Пожизненная рента. Договор ренты Договор пожизненной ренты существенные условия

Гражданский кодекс РФ содержит гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением". Договор пожизненного содержания с иждивением - это только разновидность договора ренты.

"Рента" имеет в русском языке по крайней мере три аспекта:

рента представляет собой отдачу того, что передано (соответственно имеется в виду, что получению ренты предшествует передача плательщику определенного имущества);
рента носит в принципе непрерывный характер (в этой связи она по общему правилу не ограничивается каким-либо предельным сроком или во всяком случае никогда не бывает разовой;
рента не связана с предпринимательской деятельностью и соответственно она не представляет собой прибыли (рента вообще не является доходом, полученным от любой другой деятельности, в том числе и не подпадающей под признаки предпринимательской).

Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима.

ГК РФ устанавливает, что п о договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту

бессрочно (постоянная рента) или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты : реальный, возмездный, двусторонний (односторонний - др. мнение).

Из всех признаков наибольшее значение имеет несомненно ее цель : предоставление в собственность имущества в обмен на периодически выплачиваемую денежную сумму, предназначенную для обеспечения содержания.

Подробнее

С полным основанием С.А. Хохлов усматривал самостоятельность соответствующего договора в том, что в отличие от купли-продажи он предполагал иное встречное удовлетворение. Развивая эту мысль, В.С. Ем справедливо подчеркивает, что "по договору купли - продажи покупатель выплачивает за товар (в том числе проданный с рассрочкой платежа) определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента)". Весьма точно выразил особенность этого договора М.И. Бару. Он усматривал различие между договорами купли - продажи и пожизненного содержания с иждивением в том, на что был направлен каждый из указанных договоров. Для одного из них это было получение имущества в собственность, а для другого - материальная помощь стороне ее контрагентом. Именно по указанной причине можно было обратить внимание на то, что завершается переходом права собственности, а договор пожизненного содержания этим только начинается.

Немаловажное значение для признания самостоятельными соответствующих договоров имеет то, что в отличие от купли-продажи, предмет которой вещь или право на вещь, т.е. объекты материальные, в рассматриваемом договоре предметом могут служить материальное и нематериальное блага.

Бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (теперь - договора ренты, а раньше - договора пожизненного содержания с иждивением) возмездным : он предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты. В договоре ренты возмездность выражена в выплате, лишь сходной с процентами. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в "проценты", уплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни гражданина (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

Иная ситуация сложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных . Известно, что в конечном счете деление договоров на реальные и консенсуальные основано на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества):

при реальном договоре передача - необходимый элемент его заключения, а потому: нет передачи - нет и договора;
консенсуальным считается договор, заключенный еще до передачи вещи, вследствие чего собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты "передает... в собственность имущество ". Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам , признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества).

В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о том, следует ли отнести рассматриваемый договор к числу одно- или двусторонних . При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

Форма договора ренты

В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

Отмеченное обстоятельство нашло отражение уже в ст. 584 ГК, посвященной форме договора ренты. Независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению . Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации . Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения - ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее).

При осуществлении государственной регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту.

Примечание

Статья 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

При отсутствии нотариального удостоверения независимо от того, какое именно имущество предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной , т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

Предмет договора

К числу существенных условий в данном договоре, как и в любом другом, относится прежде всего предмет договора :

рента - в денежной и натуральной форме,
имущество, которое должно быть передано под выплату ренты.

Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

Подробнее

Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты необходима ее "определенность". В то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, "которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги").

Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты в собственность плательщику не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

В договоре должны быть предусмотрены указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения исполнения плательщиком ренты обязанности по выплате ренты. При этом имеется в виду, что в отношении недвижимого имущества соответствующее обеспечение исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет в п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

В самом ГК названо существенным, а значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность плательщика в случаях, когда речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).

Правовое регулирование договора ренты

С учетом внутренней классификации разновидностей договора ренты к каждой из них должны применяться нормы о его соответствующем виде (подвиде), а при их недостаточности - "Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением" (§ 1 гл. 33 ГК).

