Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты Односторонний договор ренты

Общая характеристика договора пожизненной ренты

По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Особенности договора пожизненной ренты:

Возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;

По своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;

Односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;

Плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);

Расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.

Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.

Предмет договора пожизненной ренты - любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.

При передаче недвижимого имущества рентополучатель приобретает право залога на него (ч. 1 ст. 587 ГК РФ). Отказ от такого права, заявленный в договоре ренты, ничтожен.

Если в договоре идет речь о передаче недвижимого имущества, приобретенного в браке, для заключения договора ренты необходимо согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности их неисполнения (ненадлежащего исполнения). Нарушение этого условия дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в виде определенной денежной суммы (ч. 1 ст. 597 ГК РФ).

Если договором пожизненной ренты предусмотрено бесплатное отчуждение имущества, размер ежемесячной ренты не может быть менее размера прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, установленного законом, а при отсутствии такового - менее размера прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (ч. 2 ст. 597 ГК РФ). Увеличение размера прожиточного минимума влечет соответствующую индексацию и размера пожизненной ренты (ч. 3 ст. 597 ГК РФ).

Как правило, пожизненная рента выплачивается в конце каждого календарного месяца, однако эти условия могут быть изменены договором (ст. 598 ГК РФ).

Существенные условия договора пожизненной ренты

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

Порядок заключения договора пожизненной ренты

При заключении договора пожизненной ренты удобно использовать следующий алгоритм действий:

Обсуждение и согласование сторонами обозначенных выше условий сделки;

Подготовка получателем ренты документов, подтверждающих его право собственности на имущество, передаваемое под рентные выплаты.

Получателю ренты понадобятся следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации права собственности,
документы, на основании которых оно возникло (договор купли-продажи, дарения и т.д.), - справка о кадастровой стоимости объекта и его кадастровый паспорт,
выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на передаваемом имуществе;
справка о зарегистрированных лицах. Плательщику ренты рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья владельца квартиры (иного имущества), передаваемого под пожизненную ренту. Поскольку заключенный договор можно оспорить по причине недееспособности одной из его сторон, получение соответствующих справок позволит добросовестному плательщику обезопасить свои интересы.

Оформление и удостоверение договора пожизненной ренты производится в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Составив договор и собрав все необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который проверяет пакет документов, оценивает осознанность действий и дееспособность сторон и принимает решение об удостоверении договора пожизненной ренты. При необходимости часть документов может быть истребована нотариусом самостоятельно. За совершение нотариальных действий необходимо уплатить государственную пошлину.

Если договор пожизненной ренты предусматривает отчуждение квартиры (или иного недвижимого имущества), он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Для этого в регистрационные органы (Росреестр) подаются: соответствующее заявление, нотариально удостоверенный договор ренты (в трех экземплярах), квитанция об оплате государственной пошлины. На основании этих документов плательщику ренты выдается свидетельство о собственности с указанием обременения имущества в виде ренты.

Мы с братом владеем земельным участком в размере 10 гектар на праве долевой собственности. Доли у нас равные. У нас возникли некоторые проблемы с совместным распоряжением имущества и я хочу выделить свою долю в натуре. Опять же и здесь возникли недопонимания, поскольку к этому участку подведены дорога и коммуникации только в одной точке. Есть ли еще какие-то способы решения нашего конфликта, кроме как обращение в суд.

Моя дальняя родственница во время одного из визитов к нам пообещала подарить мне на свадьбу ценную семейную реликвию – старинную икону. Это слышали практически все члены семьи. Свадьба состоялась, но подарок я так и не получила, эта родственница не смогла приехать на свадьбу, заболела, но через полгода подарила икону своей подруге, которая, по ее словам, ухаживала за ней. Можно ли оспорить такой дар, и вернуть икону обратно в семью, на том основании, что она должна была быть подарена мне?

