Когда договор требует государственной регистрации. Государственная регистрация сделок: понятие, случаи, порядок

Общие основания закреплены в Главе 9 ГК “Сделки” нормами о ничтожности:

• 1) сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК);
• 2) мнимых и притворных сделок (ст.170 ГК);
• 3) сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК);
• 4) сделок, совершенных несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лит (ст. 172 ГК);
• 5) сделок, совершенных с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие (п.2,3 ст.162 и п.1 ст.165 ГК);
• 6) сделок, совершенных с нарушением требованием о их государственной регистрации (п.1 ст.165 ГК).

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности, ничтожны потому, что представляют собой серьезные и опасные нарушения действующего законодательства, носят антисоциальный характер и посягают на существенные государственные и общественные интересы. Именно публичный характер интересов, нарушаемых подобными сделками, позволяет говорить о них как об антисоциальных. Очевидна такая антисоциальная направленность сделок, создающих угрозу экономической безопасности государства:

• а) внешнеторговых сделок юридических лиц, когда под видом товаров, указанных в лицензии (например, лома черных металлов), продаются за рубеж сплавы редких металлов;
• б) сделок, нарушающих монопольное права государства на определенные виды деятельности (например, право на продажу отдельных видов вооружения);
• в) мнимых внешнеторговых сделок для перевода валютных средств, полученных в кредит, за рубеж с целью их хищения (сделки, совершенные с нарушением правил валютного контроля).

Аналогичную антисоциальную направленность имеют сделки, совершение которых создает угрозу общественной безопасности, например сделки купли-продажи боевого вооружения, взрывчатых материалов, боеприпасов, совершаемые неуполномоченными лицами; сделки, направленные на производство и сбыт товаров и продукции, обладающих свойствами, опасными для жизни и здоровья потребителей, и т п. Антисоциальны и сделки, создающие угрозу моральному здоровью нации и нарушающие требования нравственности, например сделки с целью распространения на рынке литературы, пропагандирующей войну, национальную расовую или религиозную вражду, и т.п.

Объективную сторону антисоциальных сделок составляют серьезные и особо опасные нарушения закона, чаще всего являющиеся преступными действиями, посягающими на основы правопорядка и нравственности. Субъективная сторона таких сделок характеризуется прямым или косвенным умыслом одной или обеих сторон, вступающих в такую сделку.

Основным критерием признания такой сделки недействительной является ее цель. Внешне сделка может выглядеть вполне законной; ни по форме, ни по содержанию может не противоречить закону.

Так, если с соблюдением всех требований закона была совершена сделка купли-продажи дома для того, чтобы в этом доме организовать тайное производство оружия, то сделка является ничтожной со всеми вытекающими из этого последствиями. Также, примером сделки, противной основам правопорядка и нравственности, может служить договор, по которому, под видом приватизации, государственное имущество передается по искусственно заниженной цене.

Ф.С. Хейфец отстаивает точку зрения, устанавливающую, что ст. 169 ГК РФ содержит понятия “основы правопорядка и нравственности”, которые затрудняют ее применение судебной практикой. Потребуется немало усилий и времени, пока будет определен круг законов, составляющих основы правопорядка и условия применения не правового понятия “нравственность”. Одним из возможных признаков такого рода сделок может служить уголовная наказуемость соответствующего действия.

Было бы целесообразно, чтобы сам законодатель определил круг законов, которые составляют “основы правопорядка”. Очевидно, что и формулировка ст. 169 ГК РФ была бы иной. Тем более что диспозиция данной статьи не совпадает с заголовком этой нормы - “Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности”. Диспозиция же нормы сформулирована таким образом, что сделка признается ничтожной, если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Следовательно, ничтожной признается сделка, противоречащая как основам нравственности, так и основам правопорядка. Такое содержание диспозиции дает основание считать достаточным для признания сделки ничтожной ее совершение только с целью, противоречащей основам нравственности. Но вряд ли это так. Очевидно, ничтожной ст. 169 ГК РФ считает сделку, противоречащую одновременно основам правопорядка и нравственности, как это указано в заголовке этой статьи. Поэтому целесообразно, чтобы законодатель внес изменения в содержание рассматриваемой статьи, чтобы не было противоречия между заголовком и диспозицией статьи. Совершенно очевидно, что для признания сделки ничтожной по ст. 169 ГК РФ с последствиями, предусмотренными частями второй и третьей, явно недостаточно, чтобы сделка не соответствовала (противоречила) только основам нравственности. Тем более что “нравственность” (мораль) - это понятие не юридическое.

Мнимая (фиктивная) сделка ничтожна потому, что она совершается для вида, без намерения создать юридические последствия.

Как известно, сделка - это волевой акт, в котором надо различать два элемента: волю (субъективный) и волеизъявление (объективный). Оба эти элемента необходимы и равнозначны, и только в их единстве заключена сущность сделки. Нарушение этого единства приводит к недействительности сделки.

Мнимые и притворные сделки - яркое тому подтверждение. Поэтому неправильно полагать, что в мнимых сделках вообще нет воли и за отсутствием фактического состава ее надо считать не ничтожной, а несовершившейся .

Мнимая сделка может быть совершена в любой форме, но, как правило, стороны стараются облечь ее в письменную (простую или нотариальную) форму, чтобы документ мог послужить доказательством ее совершения, не говоря уже о том, что предписанная законом форма соблюдается всегда.

Иначе говоря, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Мнимая сделка может быть совершена в противозаконных целях (например, лжедарение имущества с целью укрыть его от конфискации) и без таких целей, но в любом случае она абсолютно недействительна (ничтожна), т.к. субъекты, совершающие ее, не желают и не имеют в виду наступление правовых последствий, порождаемых сделками такого вида (п.1 ст. 170 ГК РФ).

Такие сделки совершаются для того, чтобы создать ложное представление у третьих лиц. Сделка является мнимой, если обе стороны в полной мере это осознают и ни одна из них не собирается приступать к исполнению.

Чаще всего такие сделки совершаются для того, чтобы уменьшить (увеличить) объем имущества. Так, опасаясь банкротства, гражданин или фирма продает по заниженной цене наиболее ценное имущество, с тем, что в действительности имущество будет оставаться в собственности лица, якобы продавшего его.

Мнимая сделка, совершенная с целью создать у третьих лиц впечатление о больших размерах совершаемых данным лицом или фирмой операций может помочь в получении кредита.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка заключается также только для вида, но в отличие от мнимой прикрывает другую сделку, которую стороны в действительности хотели заключить.

Притворные сделки заключаются и в целях ухода от налогообложения. В рамках договора о совместной деятельности передача одним его участником другому продукции, оказание услуг, перечисление денежных средств не относятся по налоговому законодательству к налогооблагаемым объектам. В случае каких-либо нарушений налоговые органы в актах проверки таких субъектов указывают, что договоры о совместной деятельности недействительны (ничтожны), и применяют финансовые санкции.

Действительная воля субъектов получает иное выражение. Поэтому притворная сделка сама по себе всегда признается ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Прикрываемая сделка, в свою очередь, может быть действительной или недействительной. Чаще всего прикрывается незаконная сделка.

Так, сделка дарения доли участника в уставном капитале “ООО” может прикрывать куплю-продажу этой доли с целью обхода права преимущественной покупки доли другим участником общества, предусмотренного п.2 ст. 93 ГК.

Когда прикрываемая сделка не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если она незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

В случае притворной сделки стороны желают создать правовые последствия, но не те, которые предусмотрены в сделке. Здесь по существу имеют место две сделки: мнимая, которой стороны не желали придать правовые последствия, и скрываемая, т.е. та, которую стороны в действительности имели в виду.

Так, фирма, продающая благотворительному фонду необходимое оборудование, оформляет это не как договор купли-продажи, а как взнос в фонд. Если этот факт будет установлен, то к данным отношениям будут применены правила, регулирующие договор купли-продажи.

Сделки, совершенные лицами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства, ничтожны потому, что у таких лиц отсутствует способность к самостоятельной, целенаправленной деятельности и оценке ее последствий. Ничтожными являются все сделки, совершенные такими гражданами, включая мелкие бытовые. Если на момент совершения сделки гражданин, страдающий психическими расстройствами, не был признан судом дееспособным, но не мог понимать значения действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана недействительной по иску его опекуна (п.2 ст. 177 ГК РФ). В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п.2 ст. 171 ГК).