Помимо этого, отношения, связанные с передачей имущества под выплату ренты, с учетом прямых указаний, содержащихся в п. 2 ст. 585 ГК, регулируются правилами о купле-продаже - при возмездной передаче имущества в собственность плательщику ренты либо о дарении - если передача такого имущества совершалась безвозмездно. И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов (подвидов) в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК).

Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности). При этом применительно к дарению во всяком случае исключается возможность использования любых статей, относящихся к консенсуальному договору дарения (т.е. такому, который предусматривает обязательство передать другому лицу вещь в виде дара в собственность). Это связано с отмеченным уже выше реальным характером договора ренты.

Стороны в договоре ренты

В определении рассматриваемого договора, равно как и в других статьях § 1 гл. 33 ГК ("Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением"), отсутствуют какие-либо указания, ограничивающие участие в данном договоре отдельных субъектов гражданского права. Такие ограничения установлены применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты .

Что же касается плательщиков ренты, то таковыми могут стать

любые граждане,
коммерческие или некоммерческие организации,

заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью .

При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения) - перед получателем ренты появляются сразу два должника:

тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика,
сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

Подробнее

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты должно быть внесено условие, которое предусматривает

либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре),
либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту.

Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным , а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Подробнее

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами". Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

1371

Основные понятия договора пожизненной ренты

Договор пожизненной ренты регламентирует порядок предоставления содержания нуждающемуся лицу в счет имеющегося у него имущества любого типа. Выплаты осуществляются согласно периодичности, определенной соглашением (чаще всего ежемесячно). Термин «пожизненная рента» подразумевает окончание договорных отношений лишь в связи со смертью получателя или на основании обоюдного решения участников.

В гражданском праве процедура принятия рентных платежей закреплена в . В случае, если юридическое понятие не определено в рамках указанных норм, применяются положения , описывающих смежные ситуации.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Стороны имеют явные и разграниченные функции, реализуемые посредством передачи имущества и денежных средств. В отличие от иных форм ренты, пожизненное содержание осуществляется только в пользу физического лица. может выступать также организации, если это не противоречит их уставу и сфере деятельности, закрепленной в свидетельстве. При составлении документа действует принцип равенства сторон, позволяющий предлагать свои условия, требовать дополнения прав и возложения обязанностей.

Предмет договора пожизненной ренты

В предмет, то есть перечень объективных фактов и вещей, которые регулируются соглашением, включаются ежемесячные платежи и имущество получателя. Помимо недвижимости, для обеспечения содержания используются транспортные средства, ценные бумаги и иные ценности, окупающие цену договора. Поскольку в гражданском производстве принято, что соглашения носят разумный характер, стоимость жилья (величина закрепляется в самом документе) признается равной общему количеству сделанных платежей.

Денежные средства передаются:

В виде разовой выплаты, перечисляемой в момент заключения договора. Величина выплаты является ценой квартиры, что указывает на возмездность исполнения договора.
Под имуществом понимаются следующие материальные средства:

Недвижимость, как коммерческая, так и жилая. Помещения проходят обязательную регистрацию, в том числе самих договоров, что видоизменяет процедуру;
Автомобильная техника, в том числе специального назначения;
Бытовые приборы;
Ценные бумаги;
Финансовые активы и предприятия.

Чаще всего предметом для передачи является жилая недвижимость (квартиры, дома в частном секторе), что связанно с целевой группой рентных взаимоотношений – одинокими пенсионерами. Основное требование к имуществу – оно должно быть объектом гражданских прав, принадлежать в виде собственности получателю.

Существенные условия договора ренты

Гражданское законодательство устанавливает перечень условий, при которых производится заключение соглашения:

Документ должен подразумевать возмездность, в частности соразмерную выгоду для обеих сторон. Цена определяется исходя из мнения участников, которое основывается на рыночных показателях данного вида собственности;
Минимальный размер содержания не может быть ниже двух прожиточных минимумов, определенных для данного региона.
На имущество, которое принято за обеспечение договора, накладывается обременение , лишающее собственника распорядительных прав, кроме как по согласию получателя;
Стороны обязуются соблюдать доверительные отношения на период действия договора, что выражается в отсутствии давления, причинения вреда друг другу и имуществу;
Договор, согласно 584 ГК РФ , должен пройти процедуру нотариального заверения. В противном случае, он считается ничтожным;
Документ должен предусматривать способы удержания имущества, направленные на обеспечение законных требований. В соглашении используются неустойки и штрафные санкции, направленные на возмещение ущерба, если к нему привели действия участника сделки.