Наша семья решила купить квартиру большую по площади, а старую продать. Наш риэлтор предложил одновременно с поиском покупателей на нашу квартиру начать и поиск подходящей жилплощади. И так получилось, что мы нашли вариант, где продавец понравившейся нам квартиры захотел переехать в нашу квартиру. Поскольку разница в цене квартир существенная, необходимо совершить доплату. Можно ли включать в договор мены условие о доплате, илу нужно заключить два отдельных договора купли-продажи?

Я заключил договор на создание дизайн-проекта для моей квартиры. Я внес аванс в размере 25 % от полной стоимости работы дизайнера, после чего он пообещал сразу же приступить к работе. Но через два дня дизайнер позвонил, и сказал, что не сможет закончить работу, при этом об авансе он умолчал. Могу ли я расторгнуть с ним договор и потребовать возврата аванса?

У меня такая ситуация. По интернету в магазине я заказал себе некоторые вещи, идеально подходящие для рыбалки, которой я страстно увлекаюсь. Сумма товара – 4000 рублей. Внес предоплату, однако товар так и не поступил. Уже прошло 3 недели. Скажите, как мне поступить в данной ситуации? Может ли это быть мошенничеством, и как вернуть свои деньги?

У меня подписан договор с моей няней, которая в рабочие дни приходит на работу для ухода за моим сыном. Я работаю руководителем в крупной компании, мой муж со мной развелся 2 года назад по личным причинам, я сама воспитываю ребенка и много работаю, чтобы обеспечить ему достойное будущее. Для того, чтобы успеть по всем делам, я нанимаю няню. С недавнего времени она заявила, что не может уже приходить, как раньше, вследствие чего мы обсудили иные условия. У меня вопрос: можно ли поменять условия в договоре, или это необязательно?

Ситуация такая. Я хочу заняться поставками товаров из отдаленного российского города. При переговорах с фирмой оказалось, что они могут выслать первую партию товаров после моей предоплаты, не подписывая никаких договоров и контрактов. Скажите, возможно ли такое? Как мне себя обезопасить в данном случае

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора ренты.

"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:

рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту

бессрочно (постоянная рента) или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты : реальный, возмездный, двусторонний (односторонний - др. мнение).

Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель : предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Подробнее

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным : он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество ". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам , признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

Форма договора ренты

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Примечание

Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

Предмет договора

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора :

рента - в денежной и натуральной форме,
имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.

Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Подробнее

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

Правовое регулирование договора ренты

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Стороны в договоре ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты .

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

любые граждане,
коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Подробнее

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Подробнее

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Комментарий к Ст. 583 ГК РФ

1. В ГК РСФСР 1964 г. была закреплена особая разновидность договора купли-продажи — купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. ст. 253 и 254). В части второй ГК РФ рента закреплена как одно из самостоятельных договорных обязательств, входящих в группу обязательств по передаче имущества в собственность.

Обязательство из договора ренты — общее понятие, включающее в себя также и пожизненное содержание с иждивением, вынесенное в наименование гл. 33 ГК РФ. Поэтому нормы § 1 комментируемой главы носят общий характер и применяются ко всем видам договора ренты, т.е. и к постоянной, и к пожизненной ренте, разновидностью которой в свою очередь является договор пожизненного содержания с иждивением.

———————————
Об этом см., напр.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 327.

Цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю на условиях периодической выплаты бывшему собственнику вознаграждения. Такое вознаграждение, выплачиваемое периодически, и называется рентой.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

О значении термина «рента» см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 620 — 628.

Как следует из легального определения договора ренты, рента может быть выражена не только в денежной, но и в иной форме. Так, в силу ст. 590 ГК РФ договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика ренты может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК).

2. Договор ренты является возмездным. В качестве встречного предоставления по данному договору выступает рента, однако в случае, если имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (ст. 585 ГК), дополнительным встречным предоставлением по договору ренты является также покупная цена.