Например, недееспособным лицом была совершена сделка по покупке квартиры. Вследствие изменения ситуации на рынке сделка теряет экономическую привлекательность для продавца. И он “вспоминает” о ее ничтожности и требует возврата квартиры. В этом случае опекун неспособного лица может в противовес требованиям продавца предъявить иск о признании сделки по покупке квартиры действительной как совершенной к выгоде опекаемого им гражданина.

Ф.С. Хейфец утверждает, что законодатель в п.2 ст. 171 ГК уже не первый раз проявляет непоследовательность и вместо закона, признающего сделку ничтожной и недействительной с момента ее заключения, дает возможность признавать ничтожную сделку действительной. “Вряд ли это способствует стабильности гражданского оборота”. Это же касается сделок, совершенных несовершеннолетними не достигшими четырнадцати лет (п.2 ст. 172 ГК РФ).

Сделка признается недействительной независимо от того, сознавала ли сторона, что она совершает сделку с лицом, не могущим самостоятельно участвовать в сделке вообще или не могущим самостоятельно принимать участие в такого рода сделках, или нет. Существенно только то, что одной из сторон является недееспособный.

Если при действии ГК РСФСР 1922 г. объявление лица недееспособным оформлялось решением исполкома местного совета, то с введением в действие в 1964 г. Гражданского и Гражданского процессуального кодексов РСФСР это отнесено к компетенции суда (ст. 15 ГК РСФСР и п. 3 ст. 245 ГПК РСФСР).

Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, по общему правилу ничтожны потому, что такие несовершеннолетние дети не способны в полной мере самостоятельно, целенаправленно оценивать свои действия и их последствия. Поэтому в любом случае ничтожны сделки, совершенные самостоятельно малолетними, не достигшими шести лет. Такая сделка не создает взаимных прав и обязанностей.

Так, если малолетний унес из дома ценную вещь и продал ее, покупатель не приобрел права собственности на эту вещь. Родители (усыновители, опекун) могут истребовать эту вещь, поскольку совершенная сделка ничтожна.

При этом должна быть возвращена уплаченная за вещь сумма. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.

Ничтожность сделки, совершенной с нарушением формы , основывается на том, что сделке не придана необходимая с точки зрения закона или соглашения между сторонами форма, дающая возможность правильного восприятия воли субъектов.

Сделки, совершенные в надлежащей форме, но с нарушением требований государственной регистрации , ничтожны. Ведь для того чтобы сделка, требующая государственной регистрации, породила гражданско-правовые последствия, необходимо наличие юридического состава, включающего как саму такую сделку, так и факт ее государственной регистрации.

Ничтожность сделки и иные последствия нарушения формы сделки будут подробно описаны в разделе 2.2.

Специальные основания ничтожности сделок закреплены в различных нормах гражданского законодательства. Так, п.З ст.22 гласит: “Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом”. Ограничение прав и свобод граждан, связанное с психическим расстройством, допустимо лишь в случаях, предусмотренных законами РФ, таких как Закон РФ “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании”. В соответствии со ст. 6 этого Закона “гражданин может быть временно (на срок не более пяти лет и с правом последующего переосвидетельствования), признан непригодным вследствие психического расстройства к выполнению отдельных видов профессиональной деятельности...”

Кроме того, ничтожны сделки опекунов, попечителей, их супругов, близких родственников с подопечными, за исключением передачи имущества в дар или безвозмездное пользование.

Каждый участник полного товарищества независимо от того, управомочен ли он вести дела товарищества, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению участников товарищества, ничтожны. Ничтожны также сделки между участниками полного товарищества об ограничении или устранении их ответственности по обязательствам товарищества, а также сделки между участниками полного товарищества об отказе от права выйти из товарищества.

1.4. Основания оспоримости сделок

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в своих положениях о недействительности сделок не упоминал термин “оспоримость сделки”. Однако в целом ряде норм ГК РСФСР (ст. 54, 55, 56) употреблялось выражение “признается судом недействительной по иску”, и во всех этих нормах перечисляются лица (физические и юридические), которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной. Эта категория недействительности получила название “оспоримость”. Она объединяла большую группу разнообразных условий недействительности, о которых речь пойдет ниже, но всем им присущи общие черты, послужившие основанием для выделения их в самостоятельную группу.

Оспоримость означает прежде всего, что сделки, ею пораженные, вызывают те правовые последствия, которые участники имели в виду при их совершении, но вместе с тем им свойственны, определенные несоответствия требованиям закона, которые дают основания для иска об их недействительности.

Для признания этих сделок недействительными в суд по основаниям, указанным в законе, могут обратиться лишь те лица, которые указаны в каждой норме закона.

Выделение условий оспоримости сделок в отдельную категорию объясняется тем, что признание их недействительными не может иметь места без иска заинтересованного лица или потерпевшей стороны.

Так, прокурором будет заявлен иск о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием обмана, угрозы или насилия, а потерпевший в судебном заседании не подтвердит этого и пояснит, что эти обстоятельства не имели никакого влияния на его решение совершить сделку.

Таким образом, только возбуждение спора будет свидетельствовать о том, что на совершение сделки повлияли условия, которые вызывают ее оспоримость, и, наоборот, отсутствие спора подтверждает, что заключенная сделка соответствует интересам ее участников или получает одобрение третьих лиц, которые должны были дать согласие на ее заключение. Эти свойства условий (оснований) оспоримости сделок исключают возможность признания их недействительными по инициативе суда без возбуждения соответствующего спора заинтересованными или потерпевшими лицами.

К числу оспоримых сделок действующее гражданское законодательство относит:

• 1) сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);
• 2) сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки (ст. 174 ГК);
• 3) сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК);
• 4) сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК);
• 5) сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
• 6) сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК);
• 7) сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

Сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности подразделяются на 2 самостоятельных вида.

К первому относятся сделки, совершенные юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Ко второму виду сделок относятся сделки, совершенные юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью.

Правоспособность юридического лица в том, что оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Лицензия считается отсутствующей у юридического лица в тех случаях, когда:

• лицензия не получалась;
• лицензия отозвана органом, выдавшим ее;
• окончился срок действия лицензии;
• превышен объем прав, предоставленных лицензией.

Яркими примерами сделок, совершенных юридическими лицами, не имеющими лицензии на соответствующую деятельность, являются сделки различных быстро “лопнувших” финансовых компаний, занимавшихся сбором денежных средств с населения под обещания высоких процентов при отсутствии у них лицензий кредитных учреждений.

Такие и им подобные сделки по общему правилу оспоримы, т.к. признание их ничтожными означало освобождение недобросовестных юридических лиц, действующих без лицензии, от обязательств перед добросовестной стороной.

Необходимым условием признания такой сделки недействительной является установление факта: знала ли или должна была знать другая сторона о том, что сделка совершена в нарушение установленных ограничений, либо без соответствующей необходимый лицензии. Лишь в том случае, когда другая сторона знала или должна была знать об этом, сделка может быть признана недействительной. Это положение направлено на охрану интересов стороны, которая могла не знать и не должна была знать о том, что сделка противоречит предъявляемым требованиям.

Круг внеуставных сделок определить не просто, так как учредительные документы юридических лиц не содержат и не могут содержать исчерпывающего перечня сделок, которые относятся к сфере их деятельности.

Сделки, совершенные с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки, оспоримы при наличии 3 условий:

• 1) полномочия лица на совершение сделки должно быть ограничено договором либо полномочия органа юридического лица - учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, законе или как они могут стать очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений (ст. 174 ГК).

Примером того, как полномочие на совершение сделки может считаться очевидным из обстановки, является ситуация, когда продавец оптового магазина, имеющий в соответствии с уставом магазина и трудовым контрактом право самостоятельно, без администратора, совершать сделки на сумму не свыше пяти тысяч рублей, систематически отпускает товар на большую сумму.

• 2) совершая сделку, гражданин или орган юридического лица должны выйти за пределы вышеуказанных ограничений.

Иначе говоря, представитель покупает оборудование на сумму, превышающую указанную в договоре поручения; исполнительный орган акционерного общества совершает сделку с недвижимостью без предварительного решения совета директоров общества; продавец отпускает товар на сумму свыше допустимой.

• 3) Другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

В интересах стабильности и надежности имущественного оборота ст. 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий.

• 1) требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке;
• 2) этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений;
• 3) требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица, следовательно, невозможно заявление такого требования в виде возражения по предъявленному иску, что нередко делается на практике, а должен быть предъявлен встречный иск.