Форма договора пожизненной ренты

Необходимость заверения, а в отдельных случаях и регистрации, влечет к обязанности участников сделки использовать письменную форму договора. Возникновение обязательств наступает в момент, когда документ подписан или согласно отлагательным условиям (например, в договоре указана иная дата передачи первых платежей по ренте).

В документе обязательно присутствуют следующие положения:

Определение сторон. Получатель средств всегда указывает подробные паспортные данные, а плательщик – юридическое или физическое лицо – информацию, соответствующую правовому статусу. При заключении соглашений с множественными сторонами, указывается тип участия и аналогичные персональные данные;
Предмет соглашения, включающий размер рентных платежей и имущество, передаваемое в собственность. Предмет описывается достаточно подробно (номерные знаки, кадастровые сведения, технические характеристики), чтобы однозначно идентифицировать его при регистрации и пользовании;
Перечень документов, который устанавливает законность собственности и получателя ренты. Указывается тип прав и обстоятельства получения;
Права сторон, позволяющие добиваться исполнения соглашения;
Обязанности, реализация которых также способствует отсутствию нарушений при осуществлении платежей или передаче имущества;
Итоговая цена договора;
Ответственность каждой стороны при неисполнении взятых на себя обязательств;
Наличие права переуступки, наследования ренты.

В результирующей части (можно на каждой странице) проставляются подписи участников соглашения. Если рента выплачивается на банковский счет, то указываются его реквизиты. Исходя из норм главы 33 ГК РФ , рента может осуществляться в натуральном виде, путем предоставления услуг, что также фиксируется в документе.

Порядок заключения договора пожизненной ренты

Оформление договора допустимо только с согласия лиц, которые также владеют долями в имуществе. Оформление договора ренты от лица гражданина, находящегося в браке, накладывает на предмет соглашения статус совместного имущества (подлежащего разделу при разводе).

Список документов

Расторжение договора пожизненной ренты

Основная причина для расторжения – соглашение сторон , достигнутое в ходе взаимного нежелания продолжать рентные отношения. производится на основе отдельного документа, в котором предусматривается передача имущества обратно изначальному собственнику и возмещение ущерба за выплаченные рентные средства.

Помимо этого, получатель ренты имеет право инициировать судебное расторжение, если:

Плательщик регулярно задерживает платежи, полностью прекратил перечисления или допущены иные нарушения (примером являются случаи, когда суммы не соответствуют договору);
Действия нового собственника ведут к порче помещения, что выражается в снижении ее рыночной стоимости;
Плательщик оказывает давление, угрожает семье получателя, создает иные проблемы. Судом учитывается моральная сторона взаимоотношений и субъективное мнение участников.

Документ отменяется без суда, если плательщик погиб до момента осуществления договора (данное условие должно быть закреплено в договоре). Переуступка в данном случае невозможна: наследники могут лишь выступить с просьбой о заключении нового соглашения (используется понятие «новация»). При этом не возникает обязанностей по компенсации сделанных платежей, а квартира возвращается изначальному владельцу.

Наиболее популярные вопросы и ответы по договору пожизненной ренты

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Ангелина. Подскажите, если собственниками квартиры являются два человека, один из которых инвалид по психическому заболеванию. Каким образом оформить ренту?

Ответ : Здравствуйте, Ангелина. Пункт 2 статьи 596 ГК РФ допускает, что рента может быть установлена в отношении двух собственников. Даже если один из них погибнет во время осуществления договора, на основании произойдет передача всех прав умершего пережившему гражданину.

Учитывая указание на недееспособность , следует сделать оговорку, что данный факт может установить только суд. Соответственно, решение может быть принято гражданином, даже если его медицинские показатели свидетельствуют о неосознанности действий. В таких случаях, с ведома опекуна, устанавливается рукоприкладчик, обладающий правом подписи. Судебная практика показывает, что оспорить такой договор очень просто: наследники и заинтересованные лица могут потребовать возврата квартиры.

