а его отдельные корпуса - по мере продвижения работ по их постройке.
На практике в этой сфере распространен и ступенчатый подход к аккредитации - сначала банк проверяет (аккредитует) самого застройщика, потом проверяется возводимый объект. А уже после этого решается какие кредитные программы предложить для данного объекта.
Преимущества аккредитации новостройки банком
Для покупателей, которые хотят купить квартиру в конкретной новостройке, факт аккредитации строящего объекта банком является весьма существенным достоинством. Ведь банк имеет гораздо больше ресурсов и возможностей для того чтобы провести качественную проверку и застройщика, и возводимого дома - такой объем и качество проверок в большинстве случаев не под силу отдельно взятому заемщику. Все это существенно повышает шансы на то, что застройщик окажется надежным и жилье будет достроено.
Но стоит помнить, что одних слов застройщика о том, что его объект аккредитован каким-либо банком недостаточно - всегда стоит перепроверять эту информацию в указанном банке. Встречается и такая "серая" схема при которой менеджер застройщика сообщает потенциальному покупателю что объект будет совсем скоро, буквально "на днях" аккредитован банком (или даже несколькими). Но на деле в этом случае все оказывается совсем не так - аккредитация объекта банком либо затянулась на неопределенный срок, либо закончилась с отрицательным итогом.
Аккредитация объекта несколькими банками
В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.
Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.
Заключение
В качестве выводов по данной статье можно отметить, что факт сотрудничества застройщика с банками (аккредитация его объектов банками) является хорошим индикатором его надежности. Но если у объекта нет банковской аккредитации - не стоит делать поспешных выводов, иначе можно упустить выгодное предложение. Может быть аккредитация объекта банками еще не производилась и надо всего лишь подождать ее осуществления (да, за это время стоимость квадратного метра в этом объекте недвижимости может подрасти, но зато и риски существенно снизятся если объект все таки пройдет банковскую аккредитацию). И не стоит полностью доверять словам застройщика о наличии (или будущем наличии) аккредитации его объектов банками - всегда перепроверяйте эту информацию непосредственно в банках. Также в большинстве случаев не стоит пытаться провести самостоятельную глубокую проверку застройщика - если вы обычный человек, не имеющий связей в "серьезных структурах", то качество вашей проверки в любом случае окажется гораздо ниже качества проверки, проведенной банком.
Партнерские программы банков и застройщиков сегодня весьма популярны. Они позволяют продать недвижимость с большей выгодой для всех участников рынка. Готовность идти на взаимные уступки выливается в снижение процентной ставки по ипотечному кредиту или стоимости квадратного метра. А если покупателю приглянулась новостройка, которая не аккредитована ни в одном банке?
Отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и, соответственно, специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Пока они готовы предложить заемщику для покупки квартиры в этом объекте потребительский кредит или ипотеку под залог имеющейся недвижимости.
Немного позже, когда новостройка обретает известность и построены первые этажи, кредитных программ становится больше. Банки охотно предлагают свои продукты желающим, но перед этим проводят специальную процедуру - аккредитацию новостройки. Она включает в себя проверку застройщика и самого объекта. Нужно убедиться в том, что уровень рисков является приемлемым. Однако банк может отказать в аккредитации, если строящийся дом не выдержал проверку.
Попавшие в стоп-лист
По мнению Евгения Лапина, управляющего директора по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка, наиболее распространенной причиной того, что новостройка не аккредитована, является отсутствие разрешительной документации.
Неполный пакет документов у новостройки, только появившейся на рынке, можно объяснить чисто техническими причинами - просто не успели еще собрать все справки. Но что может помешать получить аккредитацию объекту с высокой степенью готовности? Как признаются эксперты, такая ситуация маловероятна, однако новостройки без аккредитации все же присутствуют на рынке. «Основная причина отказа в таких случаях - это история строительства. Если стройка была заморожена из-за финансовых проблем компании-застройщика, имеются пострадавшие дольщики, то банк может отказать в аккредитации даже на высокой стадии готовности объекта», - отмечает Нина Крючкова, вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Играет в минус затянувшийся процесс сдачи дома в эксплуатацию. «Банк вряд ли аккредитует объект, если застройщик неоднократно переносил срок сдачи, публикуя изменения в проектной декларации», - отмечает Евгений Лапин.
Минимальный опыт работы компании-застройщика тоже вызывает опасения. «Если речь идет о строительстве первого дома, то вполне возможно, что банки не захотят брать на себя риски работы с недавно открывшейся незнакомой организацией», - резюмирует Антон Павлов, начальник управления развития розничного бизнеса Абсолют Банка. И тот факт, что новостройка практически завершена, еще ни о чем говорит. «Высокая стадия готовности жилого дома не всегда свидетельствует об отсутствии рисков, - отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. - Приведу пример. Дом уже готов под крышу, но при изначальных проблемах с исходно-разрешительной документацией застройщик не сможет получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и, соответственно, люди не смогут заселиться в купленную ими квартиру».