Независимо от наличия названных в ст. 174 условий суд, как это следует из текста статьи, вправе не признать сделку недействительной, т.к. ГК оставляет решение этого вопроса на усмотрение суда (“сделка может быть признана судом недействительной”).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, оспоримы, если указанные лица совершают сделки без согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), когда такое согласие необходимо в соответствии с требованиями закона. Согласие на заключение сделки может быть получено до, во время и после заключения сделок. Приведенные правила неприменимы к сделкам, которые в силу закона указанные лица могут совершать самостоятельно (п.2 ст.26 ГК РФ). Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет раскрыта в ст.26 ГК РФ.

Причем ГК РФ требует письменного согласия на совершение сделки несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет (п. 1 ст. 26), а для сделок, гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами - не содержит специального указания к форме согласия попечителя, поэтому следует считать, что такое согласие должно даваться в форме, предписанной для совершения соответствующей сделки.

Право на возбуждение дела о признании гражданина ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами имеют члены его семьи, прокурор, органы опеки и попечительства, психиатрические лечебные учреждения, профсоюз. Указанный перечень является исчерпывающим.

Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими веществами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое чрезмерное или систематическое их употребление, которое влечет за собой непосильные расходы на их приобретение, что вызывает материальные затруднения и ставит семью в тяжелое положение. Наличие заработка или иных доходов у других членов семьи не имеет значения, если семья не получает от этого лица необходимых средств или вынуждена содержать его полностью или частично.

Установив указанные обстоятельства, суд признает данное лицо ограниченно дееспособным, а органы здравоохранения на основании этого решения суда устанавливают над ним попечительство. Это производится с целью лишения этого лица возможности самостоятельно получать и распоряжаться своим заработком и другими доходами (авторский гонорар, вознаграждение за открытие, изобретение и т.п.), а также совершать сделки по распоряжению имуществом (продавать, дарить, менять, завещать, покупать и т.д.). Все действия подобного рода в интересах семьи ставятся под контроль попечителя, и согласно ст. 176 ГК РФ по иску попечителя судом должны признаваться недействительными все сделки по распоряжению имуществом, совершенные без его согласия лицом, ограниченным в дееспособности.

Субъектом сделки, недействительной по ст. 176 ГК РФ, не может быть лицо, хотя и злоупотребляющее спиртными напитками или наркотическими веществами, но еще не признанное судом ограниченно дееспособным.

Отмена судом ограничения дееспособности гражданина может иметь место только при наличии достаточных данных, свидетельствующих о прекращении им злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, и поэтому ему может быть доверено самостоятельное распоряжение денежными средствами и имуществом. Ограничения также отменяется, если перестала существовать семья ограниченно дееспособного (развод, смерть и т.п.) и отпала его обязанность представлять средства на ее содержание.

Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими оспорима потому что в момент ее совершения дееспособный гражданин не мог руководить собою, т.е. не мог осознанно формировать свою волю. Неспособность дееспособного гражданина понимать значение своих действий или руководить ими может быть вызвана различными обстоятельствами, доказанными в процессе рассмотрения спора:

• нервным потрясением,
• физической травмой,
• глубоким алкогольным или наркотическим опьянением и т.д.

Примером сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, является сделка, когда гражданин, находясь в сильном алкогольном опьянении, продает за бесценок весьма дорогую вещь.

Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими должна иметь место в момент совершения сделки. Если совершение сделки - процесс, растянутый во времени (направление предложения о ее совершении, получение согласия и т.д.), то моментом совершения сделки надлежит считать заключительный этап ее оформления, придающий сделке правовую силу (подписание договора, государственную регистрацию, передачу имущества и т.п.). С иском в суд о признании недействительной сделки, совершенной дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, могут обратиться сам гражданин, совершивший их, либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Иногда они вызываются посторонними для сделки обстоятельствами (гибель близких, физическая травма), но могут зависеть и от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение). В любом случае, факт совершения гражданином сделки в момент, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, должен быть надлежащим образом доказан. Свидетельские показания, как правило, будут недостаточными; нужно заключение соответствующих медицинских органов, и может оказаться необходимым проведение экспертизы.

Недееспособность может быть обусловлена только устойчивой душевной болезнью или слабоумием. В то время как временная неспособность понимать значение своих действий и руководить ими вызывается функциональными расстройствами психики, нарушением физиологических процессов в организме или иными болезненными явлениями. Такое состояние может наступить при самых различных обстоятельствах, и поэтому необходимо учитывать не только состояние лица, но и все другие обстоятельства, характеризующие обстановку, в которой была совершена оспариваемая сделка. Это состояние не совпадает ни с невменяемостью, ни с недееспособностью. Поэтому неправильно его называть адееспособным, так как этот термин не отличается от недееспособности.

Правила об оспоримости сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий, применяются также к сделкам, совершенным гражданином, впоследствии признанным недееспособным .

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Признаков ст. 177 ГК РФ надо придерживаться и в том случае, если лицо страдало душевным заболеванием (расстройством) или слабоумием, но в установленном порядке не было признано недееспособным. В таком случае требуется доказывать, что именно в этот момент, когда совершалась данная сделка, лицо не понимало значения своих действий или не могло ими руководить. Из общего правила о том, что иск о признании сделки недействительной может заявить только лицо, которое при ее совершении находилось в таком состоянии, что не могло понимать значения своих действий или руководить ими, в таком случае должно быть допущено исключение.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, оспорима потому, что в результате действий, совершенных в виде сделки, получает выражение неправильно сложившаяся воля одной из ее сторон и соответственно возникают иные последствия, нежели те, которые она действительно имела в виду. В результате такого заблуждения могут быть признаны недействительными сделки граждан и юридических лиц. Дефект сделки, совершенной под влиянием заблуждения, лежит в сфере психики лица, заключившего ее. В этом случае неправильные, не соответствующие действительности представления или неведение о каких-то обстоятельствах, вызвавшие заключение сделки, возникают у него помимо воздействия на него контрагента или третьих лиц.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Мелкие ошибки и незначительные расхождения между желаемыми и действительными последствиями, возникшими в результате сделки, не могут служить основанием для признания недействительности сделки.

Вопрос, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника. Не может считаться существенным заблуждение неправильное представление о норме права и последствиях ее применения.

Юридическая литература, судебная и арбитражная практика признавали, что существенное значение имеет заблуждение в характере предмета, в качестве вещи, в установленной цене. Причем эти обстоятельства относятся к сделкам как граждан, так и юридических лиц, ибо заблуждаться может каждый, безотносительно к тому, действует ли он как гражданин в своих интересах или как единоличный исполнительный орган либо представитель юридического лица, выступающий от имени и в интересах последнего. Вопрос о существенности заблуждения безусловно должен решаться на основании фактических обстоятельств каждого конкретного дела, оцениваемых в соответствии с установившимся пониманием того или иного обстоятельства. При такой оценке какой-то из перечисленных моментов может не иметь существенного значения для конкретного случая.

Например, стороны заключили подрядный договор на изготовление вывесок для одной из них, а назвали этот договор "трудовое соглашение". Совершенно очевидно, что такое заблуждение в правовой природе сделки не будет иметь существенного значения, поскольку обе стороны имели в виду определенное содержание сделки, в котором они не ошибались. И наоборот, если стороны имели в виду передачу вещи в собственность другой стороне, но одна из них считала, что это произойдет в результате мены, а другая- купли-продажи, то такое заблуждение будет иметь существенное значение, так как ошибка относится к природе договора и для стороны, желавшей совершить мену, не безразлично, что она получит взамен своей вещи.

Под заблуждением, имеющим существенное значение, ГК понимает заблуждение относительно природы сделки.

Например, наниматель считает, что собственник предоставляет ему помещение для длительного пользования, а в договоре предусмотрено лишь право разового использования. Заблуждение, в которое наниматель был введен формулировкой договора, может служить основанием недействительности сделки.

Закон предусматривает также в виде основания для признания недействительности заблуждение относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Так, предприниматель покупает дом, в котором намеревается оборудовать мастерскую. Однако выясняется, что конструкции дома слабы и не выдержат работающего оборудования. Такое заблуждение имеет существенное значение и может служить основанием признания сделки купли-продажи дома недействительной.

Не может служить основанием признания недействительности сделки заблуждение и в мотивах.