Заключение

Пожизненная рента позволяет одиноким гражданам, которые не могут сохранять жизнедеятельность без дополнительных средств, повысить качество жизни. Сделка, оформляемая между плательщиком и получателем, представляет собой:

Взаимные обязательства, прекращающиеся лишь в связи со смертью стороны;
Процедуру передачи имущества в любой форме, с предоставлением содержания взамен.

К сожалению, не все пожилые люди могут рассчитывать на финансовое благополучие на склоне лет, в виду чего приходится прибегать к дополнительным мерам, которые позволяют и ежемесячный доход увеличить, и грамотно распорядиться имеющейся в наличии собственностью.

В частности, речь идет о договоре пожизненной ренты, заключение которого имеет ряд особенностей, о которых лучше знать заранее.

Порядок заключения рассматриваемого вида соглашения регламентируется нормами главы 33 ГК РФ , в соответствии с которой рентой является получение ежемесячного дохода в виде определенной договором суммы либо иных услуг в обмен на передачу . То есть тот же пенсионер или инвалид, ограниченный в средствах, но имеющий во владении квартиру, может ее передать другому гражданину, не обязательно родственнику, который должен будет перечислять на его счет определенную сумму до конца жизни последнего в силу ст.596 ГК РФ, ст.601 ГК РФ .

Данный вид правоотношений именно в Российском гражданском законодательстве является сравнительно новым, учитывая, что ранее возможно было приобрести во владение жилье только в результате покупки либо же или . Теперь же пожилой человек, который кроме скромной квартиры и минимальной пенсии ничего не имеет, может передать свое жилье другому лицу с сохранением права дальнейшего проживания в нем и получением дополнительных средств либо пожизненного ухода.

Привлекательность указанного соглашения для другой стороны, а именно рентоплательщика, также очевидна. В частности, купить жилье сразу же за наличный расчет, учитывая дороговизну квартир, могут позволить себе не многие, а , предоставляемый на 10-летия, несет в себе определенные риски, которые заключаются в вероятности утраты постоянного дохода, учитывая, что потерю работы предусмотреть невозможно. А так, можно выплачивать пенсионеру сравнительно небольшую сумму ежемесячно или посещать его, обеспечивая некоторые повседневные нужны, в виде покупки лекарств либо оплаты коммуналки, и получить квартиру в полную собственность после его смерти.

Условия для оформления

При этом следует отметить, что, несмотря на привлекательность данного вида правоотношений для обеих сторон, при их оформлении нужно учитывать многие нюансы, определенные законом, которые предусмотрены с целью соблюдения законных прав и интересов как владельца квартиры, так и ее получателя во избежание схем мошеннических действий, кстати, весьма распространенных при данном виде правоотношений.

Требования к участникам

В рамках ГК РФ быть рентополучателем может любое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, кроме некоторых категорий.

То есть заключить договор от имени недееспособного гражданина может и законный представительно последнего, но только при наличии разрешения органов опеки, которые в силу ст.37 ГК РФ отслеживают ситуации, связанные с отчуждением имущества подопечных, с целью соблюдения их интересов.

Также получателем ренты может быть и несколько лиц одновременно, к примеру, та же супружеская пара пожилых людей, которые могут оформить данные правоотношения с любым гражданином, гарантирующим им комфортное проживание на склоне лет. При этом в указанной ситуации следует обратить внимание на характер прав собственности, который у семейной пары является совместным, а значит, предполагает некоторые аспекты, определенные законом.

А вот обратной стороной отношений, то есть плательщиком, могут быть как частные лица, так и коммерческие организации, но при условии, что их устав содержит такие виды деятельности. То есть, рентоплательщиками могут выступать соседи, которые с целью расширения собственных жилых возможностей обеспечивают комфорт пожилой женщине. Могут выступать те же частные компании, которые в обмен на квартиры предоставляют пожилым людям полный социальный пакет от сиделки и продуктов, до оплаты и последующих похорон.

Требования к жилплощади

В рамках ГК РФ имущество может находиться в полной собственности либо долевой, что предполагает некоторые обязательства, определенные законом.

В частности, в силу ст.246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом можно только по согласию всех собственников , что, однако, не ведет к запрету передачи части имущества по договору пожизненного содержания третьему лицу, но предполагает определенные сложности.

