Организация-заказчик-застройщик осуществляет долевое строительство. Ведет его генеральный подрядчик. После ввода жилого дома в эксплуатацию остаются непроданные квартиры и нежилые помещения. Их стоимость учитывается на счетах и . Затем при получении свидетельств на право собственности они переводятся на счет 41 «Товары».
По результатам аудиторской проверки организации настойчиво рекомендовали переводить непроданные квартиры и нежилые помещения на счет 43 «Готовая продукция» сразу после ввода дома в эксплуатацию. И далее ставить к вычету НДС по нежилым помещениям, то есть без получения свидетельства на право собственности (сумма НДС значительная). Правильно ли это? Можно ли возмещать НДС по нежилым помещениям, не дожидаясь получения на них свидетельства на право собственности?
Выбор за организацией
Принципиальной разницы между учетом квартир, оставшихся после окончания долевого строительства в собственности застройщика, на счете 41 или счете 43 , по мнению автора, нет. В бухгалтерском балансе это одна и та же строка – «готовая продукция и товары для перепродажи», относящаяся к «Запасам» (строка 210). Чиновники Минфина России в письме от 18 мая 2006 года рекомендуют использовать счет 43 . Однако при анализе Плана счетов бухгалтерского учета можно найти аргументы как против счета 41 , так и против счета 43 . Определиться с применением счета организации следует самостоятельно, закрепив свое решение в рабочем плане счетов, прилагаемом к учетной политике.
Определяем момент
Что касается момента учета квартир на этих счетах, то, исходя из экономической составляющей данной операции, следует, что отражение стоимости имущества на этих счетах сопряжено с наличием у организации права собственности на него. Если право собственности на квартиры возникает с момента госрегистрации, то и учесть их на счете или можно только после получения свидетельства о такой регистрации. Иначе получается парадокс: имущество, предназначенное для продажи, есть, а продать его нельзя. Как же принимать управленческие решения по таким данным баланса?
Когда возмещать НДС
Налоговый вычет по НДС, согласно пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ, предоставляется при наличии счета-фактуры, документов, подтверждающих факт совершения хозяйственной операции, а также при принятии к учету приобретенных товаров (работ, услуг). Первые два условия понятны. А вот как понимать «принятие к учету», Налоговый кодекс РФ не объясняет.
Теоретически возможно два варианта.
Во-первых, учет на счете 08 «приобретенных» от подрядчика строительно-монтажных работ. Проблема в том, что определить долю НДС, относящуюся к нежилым помещениям, нельзя до момента окончания строительства, когда станет известной стоимость всех помещений, чтобы пропорционально этой стоимости выделить суммы налога относительно каждого из них. Это возможно не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Есть еще аргументы против счета 08 . Все же это счет учета капитальных вложений, превращающихся впоследствии в основные средства. По нему действуют особые условия, предусмотренные в пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. А у нас в результате – товар (готовая продукция). Отсюда возникает второй вариант – учет нежилых помещений, предназначенных для продажи, на счете или (после государственной регистрации прав).
Из личной практики: попадались мнения налоговиков о том, что принять к вычету НДС в этом случае можно только в момент продажи такого имущества. Автор считает, это чистая техническая перестраховка или необоснованное желание отодвинуть срок предоставления вычета.
ВОПРОС: «Здравствуйте, господа юристы! Я купил квартиру в новом доме по договору долевого участия. Новостройка сдана в эксплуатацию, вместе с нежилыми помещениями, произведена приёмка госкомиссией. Сейчас, производится оформление квартир в собственности и регистрация права в Регистрационной палате. В нашем доме предусмотрены нежилые помещения, расположенные в цоколе дома на полуподвальном этаже (некоторые из таких помещений имею окна). В доме, по инициативе Застройщика, создано товарищество собственников жилья. Застройщик и продавец квартир предоставляют нам, жильцам новостройки, право выкупа части помещений для использования в хозяйственных целях. Моё впечатление от работы Застройщика и риэлтерской компании самые положительные, обе компании работают добросовестно и я, не столкнулся ни с одной из проблем, которые зачастую подстерегают дольщиков. Итак, я решил выкупить часть нежилого помещения и подготовил все необходимые, для заключения сделки документы, такие как договор долевого участия в финансировании нежилых помещений, произвёл оплату за помещение и получил от Застройщика акт приёма – передачи на цокольное помещение.К моему удивлению, председатель Товарищества заявил мне и другим покупателям таких помещений, что эти сделки являются незаконными, поскольку все нежилые помещения в доме, по его словам – это собственность ТСЖ. Со своей стороны, я возразил Председателю, отметив, что собственностью всех жильцов могут быть только общие помещения, такие как подъезды и.т.д. Нежилые помещения, запланированы и построены для последующей коммерческой продажи и, таким образом, любой из жильцов дома может стать собственником помещения в цоколе. Помогите, пожалуйста, разобраться, на чьей стороне истина! Спасибо большое, за Вашу помощь!».ОТВЕТ: Вы получаете право собственности на нежилое помещение в том случае, если у Вас есть подписанный Инвестором договор, в рамках которого Вы приобретаете право собственности на это помещение. Переход права собственности к Вам происходит с момента внесения инвестиционного взноса (оплаты по договору). Одновременно с этим, следует выяснить, имеет ли Инвестор права на цокольное помещение, выполнил ли он свои обязательства, предусмотренные контрактом, по которому он получил право собственности на это помещение (был ли оплачен инвестиционный взнос, осуществлена оплата в бюджет, сооружение объектов соц. Назначения и.т.д.). При условии, что право собственности инвестора, подтверждается контрактом (договором), у него есть документы, свидетельствующий о полном выполнении им своих обязательств, то, стало быть, Вы приобрели право собственности на нежилое помещение в законном порядке. Следовательно, оспорить Ваши имущественные права на это помещение можно будет только через суд, однако, Председатель ТСЖ вряд ли станет это делать, ввиду полной бесперспективности такого иска.
Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу сайт рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.
Оформление права собственности на застройщика
Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.
Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности. Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями. Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.
Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.
Переход права собственности к покупателю
С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки .
После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.
С этим пакетом документов застройщик обращается в администрацию муниципального образования - ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
После получения разрешения объект недвижимости становится полностью законным. Его можно передавать участникам долевого строительства. Застройщик рассылает письма в адрес покупателей - в оговоренные в ДДУ сроки они обязаны прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи. Если у участника долевого строительства нет серьезных замечаний, он подписывает акт. Затем он может обращаться в отдел Росреестра для оформления права собственности.
Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:
1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);
2) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);
3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.
Нюансы оформления права собственности
После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий. Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту. Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.
Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов. Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя. Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.
Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:
1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;
2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);
3) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);
4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.
Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию - это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект. Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию. Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.
Дата публикации 09 сентября 2014С 2017 г. все непроданные квартиры, оставшиеся на балансе у девелоперов Московской области, подрядчиков, инвестиционных фондов и банков, будут облагаться налогом на имущество организаций, сообщил зампред правительства региона Герман Елянюшкин. Речь идет о квартирах в уже сданных в эксплуатацию домах, ставка составит 2% от кадастровой стоимости объекта. Подмосковные власти установили один год налоговых каникул на эти выплаты, льготный период начинается со дня сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Елянюшкина, в Подмосковье насчитывается 5432 жилых помещения в уже сданных домах, которые еще не проданы. Их кадастровая стоимость достигает почти 21 млрд руб., вовлечение их в налоговый оборот может принести бюджету в 2017 г. порядка 440 млн руб. «Новый налог позволит вывести на подмосковный рынок недвижимости дополнительное число квартир. Застройщикам станет выгоднее продавать их быстрее, а следовательно – дешевле», – объясняет он.
Плюс 1 млрд руб.
«Это продолжение стимулирующей налоговой политики Москвы: застройщики будут активнее продавать недвижимость, все в равной степени будут платить налоги», – объясняет представитель департамента экономической политики. Льготный период в Москве – два года, учет таких квартир пока не ведется. По словам сотрудника мэрии, в готовых домах не продан примерно 1 млн кв. м. Если брать по минимальной кадастровой стоимости, 72 000 руб. за 1 кв. м, Москва в следующем году могла бы получить еще около 1 млрд руб. налогов (ставка в 2017 г. – 1,4%).
До ввода объекта в эксплуатацию продажа квартир идет по договору долевого участия (ДДУ), а после ввода – согласно ФЗ-214 – по договору купли-продажи, объясняет директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко. Застройщик обязан зарегистрировать непроданные квартиры на себя. Однако строители не спешат с этим. Например, по данным управления Росреестра по Москве, за три квартала текущего года зарегистрировано всего семь прав собственности застройщика на объекты долевого строительства. Чаще всего застройщик перепродает квартиры своим же дочерним структурам, чтобы затем по переуступке прав продать конечному покупателю, объясняет один из крупных строителей. В бухгалтерском учете эти непроданные квартиры раньше учитывались как товар, соответственно, налог на имущество с них не платился. Теперь уйти от налога будет сложнее.
Застройщики обязаны продавать квартиры по 214-ФЗ и регистрировать ДДУ в Росреестре, информация о непроданных квартирах имеется в регистрирующих органах, так что платить налог владельцам придется независимо от формы владения, объясняет сотрудник областного правительства.
Налоговое законодательство разрешает регионам самостоятельно включать налоговый режим в отношении новостроек, говорит Елянюшкин, 27 регионов, в том числе Москва и Санкт-Петербург, пошли по пути Подмосковья (см. врез).
В Петербурге в год сдается около 2 млн кв. м жилья, нераспроданными в домах к моменту сдачи остается около 10% квартир, оценивает гендиректор СРО «Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Налоговая ставка в отношении таких объектов в 2016 г. – 1%, оценить поступления можно будет только в конце года, сообщил представитель комитета финансов Петербурга.
В жилых комплексах с высокой ликвидностью доля непроданных квартир на момент ввода дома в эксплуатацию не превышает 10%, комментирует президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Он считает, что закон принципиально не изменит стратегию продаж девелоперов, есть льготный период: «Года достаточно, чтобы распродать оставшиеся квартиры». С ним согласны директор департамента продаж компании «Опин » Наталия Немчанинова и партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.
«Застройщик заинтересован продавать, чем быстрее он продает, тем меньше его расходы, – говорит Котровский. – Новый налог вряд ли заставит застройщиков ускорить продажи, наоборот, новые навязанные затраты лягут дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. Многие застройщики уже работают на грани себестоимости, дальнейшее снижение цены ниже инвестиционной себестоимости влечет риски невыполнения обязательств». Сейчас любая дополнительная финансовая нагрузка не вызывает оптимизма, резюмирует Немчанинова.
Loading...