Например, гражданин, рассчитывая перейти на работу в другой город, покупает там дом. Оказалось, однако, что его переход на предполагаемую работу не состоялся. Это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Другой дело, если бы по этому мотиву он включил отлагательное или отменительное условие в совершаемую сделку. Тогда наступили бы последствия, предусмотренные в ст. 157 ГК РФ.

Согласно ст. 178 ГК РФ право возбуждения спора о признании сделки недействительной принадлежит только стороне, которая действовала под влиянием заблуждения. Отсутствие иска этой стороны свидетельствует о том, что заблуждение не повлияло на ее волю заключить сделку. Следует отметить, что закон исходит из презумпции вины стороны, которая действовала под влиянием заблуждения, и связывает с этим ее дополнительную ответственность.

Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, оспорима потому, что одна сторона умышленно введена другой стороной в заблуждение с целью совершения сделки, выгодной обманывающей стороне. Для признания сделки недействительной по этому основанию безразлично, совершаются ли обманные действия в активной форме (сообщение ложных сведений) или же выражаются в бездействии (умышленное умолчание о фактах, знание которых может препятствовать совершению сделки). Если не будет доказано, что действия, заключающиеся в умолчании о таких фактах, имели целью обман другой стороны, то сделка может быть признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Обман присутствует и в случаях, когда ложные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для совершения сделки, сообщаются третьими лицами с ведома или по просьбе стороны в сделке.

При совершении сделки под влиянием обмана воля лица формируется под влиянием неправильных представлений или неведения об элементах сделки. Но если при заблуждении неправильное представление складывается помимо воздействия на него других лиц, то при обмане имеет место умышленное, намеренное создание ложных представлений у участника сделки контрагентом или третьим лицом либо умышленное использование уже создавшегося у контрагента ложного представления для побуждения его к заключению сделки, которую без обмана он бы не совершил. В этом случае порочность сделки заключается в расхождении между действительной волей и волеизъявлением, которое сложилось под влиянием обмана, тогда как характерным для сделки является свободное, добровольное волеизъявление. Известно, что обман совершается для того, чтобы ввести в заблуждение других лиц посредством лжи, умолчания, сознательного сокрытия чего-то, преднамеренного совершения отдельных действий. Если нет введения субъекта сделки в заблуждение, то нет и обмана. Таким образом, обманом является действие, совершенное с прямым умыслом. Не обязательно, чтобы обман исходил от участника сделки. Он будет налицо и тогда, когда обманные действия совершит третье лицо по сговору с участником сделки или когда последний только использует обманные действия третьего лица, действовавшего независимо от него, ибо недопустимо использование чужой ошибки в расчете на то, что именно ее наличие послужит причиной совершения сделки. Причем умолчание, использование чужих обманных действий должно быть также умышленным, так как без этого не будет обмана. Не будет обмана и в том случае, если ложное, неправильное, не соответствующее действительности представление было создано случайно или по неосторожности. Однако умышленное использование этого контрагентом для побуждения другой стороны заключить сделку следует расценивать как обман.

Обман, как основание недействительности сделки, отличается от заблуждения тем, что неправильное, ошибочное представление создается в результате преднамеренного, умышленного действия или умолчания стороны, намеревающейся извлечь из этого для себя выгоду.

Сделка, совершенная под влиянием насилия, оспорима потому, что воля участника сделки - гражданина (или органа юридического лица) формировалась несвободно. Насилие может исходить как от другой стороны сделки, так и от третьего лица. Как насилие необходимо расценивать причинение физических и душевных страданий лицам, близким участнику сделки. Так, с появлением рынка недвижимости, в частности рынка квартир, частыми стали случаи, когда так называемые покупатели, стремясь склонить собственников к продаже квартир по бросовым ценам, совершают различные формы насилия по отношению как к самим собственникам, так и к членам их семей, родственникам и друзьям. В процессе рассмотрения исков потерпевших от совершения подобных сделок, последние должны признаваться недействительными как совершенные под влиянием насилия.

Насилием является причинение участнику сделки физических или душевных страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных, однако не обязательно уголовно наказуемых действиях, например, насилием может быть воздействие на волю контрагента посредством использования служебного положения.

Сделка, совершенная под влиянием угрозы, оспорима потому, что воля субъекта сделки формируется несвободно. Угроза представляет собой воздействие на психику гражданина (органа юридического лица) с целью деформирования его воли посредством заявления о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем, если он не совершит сделку. Е.А.Суханов отмечает, что угроза - явление, отличное от насилия, выделяя 2 отличительные черты:

1) она состоит только в психическом воздействии, т.е. угроза - не реализованное в действительности намерение причинить какое-либо зло.

2) Угроза может состоять как в возможности совершения правомерных действий (наложение ареста на имущество, сообщение в правоохранительные органы или в печать сведений о преступной деятельности и т.п.), так и в возможности совершения неправомерных действий (истязание, уничтожение личного имущества и т.п.)

Что же касается признания сделки недействительной, если угроза состоит в возможности совершения правомерных действий, здесь Е.А. Суханов ссылается на Г.Ф. Шершеневича, который отстаивал именно такую точку зрения, и выражает свое несогласие с ним, говоря, что при практическом исследовании такой точки зрения можно оставить без защиты интересы тех лиц, которые заблуждались относительно своих действий, считая их преступными, когда они таковыми не являлись, а также тех, в отношении которых необоснованно возбуждено уголовное дело по подозрению в совершении корыстного преступления.

Поскольку для сделки характерна добровольность волеизъявления, а насилие и угроза являются разновидностью единого понятия “принуждение”, закон связывает с ними возможность оспоримости и признания сделки недействительной. В этих случаях также имеет место расхождение между волей и волеизъявлением, которое обусловлено неправомерным принуждением лица к выражению того, что не соответствует его действительной воле.

И при насилии, и при угрозе не отсутствует воля или волеизъявление, а имеет место расхождение между ними, которое вызывается неправомерным принуждением.

Для недействительности сделки, совершенной под влиянием угрозы, не имеет значения, исходит ли она от контрагента или от посторонних лиц, причем в последнем случае не важно, знал или не знал один из участников сделки, что ко второму участнику применялась угроза. Это может иметь значение при определении материальных последствий. Не имеет значения также и то, относится ли угроза к стороне по сделке или же к другому лицу, интересы которого ему настолько близки, что он готов совершить нежелательную для себя сделку.

27.04.2007

2007

ОБЗОР
практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

ОДОБРЕНО
Президиумом Федерального
арбитражного суда Уральского округа
Протокол № 7 от 27.04.2007

1. При рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав на недвижимое имущество, в том числе когда заявитель требует признания недействительной записи о государственной регистрации права, суд оценивает законность оснований возникновения зарегистрированного права. Лицо, чье право оспаривается, привлекается к участию в деле в качестве ответчика по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом общество ссылалось на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении требования отказано, поскольку в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество суду следует исходить из существа заявленных требований. При их неясности суд вправе предложить истцу уточнить предмет или основание иска.

Поскольку общество ссылается на ничтожность договора, послужившего основанием для внесения регистрационной записи, данный спор имеет гражданско-правовой характер и подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Требование общества не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Поэтому суду первой инстанции следовало в соответствии с ч. 1, 2 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предложить истцу произвести замену ответчика надлежащим ответчиком либо привлечь это лицо в качестве второго ответчика. При несогласии истца на замену или привлечение второго ответчика в удовлетворении иска, предъявленного к ненадлежащему ответчику, должно быть отказано.

Без решения вопроса об участниках спора с учетом существа заявленных требований отказ в удовлетворении иска нельзя признать правомерным.

По другому делу муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании недействительной государственной регистрации права собственности акционерного общества на сооружение, полагая, что спорное имущество является муниципальной собственностью.

Судом первой инстанции произведена замена ответчика - регистрирующего органа - на акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен в связи с отсутствием оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорное имущество.

Суд кассационной инстанции оставил судебный акт без изменения.

2. Отказ в государственной регистрации, приостановление государственной регистрации и иные действия (бездействие) регистрирующего органа, препятствующие осуществлению гражданских прав, могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации договора аренды недействительным.

Обществом и муниципальным образованием подписан договор аренды, в соответствии с которым общество получило здание в пользование и владение сроком на один год с момента подписания договора.