Так, в порядке норм, определенных ст.583 ГК РФ, рента может подразумевать ежемесячное перечисление установленной суммы либо же предоставление определенных услуг, к примеру, того же содержания до конца жизни владельца жилья. При этом передача имущества в рамках данного вида соглашения под условием выплат является возмездной сделкой, а вот пребывание на иждивении относится к безвозмездной, что выливается в некоторые нюансы при оформлении правоотношений.

В частности, в силу ст.250 ГК РФ передача доли жилого помещения по возмездной сделке возможна только при условии предоставления права преимущественной покупки, в то время как безвозмездная сделка указанными условиями не облагается.

При этом в ст.585 ГК РФ сказано, что выплата ежемесячного рентного содержания относится к возмездным сделкам, что предполагает применение норм ст.250 ГК РФ, а вот повседневный уход таковым не является, что подтверждено п.2.1 Постановления пленума ВС №4.

То есть, для того, чтобы заключить договор ренты под условием ежемесячных платежей, у сторон есть два варианта:

предложить содольщикам заключить данное соглашение либо же уведомить их о подобном намерении;
выделить свою долю в натуре, и распоряжаться по собственному смотрению.

А вот при заключении соглашении о рентном содержании без выплат, согласие собственников не требуется.

Поэтапная процедура заключения сделки

Как и любое соглашение, договор ренты предполагает определенную процедуру, которая заключается в следующих шагах :

Сбор предварительных документов

В частности, на начальном этапе следует приложить следующие данные :

удостоверение личности сторон;
документы о праве собственности на жилое помещение;
согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
уведомление о заключении возмездного договора ренты дольщиков;
доверенность и решение суда о недееспособности гражданина при необходимости;
справка о регистрации и прописанных лицах в жилом помещении, которое является предметом сделки.

Составление соглашения

Основой каждого договора являются условия в подтверждение совершения той или иной сделки.

Причем в зависимости от характера отношений условия подразделяются на обязательные, то есть оговоренные законом, и дополнительные, которые вносятся в соглашение уже по желанию сторон для уточнения тех или иных аспектов договорных отношений.

В частности, в рассматриваемом виде сделок обязательными условиями являются:

А вот дополнительными условиями могут быть:

порядок посещения сиделкой либо же самим рентоплательщиком;
возможность экстренного вызова;
нюансы ритуала похорон;
уборка помещения либо периодичность текущих ремонтов;
порядок распоряжения жильем рентополучателем с учетом обременения;
дополнительные услуги в случае болезни, допустим, найм медсестры.

То есть по сути, стороны вправе в договорном режиме как подробно расписать будущий характер ренто-отношений, так и ограничиться стандартными условиями, но только в случае, если сделка совершается между давно знакомыми людьми либо близкими родственниками с доверительными отношениями. Если же договор заключается с третьими лицами, желательно изначально прописать все нюансы во избежание недоразумений в будущем.

Также следует отметить, что в связи с тем, что предметом соглашения является все-таки недвижимое имущество, указанный документ должен быть составлен в письменной форме в нескольких экземплярах в соответствии с типовой формой.

Оформление сделки

В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подразумевает обязательное удостоверение указанного документа в нотариате в связи с тем, что в основе рентной сделки лежит переход права собственности на недвижимое имущество, которое в свою очередь впоследствии пройдет государственную перерегистрацию.

То есть, на начальном этапе стороны договорных отношений собирают вышеперечисленные документы и составляют соглашение, которое затем и представляют на удостоверение нотариусу в четырех экземплярах вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины в силу п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ. Кстати, если участники не располагают соответствующими знаниями, для составления соглашения можно на предварительном этапе привлечь юриста, который укажет на основные моменты данного вида правоотношений и поможет грамотно составить документ.

Также следует отметить, что договор ренты будет удостоверяться не по месту жительства одной из сторон, а в соответствии с местом расположения недвижимости, которая собственно предметом сделки и является. К тому же, прежде чем поставить свою подпись на указанном документе, нотариус тщательно проверит не только предоставленные данные, но и личности как рентополучателя, так и плательщика.

Подготовка документов к регистрации

В порядке норм, определенных ст.584 ГК РФ, рентное соглашение подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании завизированного нотариусом договора и пакета документов, описанных выше. При этом учитывая нормы указанной статьи, стороны должны знать, что если они посетят нотариуса, но не обратятся в Росреестр для перерегистрации, договор ренты не вступит в законную силу и, следовательно, в случае смерти получателя рентных платежей, плательщик не сможет претендовать на жилого помещение оного.