Схема, согласно которой застройщик планирует привлекать средства покупателей, также имеет большое значение для банка. Логично, что финансовые организации требуют, чтобы продажи шли по 214-ФЗ. Покупка по договору долевого участия (ДДУ) - верный путь получить кредит на желаемую новостройку. Другая схема, ЖСК, не противоречит требованиям действующего законодательства, однако банки настороженно относятся к ней. «Покупатели квартир в подобных новостройках могут получить кредиты, - рассказывает Нина Крючкова. - Однако защищенность банка как кредитора при данной схеме меньше по сравнению с ДДУ. Таким образом, к объектам, строящимся в рамках ЖСК, банки в основном предъявляют более жесткие требования (степень готовности, известные банку застройщики и т. д.)». Стоит отметить, что, по данным «НДВ-Недвижимость», в старых границах Москвы на этих условиях (ЖСК) реализуется 7% новостроек, а на ДДУ приходится около 40%. А вот в Новой Москве доля предложения по ДДУ составляет более 90%. По предварительному договору купли-продажи продается 6% новостроек, по основному договору купли-продажи - 2%.
С аккредитацией надежнее
МНЕНИЕ
Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА»:
«Нередко застройщик начинает продажи сразу после получения разрешения на строительство. Это распространенная практика, и связана она с тем, что девелопер спешит получить средства от продажи квартир для вложения их в дальнейшее строительство. Покупатели, оформив сделку на ранних стадиях, получают хорошую скидку».
Если новостройка аккредитована в банке, значит, кредитор убедился в ее надежности. Но вот вопрос, стоит ли спешить расставаться с деньгами, если объект сотрудничает с несколькими, но малознакомыми банками? «Крупные банки устанавливают определенные требования к объектам и застройщикам, что позволяет быть уверенными в качестве залога», - подчеркивает Нина Крючкова. Более мелкие банки либеральнее, они готовы выдавать ипотеку на новостройки с небольшими проблемами, но по высокой ставке, снижая тем самым свои риски, - считает эксперт.
Перед принятием решения покупателю строящегося жилья нужно взвешенно оценить последствия. Как замечает Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА», по отсутствию аккредитации компании в Сбербанке или ВТБ24 нельзя судить о ее надежности. Чтобы развеять сомнения, стоит поинтересоваться историей застройщика: оценить опыт работы, узнать, какие объекты им построены, как соблюдались сроки строительства.
«Аккредитация в крупных банках - всегда плюс для застройщика и реализуемого объекта, - рассказывает Антон Павлов, - однако иногда в этом нет необходимости. Например, когда застройщик пользуется своим кэптивным (карманным) банком, через ипотечные программы которого продает квартиры, ему просто не нужно получать аккредитацию в других банках». Яркий пример - группа компаний «Пересвет», куда входит Банк Пересвет и девелопер «Пересвет-инвест». Или компания «Дон-Строй», которая принадлежит группе ВТБ. «Никаких дополнительных рисков для клиента, на мой взгляд, в этом случае нет. К тому же, учитывая тесную взаимосвязь и общих собственников, банки и застройщики могут предлагать сниженные ставки по кредитам и дополнительные скидки», - добавляет эксперт.
Выбери меня
МНЕНИЕ
Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка:
«Новостройка может получить отказ в аккредитации, если при наличии уже большого пула банков в продаже остался минимальный объем квартир. Многое зависит от категории жилья: эконом, комфорт, бизнес или элитное. Практика показывает, что в новостройках класса эконом и комфорт основой объем продаж приходится на начальную стадию строительства, а на высокой степени готовности в продаже остаются, как правило, менее ликвидные трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры. Поэтому экономический эффект от аккредитации дома, в котором распродаются остатки квартир, для банка не очевиден».
Сам процесс аккредитации, по данным начальника отдела жилищного кредитования Управления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России Ирины Тереховой, в среднем занимает порядка трех недель. «Если условия аккредитации не стандартные, то срок увеличивается до 1,5 месяцев», - отмечает эксперт.
Некоторые банки не предусматривают проведение подобной процедуры. Правда, нужно учитывать несколько нюансов. Кредитование плохо изученных новостроек - дело рискованное. И покрывать риски приходится с помощью ряда условий. Например, в КБ «МИА» представлена программа «Новостройка». Ставка, срок кредитования и размер первоначального взноса такие же, как и при покупке квартир в аккредитованных объектах недвижимости. Однако есть два обязательных условия: реализация квартир согласно 214-ФЗ и сумма кредита не более 3 млн руб. В ВТБ24 действует программа «Свобода выбора». Здесь тоже есть ограничения по сумме кредита: без аккредитации - до 2 млн руб., при этом ставка на период до оформления квартиры в залог будет повышена на 3,5% от базовой.
Как отмечает Нина Крючкова, в случае поддержки неаккредитованных новостроек риски банка закрываются более высоким процентом. Однако ставка понижается после оформления заемщиком права собственности и залога в пользу банка.