Впоследствии общество обратилось с заявлением о государственной регистрации договора. Регистрирующим органом принято решение об отказе в регистрации со ссылкой на то, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с даты его регистрации. Поскольку к моменту обращения в регистрирующий орган до окончания срока, установленного договором, остается менее года, договор не подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемое арбитражным судом требование предъявлено к регистрирующему органу. Муниципальное образование привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленное требование удовлетворено на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку стороны в договоре аренды определили, что срок его действия составляет один год, то по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации. При применении указанной нормы регистрирующему органу следовало исходить из срока аренды, определенного соглашением сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Решение об отказе в государственной регистрации договора принято с нарушением закона и создает препятствия возникновению у общества прав арендатора.

Иные основания для отказа в государственной регистрации договора, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлены. Следовательно, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации является неправомерным.

3. Наличие в реестре записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество не является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении виндикационного или негаторного иска, а также иска о признании права собственности.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на автозаправочную станцию.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу, что требование общества о признании права собственности удовлетворению не подлежит, поскольку зарегистрированное за кооперативом право собственности на спорное имущество не оспорено.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Заявляя требование о признании права собственности на автозаправочную станцию, общество по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное за ответчиком.

Таким образом, иск о признании права следует рассматривать как предъявленный в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации. При рассмотрении спора суду следует рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения, изменения или прекращения прав на спорное имущество. Бремя доказывания отсутствия у ответчика оснований для регистрации за ним права собственности лежит на истце.

Отказ в удовлетворении иска исключительно ввиду наличия зарегистрированного за ответчиком права является неправомерным.

4. Государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделки с ним признается недействительной, если она произведена после установления судебного запрета на распоряжение объектом недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о признании недействительным зарегистрированного договора аренды здания, а также государственной регистрации этого договора. В обоснование требований общество сослалось на то, что государственная регистрация произведена после того, как на здание определением арбитражного суда по другому делу был наложен арест.

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены также арендодатель спорного имущества и арендатор.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе судом апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку на момент государственной регистрации договора аренды определением арбитражного суда, вынесенным в порядке, предусмотренном ст. 90 АПК РФ, по другому делу был установлен запрет на распоряжение недвижимым имуществом и судом не были отменены обеспечительные меры, арендодатель не вправе был распоряжаться зданием, а регистрирующий орган не вправе был осуществлять государственную регистрацию договора аренды.

5. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предъявленное к регистрирующему органу, а не к другой стороне сделки, удовлетворению не подлежит.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания недействительными записей о государственной регистрации перехода права собственности.

От замены ответчика и привлечения в качестве второго ответчика лица, за которым зарегистрировано право собственности, общество отказалось.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, иск удовлетворен ввиду ничтожности сделки по приобретению спорного имущества.

Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отказывая в удовлетворении требований к регистрирующему органу, суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган не является стороной совершенных в отношении недвижимого имущества сделок, в связи с чем в отношении него не может быть удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки, основанное на п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Кроме того, поскольку заявленное требование означает оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, оно не может быть рассмотрено и удовлетворено без привлечения к участию в деле в качестве ответчика лица, за которым это право зарегистрировано.

6. Решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью на спорное здание.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи признан недействительным в связи с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью, суд применил последствия недействительности сделки в виде возврата здания.

В удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности отказано.

Суд указал, что признание сделки недействительной является самостоятельным основанием для внесения изменений в реестр.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда в части отказа в удовлетворении иска отменено. Государственная регистрация права собственности общества с ограниченной ответственностью признана недействительной.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения на основании следующего.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества является основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно.

Однако заявленное в настоящем деле требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности по существу направлено на применение последствий недействительности сделки. Поэтому суд апелляционной инстанции рассмотрел и удовлетворил это требование.

7. Права на недвижимое имущество, возникающие из оспоримой сделки, подлежат государственной регистрации, если отсутствует решение суда о признании сделки недействительной.

Крестьянское фермерское хозяйство обратилось в арбитражный суд с иском к производственному кооперативу о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. В качестве возражений кооператив указал, что отказ от государственной регистрации перехода права собственности связан с тем, что заключенный договор является оспоримым.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанцией, исковые требования удовлетворены на основании следующего.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). С иском о признании недействительной оспоримой сделки ответчик не обращался. Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи подлежит исполнению.

Следовательно, уклонение кооператива от государственной регистрации перехода права собственности является неправомерным.

Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе.

8. Наличие в реестре на момент совершения сделки с недвижимым имуществом записи о праве отчуждателя на это имущество не свидетельствует о законности сделки, если основание государственной регистрации соответствующего права впоследствии признано судом недействительным.

Некоммерческое партнерство обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу и обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между акционерным обществом (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью (покупателем).

В обоснование заявленных требований партнерство указало следующее. Спорное строение находится в фактическом владении партнерства и возведено на земельном участке, предоставленном партнерству в бессрочное пользование. Договор, послуживший основанием государственной регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание, и запись о регистрации этого права признаны недействительными решением суда по другому делу.

Возражая по иску, общество с ограниченной ответственностью указало, что согласно данным реестра на момент приобретения им строения собственником имущества являлось акционерное общество.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Поскольку зарегистрированное право собственности акционерного общества было оспорено, акционерное общество не вправе было распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, заключенный между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, недействителен.

Возражения общества с ограниченной ответственностью о том, что оспариваемый договор является законным, поскольку на момент его заключения в реестре имелась запись о праве собственности акционерного общества, отклоняются.

Решением суда, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что акционерное общество не приобрело право собственности на строение, и запись о регистрации права собственности акционерного общества на спорное здание признана недействительной. Поэтому наличие записи в реестре о государственной регистрации права собственности акционерного общества на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи с учетом указанных обстоятельств не свидетельствует о действительности этого договора.

Основания для применения положений ст. 301, 302, абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, исключающих возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, отсутствуют, поскольку спорное здание во владение акционерного общества и общества с ограниченной ответственностью не поступало.

9. Если решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление принято после введения в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа, то указанные права возникают с момента государственной регистрации.

Государственное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об истребовании из незаконного владения общества недвижимого имущества. В обоснование иска предприятие сослалось на то, что между сторонами был подписан договор аренды, в соответствии с которым предприятие передало обществу в аренду недвижимое имущество. Решением суда по другому делу, имеющим преюдициальное значение, указанный договор признан незаключенным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен, поскольку право хозяйственного ведения у предприятия возникло с момента получения имущества во владение.

Суд кассационной инстанции отменил принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В силу ст. 301, 305 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Статья 131 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию права хозяйственного ведения.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопрос о наличии государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на истребуемое имущество. Данный вопрос является существенным, поскольку решение о передаче истребуемого имущества в хозяйственное ведение государственного предприятия принято после вступления в действие Закона о регистрации и начала деятельности территориального регистрирующего органа.

10. Права на имущество, не соответствующее предусмотренным законом признакам недвижимости, государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, не подлежат.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи, поскольку указанная линия не является объектом недвижимости. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности.

Решением суда первой инстанции требование удовлетворено. Суд посчитал, что кабельная линия связи обладает признаками недвижимой вещи, так как проложена на глубине подземной укладки 0,9 метра, предназначена для организации систем управления технологическим процессом транспортировки газа.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении заявления общества отказал, исходя из следующего.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

В силу ст. 8 Федерального закона «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 № 68.

Из документов, представленных в регистрирующий орган, следует, что кабельная линия связи, в государственной регистрации права собственности на которую отказано, не является линейно-кабельным сооружением. Не имеется также доказательств наличия ее неразрывной связи с землей. Сам по себе факт нахождения кабельной линии на глубине подземной укладки 0,9 метра не свидетельствует о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.

Следовательно, отказ в государственной регистрации права собственности на кабельную линию связи является правомерным.

11. Устранимые недостатки в документах, представленных в регистрирующий орган, не являются основанием для отказа в государственной регистрации прав, а могут послужить основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нефтебазу.

Регистрирующий орган отказал акционерному обществу в регистрации права собственности на нефтебазу - имущественный комплекс - ввиду того, что в представленных на регистрацию документах не определен состав имущества, выявлены расхождения в размере площадей объектов, представлены сведения, не соответствующие плану приватизации и техническим паспортам, отсутствуют подлинники плана приватизации и уточненного акта оценки стоимости объектов недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на нефтебазу признан недействительным на основании следующего.