Периодически уплачиваемая в виде денежных средств или в иной форме рента может быть суммирована и подсчитана лишь по прекращении договора, которое может произойти в любой момент по различным основаниям. Постоянная рента может быть прекращена выкупом или случайной гибелью имущества, переданного под выплату ренты. Пожизненная рента прекращается смертью получателя ренты, а также иными обстоятельствами (ст. ст. 599, 605 ГК).

В результате в момент заключения договора общая сумма встречного предоставления, которую получит получатель ренты, неизвестна, поскольку она зависит от разных обстоятельств, в том числе, например, от прекращения обязательства по воле плательщика ренты (см. ст. 592 ГК). По этой причине договор ренты является алеаторной сделкой. Обе стороны этого договора не могут с уверенностью рассчитывать на то, что отчуждение имущества по договору сопровождается передачей денежного или иного эквивалента, по стоимости совпадающего с рыночной ценой этого предмета.

Это же обстоятельство позволяет отличить договор ренты от договора купли-продажи с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК), покупная цена по которому известна заранее или может быть определена. В случае, когда оплата товара по договору купли-продажи производится покупателем непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, отличие купли-продажи от ренты еще более очевидно. Обязательства сторон по договору купли-продажи исполняются при передаче предмета договора и уплате покупной цены, и при условии надлежащего исполнения в этот момент обязательство из договора купли-продажи прекращается. В свою очередь при передаче плательщику ренты предмета договора обязательство только возникает.

Однако нельзя не отметить, что договор постоянной ренты может предусматривать порядок расчета выкупной цены постоянной ренты таким образом, что общая сумма произведенных плательщиком ренты платежей по договору не превысит рыночной стоимости предмета договора (п. 1 ст. 594 ГК). Такой договор утрачивает черты алеаторной сделки.

3. Как уже отмечалось, договор ренты является возмездным, что отличает его от договора дарения. Всякое обещание приобретателя имущества по договору дарения производить периодические выплаты дарителю или предоставлять ему содержание в иной форме, если это обещание по смыслу договоренности сторон являлось условием передачи имущества в дар, превращает сделку, внешне оформленную как дарение, в договор ренты, так как в соответствии со ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Эта сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

Разумеется, отношения по договору ренты невозможно отождествить с отношениями при наследовании по завещанию. Составляя завещание, гражданин определяет судьбу принадлежащего ему имущества на случай своей смерти и сохраняет право собственности на это имущество. При заключении договора ренты право собственности на имущество переходит к плательщику ренты сразу, в момент передачи этого имущества или в момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (ст. 585 ГК). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК), отсутствие которого влечет ничтожность договора ренты на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, независимо от того, какое именно имущество передается под выплату ренты. В случае отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, договор подлежит государственной регистрации. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой. В договоре должны быть предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательства плательщиком ренты. Для недвижимого имущества - это залог в силу закона. Договор ренты бывает двух видов: постоянная и пожизненная рента, причем пожизненная рента имеет такую разновидность, как договор пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК). Существенным условием договора, это обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст. 329 ГК) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК).

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (ст. 590,597 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. Пожизненная рента выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни и выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Выкуп ренты - особый способ расторжения договора. Если со стороны плательщика – отказ в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения ренты (ст. 592 ГК), получатель ренты – в праве, требовать только в случаях предусмотренных ст. 593ГК. Выкупная цена (при ее неопределенности) – платная рента (сумма годовых рентных платежей ст. 594 ГК); бесплатная – сумма годовых рентных платежей и цена имущества определяется (ст. 424, 594 ГК). Согласно (ст. 601 ГК) по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина так же допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (ст. 596, 605 ГК) Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также уход за ним, и также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (ст. 602 ГК). В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты (на условиях пожизненного содержания) плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 594, 599 ГК). Договором может быть предусмотрена возможность замены условия о предоставлении содержания в натуральной форме на периодические платежи в денежном выражении в течение жизни получателя содержания (ст. 603 ГК РФ); Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.