Существует множество факторов, из-за которых новостройку могут не аккредитовать. Но это не означает, что рассчитывать на заемные средства не стоит. В конечном счете в ипотеке заинтересованы все участники рынка. А потому компромисс будет найден. Вопрос только в цене.
Организация является одной из крупнейших российских компаний, предоставляющих финансовые услуги. Учреждение лидирует в ряде отраслей и направлений банковской деятельности. Кроме того Газпромбанк имеет аккредитованные объекты для ипотечного кредита. География достаточно широкая. Охватывается вся территория Российской Федерации.
Ипотечный кредит от Газпромбанка
Данное направление, имеет статус приоритетного для Газпромбанка. Это значит, что каждый клиент может воспользоваться услугами в этой области и выбрать подходящую программу. Аккредитованные объекты Газпромбанка расположены по всей стране.
Независимо от региона и места проживания, клиент сможет воспользоваться этим предложением. Такой подход позволяет расширить базу организации и доказывает лояльность учреждения. Постоянное развитие в этой области выводит банк на определенно новый уровень. Ипотека может быть выдана для следующих целей:
- Приобретение построенного жилья. Относится к новостройкам и вторичному рынку;
- Долевое финансирование. Вклады во время строительства дома. В дальнейшем квартира передается инвестору (вкладчику). Таким образом Газпромбанк передает аккредитованные объекты в пользование клиенту;
- Приобретение земельного участка в коттеджных поселках. Строительство которых осуществляется при помощи банка. Таким образом, все аккредитованные строительные объекты Газпромбанка будут занесены в этот список;
- Специальные условия ипотеки для военных и служащих в силовых структурах;
- Выкуп недвижимости, которая была конфискована у должников и неплательщиков.
Средства на ипотеку выдаются под залог имеющегося имущества. Если недвижимости нет в активе клиента, то кредит будет рассчитан исходя из приобретаемого жилья. К этому правилу относятся все аккредитованные строительные объекты Газпромбанка.
Аккредитованные компании
На рынке ипотечного кредитования каждой строительной организации, желающей реализовать объекты недвижимого имущества в ипотеку, рекомендуется пройти аккредитацию в банке, с которым планируется сотрудничество. Это связано с тем, что ипотека — сложная форма банковского кредита, связывающая три стороны в сделке — банк, компанию-застройщика и покупателя, и репутация в этой сфере очень важна.
По сути, ипотечный кредит — это инвестиция в строящийся объект, поэтому банк должен быть уверен не только в платежеспособности клиента, но и в надежности застройщика, чтобы капитальные вложения не были заморожены на неопределенный срок.
Преимущества для клиентов
Аккредитация компании-застройщика Газпромбанком — это несомненное преимущество для клиентов. Такая процедура гарантирует надежность поставщика и минимизирует риски для покупателя — вероятность получить долгострой крайне низкая. Кроме того, минимальна вероятность отказа от выдачи ипотечного кредита в связи с сомнительной репутаций компании.
Для получения ипотеки от банка, необходимо соответствовать требованиям, выдвигаемым организацией. В целом, они не сильно отличаются от других предложений на рынке. Для получения аккредитованного Газпромбанком объекта нужно:
- Являться гражданином Российской Федерации;
- Иметь постоянную работу (имеется в виду только официальное трудоустройство, которое можно подтвердить надлежащими справками);
- Иметь стабильный и постоянный доход;
- Возраст клиента должен быть не менее 22 лет.
Для клиентов, претендующих на ипотеку в строительной компании, не получившей идентификацию в Газпромбанке, список документов будет немного отличаться.
Аккредитация строительного объекта
Газпромбанк позволяет выполнить операцию аккредитации строительного объекта.
Не только компания-застройщик, но и любой клиент, желающий приобрести жилье в ипотеку у конкретной компании может инициировать процедуру аккредитации. Для этого необходимо посетить отделение Газпромбанка и заполнить заявку, приложив пакет документов.
Процедура доступна как в области базовых программ, так и в сфере военной ипотеки.
Для компании-застройщика получение статуса аккредитованного партнера по строительному объекту тоже имеет несомненные преимущества — такой статус расширяет возможности реализации имущества, увеличивает поток клиентов и уменьшает срок окупаемости и самого строительства, за счет инвестиций банка.
Заключение
Аккредитованный строительный объект — это гарантия надежности и стабильности как для застройщика, так и для клиента. Газпромбанк выполняет аккредитацию объектов по запросу потенциального заемщика или самой организации, на основании представленных документов.
Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.
Застройщик и аккредитация в банке
Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:
- Финансовую надежность застройщика.
- Разрешительную документацию на новостройку.
- Положение дел на строительной площадке.
Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.
Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.
Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.
Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.
Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .
Чем полезна аккредитация новостройки дольщику
Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.
Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».
Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:
- СберБанк
- ВТБ24
- Газпромбанк
- Райффайзенбанк
- Банк «Санкт-Петербург»
- Ханты-Мансийский банк
- Банк «Открытие» и другие.
Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.
Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.
Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:
Loading...