Согласно п. 1, 2 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Таким образом, недостатки в документах, представленных заявителем в регистрирующий орган, могли явиться основанием для приостановления государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 19 Закона о регистрации. Отказ в государственной регистрации в данном случае возможен лишь по истечении срока, установленного для устранения недостатков, если недостатки не были устранены.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

12. При переходе права собственности на строение право приобретателя строения в отношении земельного участка, на котором расположено отчужденное строение, подлежит государственной регистрации независимо от волеизъявления предыдущего правообладателя земельного участка на прекращение его права.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Отказывая в государственной регистрации договора, регистрирующий орган сослался на то, что на указанный земельный участок зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего собственника строения.

Признавая отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, суд первой инстанции исходил из следующего.

Земельный участок предоставлен обществу на основании договора аренды в связи с приобретением им в собственность объекта недвижимого имущества, расположенного на данном участке.

В силу абз. 10, 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Отсутствие заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования прежнего владельца земельного участка не может являться основанием для такого отказа.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 ГК РФ к обществу в силу закона перешло право на земельный участок, который занят приобретенной недвижимостью и необходим для ее использования. Право на указанный земельный участок предыдущего землепользователя прекращается с того же момента. Противоречия с зарегистрированными правами в данном случае не возникает.

Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

13. Требование регистрирующего органа о предоставлении на государственную регистрацию документов, не предусмотренных Законом о регистрации, неправомерно.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Основанием для отказа послужило непредоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены на основании следующего.

На основании п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе и в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также когда не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным законом для государственной регистрации прав.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящей статье, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным ст. 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в записях реестра в отношении правообладателя (российского юридического лица) указываются полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Действующим законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусмотрено обязательное предоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц. Поэтому требование регистрирующего органа о предоставлении обществом этого документа при наличии возможности произвести запись о правообладателе на основании иных представленных документов является неправомерным.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

14. Отмена доверенности, предоставляющей право на обращение в регистрирующий орган, после принятия заявления о регистрации права (сделки) не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Между акционерным обществом (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения. Стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности по договору. От имени продавца заявление было подано представителем, действовавшим на основании доверенности. До регистрации перехода права собственности общество с ограниченной ответственностью признано банкротом. Конкурсный управляющий направил в регистрирующий орган письмо об отмене всех ранее выданных доверенностей, что и послужило основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что у регистрирующего органа имелись основания для приостановления регистрации по своей инициативе сроком до одного месяца (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Кроме того, арбитражный суд указал, что решение о приостановлении имело ограниченный срок действия и по истечении срока, на который приостановлена регистрация, утратило юридическую силу, в связи с чем не может быть предметом рассмотрения в суде.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. Требования общества удовлетворены. Решение регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество признано недействительным. При этом суд основывался на следующем.

Доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего юридическое значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделок с ним. После принятия документов регистрирующим органом предусмотренное такой доверенностью поручение считается исполненным. Данный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Поэтому заявление об отмене такой доверенности не может служить основанием для приостановления государственной регистрации.

Государственная регистрация в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 Законом о регистрации может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления, поданного одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.

Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

15. Отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, находящееся в принадлежащем лицу на праве собственности здании, не является основанием для признания договора купли-продажи помещения недействительным.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании сделки недействительной. По оспариваемому договору акционерное общество продало часть нежилых помещений в здании. Общество являлось собственником здания, в котором расположены отчужденные помещения. Поскольку, по мнению общества, на момент заключения договора указанные нежилые помещения не были выделены в качестве самостоятельных объектов и права на них не были зарегистрированы, договор купли-продажи является недействительным (ничтожным) как не соответствующий п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 209 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в удовлетворении иска отказано на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Общество распорядилось частью принадлежащего ему имущества, заключив договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем.

Для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, являющегося частью принадлежащего лицу здания, предварительное проведение государственной регистрации права собственности на помещение не требуется.

Таким образом, заключенный сторонами договор купли-продажи закону не противоречит.

На момент исполнения договора право собственности общества на отчуждаемые помещения было зарегистрировано.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

16. Если юридическое лицо - отчуждатель, передавшее объект недвижимости приобретателю, ликвидировано до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ (аналогия закона).

Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации права собственности на здание.

По договору купли-продажи муниципальное образование приобрело спорное здание у коммерческой организации. Здание передано муниципальному образованию по акту приема-передачи, оплата произведена.

Учитывая, что продавец имущества впоследствии был ликвидирован, в связи с чем обращение его с заявлением в регистрирующий орган невозможно, муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с названным иском.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены, исходя из следующего.

На основании п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права проводится на основании заявления сторон договора. Однако действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям сторон подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае если до подачи заявления в регистрирующий орган отчуждатель недвижимого имущества ликвидирован, приобретатель вправе обратиться с иском к регистрирующему органу о государственной регистрации перехода права собственности. При рассмотрении требования судом установлено, что отчуждатель являлся собственником здания, совершенная сделка соответствует требованиям законодательства.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

По другому делу общество с ограниченной ответственностью приобрело у акционерного общества подъездные железнодорожные пути. Недвижимое имущество передано обществу по акту приема-передачи, оплата произведена. До подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности акционерное общество ликвидировано.

Общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности, указав на отсутствие заявления другой стороны сделки.

Общество обжаловало в арбитражный суд решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, требования удовлетворены на основании следующего.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с ч. 6 ст. 13 АПК РФ в случаях, если спорные отношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При рассмотрении заявления судом установлено, что обществом на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности. Отсутствие заявления ликвидированного юридического лица в данном случае не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

17. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации. Наряду с судебным актом в регистрирующий орган представляются документы, необходимые для внесения записи в реестр.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что на регистрацию заявителем не представлены документы технической инвентаризации, необходимые для описания объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что в регистрирующий орган представлено решение суда о признании права собственности на здание, государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

(Ширинская Е. Ю.) («Юрист», 2005, N 1)

СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Е. Ю. ШИРИНСКАЯ

Ширинская Е. Ю., специалист Московской областной регистрационной палаты.

В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом — явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия. Сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной или нотариальной форме, в которой фиксируется волеизъявление участников сделки. Однако законодательством для сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Следует отметить, что для подачи документов для государственной регистрации никаких сроков в законодательстве не предусмотрено. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях — необходимым условием признания договора заключенным. Необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями — в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленные гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения. Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает — с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным. Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для ее признания недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). Недействительность сделки означает, что за ней не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить тот результат, который стороны имели в виду при заключении сделки. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением недействительности сделки. Последствия, связанные с недействительностью сделки, состоят в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией. Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен десяти годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Для оспоримых сделок установлен годовой срок исковой давности, а по нормам о неосновательном обогащении применяется общий срок исковой давности — три года. Незаключенная сделка не является состоявшейся ввиду несоблюдения порядка совершения сделки и (или) отсутствия предусмотренных законом условий, необходимых для ее совершения. Если же незаключенная сделка была исполнена сторонами, то к ней должны применяться нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15, 393 ГК РФ). Неосновательным считается приобретение или сбережение, не основанное на законе, ином правовом акте либо сделке (ст. 1102 ГК РФ). Помимо возврата имущества в натуре нормы, регламентирующие последствия неосновательного обогащения, предусматривают возмещение: стоимости имущества в случае невозможности возвратить его в натуре; убытков, вызванных последующим изменением стоимости этого имущества; лицом, неосновательно пользовавшимся чужим имуществом, потерпевшему того, что лицо сберегло вследствие такого пользования; потерпевшему не полученных им доходов. Как отмечают цивилисты, «сложность, однако, заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки» <*>. Ст. 1103 ГК, регламентирующая соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав, устанавливает, что правила о возврате неосновательного обогащения подлежат применению также и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений. Вместе с тем закон не указывает, в каком порядке к недействительным сделкам применяются нормы о неосновательном обогащении: самостоятельно, дополнительно (субсидиарно) или альтернативно. Верной представляется позиция, согласно которой применение норм о неосновательном обогащении носит субсидиарный характер, что вполне соответствует тексту п. 2 ст. 167 ГК, предусматривающего двустороннюю реституцию, если иные последствия не предусмотрены законом <**>. Ведь имущество, подлежащее возврату, могло претерпеть различные изменения: его состояние могло ухудшиться или улучшиться, оно могло принести доход или, наоборот, потребовать затрат на его содержание. ——————————— <*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон. М.: Юрайт-Издат, 2002. С. 423. <**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН // Право и закон, М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 961; Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 376 — 377; Гражданское право: в 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2000. С. 457; Гражданское право. Том 3. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников, 2000. С. 80.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов. 1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст. 560 ГК РФ — продажа предприятия). Однако договоры, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными. 2. Закон говорит о необходимости государственной регистрации сделки, и договор считается заключенным с момента государственной регистрации (например, п. 2 ст. 558 ГК РФ — договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), но законом не установлено, что несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки. Следовательно, подобные сделки являются действительными лишь в случае, если законом не установлено, что соответствующий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. В противном случае сделка не является заключенной и соответственно не может быть признана недействительной. 3. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст. 574 ГК РФ — договор дарения, ст. 584 ГК РФ — договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное п. 3 ст. 433 ГК РФ: договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В рассмотренных выше первых двух случаях положения п. 3 ст. 433 ГК РФ будут дублироваться в нормах о конкретных видах сделок. Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как в трех рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом. 4. ГК РФ прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст. 339 ГК РФ — договор об ипотеке, ст. 1017 ГК РФ — передача недвижимого имущества по договору доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в случаях, установленных законом»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации? Если рассматривать вариант, когда в законе содержится требование о государственной регистрации, то из него следует, что любая сделка, в отношении которой закон установил требование о государственной регистрации и оно не было соблюдено, считается ничтожной. Однако в таком случае это противоречило бы норме, в соответствии с которой государственная регистрация является условием признания сделок заключенными. Если же рассмотреть другой вариант, то можно сделать вывод о ничтожности только определенных видов сделок, в отношении которых не соблюдено требование о государственной регистрации, вследствие чего они являются ничтожными в соответствии с прямым указанием на это закона. Представляется, что правильным вариантом является второй вариант, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следует рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы. Это объясняет, почему законодатель в одних статьях об определенных видах сделок прямо говорит об их ничтожности в случае несоблюдения требования о государственной регистрации, а в других — нет. Кроме того, если бы первый вариант толкования был правильным, то построение фразы выглядело бы по-другому и слова «в случаях, установленных законом» относились бы не только к требованию о государственной регистрации, но и к нотариальному удостоверению сделок. Е. И. Афонина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, анализируя рассмотренные дела, связанные с несоблюдением требований о государственной регистрации, приходит к выводу, что в судебной практике не изложена позиция по вопросу, в каких случаях подлежат применению нормы п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, и обращается к комментариям ученых по данной тематике. Научное толкование п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ, позволяющее рассматривать их как дополняющие друг друга нормы, по ее мнению, «представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм подлежит применению в случае, если последствия неосуществления государственной регистрации сделки прямо не указаны в законе, а также позволяет сделать вывод, что отсутствие государственной регистрации договоров, в которых не предусмотрено прямое последствие в виде недействительности либо незаключенности, влечет признание указанных договоров незаключенными на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ» <*>. ——————————— <*> Афонина Е. И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 7. По данному вопросу см. также: Афонина Е. И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.

Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ: к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны. Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной <*>. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с Законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. ——————————— <*> Пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1; п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если бы указанная норма не была расположена в ст. 165 ГК РФ, п. 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных Законом, влечет недействительность сделки. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Таким образом, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Как уже отмечалось, неверное толкование ст. 433 ГК РФ создает немало проблем как теоретического, так и практического характера. Продавцы и покупатели, ссылаясь на эту статью, стараются убедить друг друга в том, что, подписывая договор, стороны не приняли еще никаких обязательств друг перед другом и что до государственной регистрации каждый из них может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения. Определение момента заключения сделок особенно важно. В данном случае мы должны различать возникновение обязательственных отношений и вещного права. Обязательственные правоотношения возникают с момента подписания договора, и стороны вправе требовать друг от друга соответствующего поведения, а п. 3 ст. 165 ГК защищает добросовестного исполнителя. Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.

——————————————————————

Государственная регистрация сделок (ст. 164) – это юридический акт, совершаемый уполномоченными государственными органами в случаях, предусмотренных законом.
Случаи, когда требуется регистрация:

1 Правило – относительно сделок с недвижимостью. Отсылка на ст. 131 ГК + Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Случаи государственной регистрации определяются разными ФЗ. Регистрации подлежат только сделки, указанные в законе. Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:

1) Сделок с недвижимым имуществом.

2) Сделок с отдельными видами движимого имущества.

3) Сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Ст. 164 п. 2 – Иные сделки в случаях, предусмотренных законом.

Несоблюдение требований государственной регистрации влечет её недействительность в случаях установленных законом.

Значение государственной регистрации:

1. Значение условия действительности сделки.

2. Значения момента появления сделки.

Акт государственной регистрации определяет момент заключения сделки, а если прямо установлено законом, условием действительности.

Регистрацию осуществляют государственные органы в зависимости от предмета сделки.

В сфере недвижимости – ФРС.

Не регистрирует сделок с судами, их регистрируют органы, которые регистрируют сами суда.

Отсутствует единый реестр.

Регистрация сделок носит заявительный характер.

Регистрационный орган проверяет законность сделки и отсутствие противоречий с существующими сделками. В результате не выдается никакого документа. На экземпляре сделки проставляется регистрационная надпись.

1. Условия действительности сделок.

Условия действительности сделок – это требования, соблюдение которых необходимо для действительности сделки.

Условия: ст. 168 ГК РФ – соблюдение всех императивных требований закона и иных НПА.

Условия действительности сделки делят на 4 группы:

1) наличие надлежащего субъектного состава сделки.

2) Соответствие волеизъявления действительной воли сторон.

3) Соблюдение формы сделки.

4) Законность содержания сделки.

1. Требования, предъявляемые к субъектам, к надлежащему лицу.

А) Физические лица должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Б) Юридические лица с общей правоспособностью могут участвовать в любых сделках, со специальной правоспособностью – в соответствующих целям их деятельности.

Юридические лица с общей правоспособностью могут сами себя ограничить в видах деятельности в учредительных документах. В таком случае условием действительности сделок будет является соответствие этому закрытому списку, указанному в учредительных документах. Нарушение данного правила влечет за собой недействительность, если контрагент знал о нарушении.

От имени юридического лица осуществляет сделки орган юридического лица. Орган должен действовать в пределах полномочий. Полномочия органа определяются в НПА, локальных ненормативных актах. Они должны соответствовать учредительным документам. Для юридических лиц условием действительности сделки так же является соответствие лицензии. Является условием если из сделки вытекает предоставление лицензируемых услуг в сочетании с виной контрагента.

2. Требования, предъявляемые к форме и государственной регистрации:

Соблюдение нотариальной формы сделки – всегда условие.

Соблюдение простой письменной формы сделки – в случаях, установленных законом.

Соблюдение требований государственной регистрации – в случаях, установленных законом.

3. Требования к содержанию сделки:

Начала дозволения и диспозитивности. Стороны не должны нарушать императивных норм, предъявляемых к содержанию. Сделка должна соответствовать императивным правилам.

4. Требование воли и волеизъявления.

К моменту совершения сделки лицо должно фактически быть способным к волевому поведению.

Дееспособное лицо юридически сделкоспосособно.

Физическое и психическое принуждение влечет недействительность сделки. Должны быть нормальные условия для формирования воли.

1. Понятие и виды недействительных сделок. Последствия недействительности сделки.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствии, наступления которых желали субъекты.

Недействительность сделки может быть обусловлена:

А) Незаконностью содержания.

Б) Неспособностью физических и юридических лиц, совершающих её, к участию в сделке.

В) Несоответствием воли и волеизъявления.

Г) Несоблюдением формы сделок.

Недействительные сделки делятся на:

1. Ничтожные (недействительны вне зависимости от такого признания).

2. Оспоримые (недействительны в силу признания их таковыми судом).

1. Ничтожность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает и не может породить желаемые для её участников последствия в силу несоответствия его закону.

Ничтожная сделка является неправомерным действием, которое порождает только те последствия, которые предусмотрены законом на этот случай в качестве реакции на правонарушение. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительность – это объективное свойство ничтожной сделки, поэтому она недействительна с момента её совершения. Ничтожная сделки и до решения суда не имеет юридической силы, суд лишь устраняет неопределенность в правоотношениях.

Общее правило: Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений (ст. 168 ГК РФ).

2. Оспоримость сделки означает, что действия, совершенные в виде сделки, признаются судом недействительными при наличии предусмотренных законом оснований только по иску управомоченных лиц, указанных в законе.

1. По способу определения их недействительности:

А)Ничтожная сделка не действительна в силу самого факта ее совершения. Такие сделки являются недействительными не зависимо от признания их судам с самого начала не порождает никаких правовых последствий.

Б) Оспоримая сделка признается недействительной судебным решением. Если этого решения нет- сделка действительна.

3. В определении круга субъектов, лиц, которые в праве обращаться в суд в связи с совершением таких сделок:

А) Оспоримые: те лица, которые указаны в законе (например только опекун, попечитель и т.д.)

Б) Ничтожные; (В законе это любое заинтересованное лицо, в том числе и не участник)

4. В сроках исковой давности: (181 ГК)

А) Оспоримые: в один год, с момента когда лицо узнало, или должны были узнать об обстоятельствах, которые вызывают оспоримость этой сделки.

Б) Ничтожные: 3 года и начало с момента начала исполнения по этой сделки.

Виды ничтожных сделок:

А) Сделки, совершенны с целью, противной основам правопорядка и нравственности – ст. 169 ГК РФ.

Б) Мнимые и притворные сделки – ст. 170 ГК РФ.

В) Сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным – 171

Г) Сделки, совершенными несовершеннолетними, не достигшими 14 лет – 172

Д) Сделки, совершенные с нарушением формы, если закон специально предусматривает такое последствие – п. 2, 3 ст. 162 и п. 1 ст. 165

Е) Сделки, совершенные с нарушением требований об их государственной регистрации – п. 1 ст. 165

Специальные виды (основания), содержащиеся в иных Законах.

Виды оспоримых сделок:

А) Сделки, выходящие за пределы правоспособности юридического лица - 173

Б) Сделки с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки – 174

В) Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет - 175

Г) Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности – 176

Д) Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими – 177

Е) Сделки, совершенные под влиянием заблуждения – 178

Ж) Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств – 179

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. Главное последствие недействительности сделки – недопустимость её исполнения.

Если иное не предусмотрено законом, то каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167). Это двусторонняя реституция.

В некоторых случаях возможно недопущение реституции, то есть изъятие всего полученного и причитающегося по сделке в доход РФ, либо односторонняя реституция.

По отдельным сделкам предусматривается право потеплевшего на возмещение другой стороной причиненного ему реального ущерба.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части (ст. 180).

Последствия недействительности сделок:

Те, которые предусмотрены для них законом. Эти последствия применяет суд.

1) Правовые.

2) Имущественные.

1) под правовыми понимается последствия, которые определяют судьбу того правоотношения, которые из сделки должны возникнуть. Определяется ст. 167 и 180 ГК. Если сделка недействительна, то сделка не вызывает этого правоотношения. В отношении оспоримости сделки закон применяет исключения:

Суд может прекратить действие последствий на будущее время

Ст.180 ГК: возможно признание не возникших не всех последствий, а только некоторых (возможна недействительность части сделки)

2) судьба имущества, которое было предметом данной сделки, т.е. которое передавалось и т.д.

Имущественные последствия;

Б) специальные

В) дополнительные

А) п.2 ст. 162 ГК: Общими являются двухсторонняя реституция, т.е. стороны возвращают друг другу то, что получили,передавали.

Б) Специальные последствия применяются тогда, когда они прямо представлены законом для такого вида недействительности сделок:

· ст. 162 ГК: изъятие всего того, что передавалось в доход государства.

· односторонняя реституция: ст.179 для – сделки, совершенные под обманом и т.д. Первоначально имущественное положение восстанавливается потерпевшая сторона, а то что подлежало передаче второй стороне – в доход государства (взыскивается). Они применяются вместо общих.

В) Дополнительные последствия: последствия применяются в дополнении, вместе с общими или специальными случаях, указанных в законе:

· Возмещение реального ущерба, т.е. (ст.15) расходов которая сторона понесла или должна понести для восстановления нарушенного права ст.171-173, 176-179 ГК.

· Ст.1103 ГК О возврате неосновательного обогащения, которая по сделке получена одной из сторон.

Компенсация морального вреда не предусмотрена (ст.151 ГК).

1. Недействительность сделок, совершенных малолетними, несовершеннолетними, недееспособными, ограниченными в дееспособности гражданами.

Сделки, совершенные недееспособными и малолетними гражданами.

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Общим последствием несоблюдения простой письменной формы, предписанной ст. 161 ГК РФ, является последствие процессуального характера: стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Данное, ограничение не распространяется на другие средства доказывания: объяснения сторон (признание ответчика), письменные и вещественные доказательства (кассовые или товарные чеки, паспорта на приобретенную вещь, акты, телеграммы и т.д.), заключение эксперта. Стороны, уклонившиеся от выполнения предписанной законом письменной формы сделки, не считаются совершившими правонарушение.

Иначе нужно оценивать несоблюдение сторонами письменной сделки, предусмотренной соглашением сторон. Такая сделка, в случае возникновения спора, должна считаться незаключенной (ст. 432 ГК РФ).

В п. 2 ст. 162 ГК РФ установлено, что несоблюдение простой письменной формы сделки может в определенных указанных в законе случаях повлечь за собой недействительность сделки. Однако такое последствие должно быть прямо указано в законе применительно к данному виду сделок либо устанавливаться соглашением сторон.

Нельзя забывать о том значении, которое закон придает форме сделки, требуя ее заключения письменно. Поэтому во всех случаях сделки, недействительные вследствие несоблюдения их простой письменной формы, являются ничтожными. Это согласуется и с тем, что несоблюдение письменной формы в отношении такой сделки означает ее несоответствие закону. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону, ничтожна, если в законе не предусмотрены иные последствия такого несоответствия.

Для внешнеэкономических сделок специально устанавливается требование обязательного соблюдения простой письменной формы сделки под страхом ее недействительности (п. 3 ст. 162 ГК РФ). Данная норма соответствует практике международного торгового обмена и обусловлена участием России в международных договорах (ст. 12 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи 1980 г.).

Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки . Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделкивлечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Это относится прежде всего к сделкам, нотариальная форма которых предписана законом (п. 1 ст. 389, п.2 ст. 391, ст.584 ГК РФ). Во всех указанных случаях закон говорит лишь об обязательности нотариального удостоверения сделки, не предусматривая конкретных последствий нарушения этого требования. Последствия такого нарушения в виде ничтожности сделки определены в общей норме - п. 1 ст. 165 ГК РФ. Эти последствия наступают и тогда, когда нотариальное удостоверение сделки предусмотрено соглашением сторон, хотя бы закон и не требовал ее нотариального оформления.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.

Таким образом, первое условие признания такой сделки действительной в судебном порядке - полное или частичное ее исполнение одной из сторон до нотариального удостоверения сделки. Вторым условием признания сделки действительной признается уклонение другой стороны сделки от ее нотариального удостоверения. Такой подход закона направлен на пресечение попыток стороны, которой это выгодно, недобросовестно воспрепятствовать надлежащему оформлению договора.

Если сделка, не оформленная нотариально, признана судом действительной, ее последующее нотариальное удостоверение не требуется.

Последствия несоблюдения государственной регистрации сделки . Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность (ничтожность) сделки лишь в случаях, установленных законом.

Нельзя, однако, упускать из виду п. 1 ст. 165 и ст. 168 ГК РФ, в которых содержится презумпция ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона, если в законе не установлено, что она оспорима. Поэтому во всех случаях, когда говориться о недействительности сделок ввиду нарушения требования регистрации, следует считать их ничтожными.

В п. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрена возможность «исцеления» пороков сделки, вызванных несоблюдением требования о ее государственной регистрации, т.е. недействительности (ничтожности) такой сделки, отказа в признании ее заключенной до момента регистрации, недопустимости влияния на отношения с третьими лицами или ссылки на сделку в отношениях с третьими лицами. При наличии определенных условий в суд вправе вынести решение о регистрации этой сделки.

К таким условиям относятся:

Øсовершение сделки в надлежащей форме, т.е. соблюдение требуемой законом простой письменной или нотариально удостоверенной форме;

Øуклонение одной из сторон от регистрации сделки;

Øпредъявление в суд требования другой стороны о регистрации сделки.

В отличие от признания судом действительной сделки, не требующей ее последующего нотариального удостоверения, после вынесения решения о регистрации сделки она должна быть в соответствии с решением суда зарегистрирована в надлежащем порядке.

Уклонение стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки может причинить убытки другой стороне. При необоснованности такого уклонения, т.е. наличии вины уклоняющейся стороны, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).