При этом для регистрации потребуется еще и приложить:

документы о праве собственности;
справку из ЕГРН;

Регистрация прав собственности

В настоящий момент для регистрации перехода прав собственности возможно использовать три варианта , которые предусмотрены с целью облегчения гражданам прохождения официальной процедуры и сокращения времени и нагрузки на Регистрационную палату.

В частности, возможно :

лично посетить Росреестр и подать все документы вместе с заявлением;
обратиться в МФЦ, где не только помогут заполнить заявление и укажут на недостатки в документах при их наличии, но и посоветуют, как их устранить, не говоря уже о возможности оформить некоторые документы на месте, ту же выписку из поквартирной книги, например;
воспользоваться ресурсом госуслуги, который окажет аналогичные с МФЦ услуги в электронном виде.

Как купить квартиру по данному виду соглашения

Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья , которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.

То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.

А так как пожилой человек, как правило, заключает договор ренты именно с целью комфортного проживания в привычных условиях, и покупатели не стремятся приобрести жилье с изначальным обременением, а также возможностью пользоваться квартирой через несколько лет, вероятность продажи квартиры в ренте маловероятна, учитывая вышеописанные условия и риски.

Признание сделки недействительной

Как и всякий договор, соглашение о рентном содержании не является безусловным, и его можно оспорить в судебном порядке в случаях, определенных законом.

В частности, в рамках ст.599 ГК РФ соглашение оспоримо в случае существенного нарушения условий, то есть:

просрочки платежей;
выплаты суммы менее установленной законом;
не предоставлении услуг, определенных соглашением.

При этом получатель выплат или услуг, если иное не установлено соглашением, при расторжении документа должен будет выплатить выкупную цену, равную совокупным платежам за год либо рыночной цене имущества. Если же платежи не производились, то рентополучатель может взыскать еще и возмещение убытков.

А вот опротестовать рентный договор родственники, к примеру, те же , не могут, учитывая, что соглашение о рентном содержании заключено при жизни владельца жилья, которым он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.

Порядок расторжения

После прохождения государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу, следовательно, опротестовать соглашение возможно только в судебном порядке путем подачи искового заявления по месту жительства ответчика, коим является плательщик ренты. При этом, учитывая, что стоимость спора составляет более 50 тысяч, коль речь идет о недвижимости, необходимо обращаться в районный суд первой инстанции.

Хотя в виду того, что истец, как правило, находится в преклонном возрасте и его состояние здоровья оставляет желать лучшего, иск можно подать и по его месту проживания, подкрепив его данными о нарушении условий сделки. То есть теми же свидетельскими показаниями соседей об отсутствии должного ухода либо выпиской из банка о не перечислении средств в установленные сроки.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки , в частности:

пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты :

сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

При этом неприятными сюрпризами данного вида правоотношений могут являться:

В свою очередь рентополучатель рискует :

недополучить доход, на который рассчитывает в связи с безвременной кончиной;
не получить надлежащий уход в связи с формальным подходом при составлении соглашения и доверию к другой стороне;
оформить правоотношения с мошенниками, которые превратят его жизнь в ад еще при жизни.

О данном виде правоотношений рассказано в следующем видеосюжете:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

куда и с кем отправляетесь на сделку;
надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Существенным для заключения любого договора ренты является согласование условия о его предмете, т.е. о передаче получателем ренты определенного имущества в собственность плательщика ренты и о выплате последним ренты в обмен на полученное имущество. Передаваться под выплату ренты может всякое оборотоспособное имущество, способное выступить объектом права собственности. В качестве ренты предусматривается выплата определенной денежной суммы либо оцененное в деньгах предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме (обеспечение жильем, питанием, предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг и т.п.). Особые требования к форме, размеру и срокам выплаты ренты определяются в зависимости от разновидности договора ренты.

В качестве предмета договора ренты может выступать как недвижимое, так и движимое имущество, включая деньги. На наш взгляд, взаимоотношения сторон договора ренты с точки зрения природы отношений экономического базиса основаны на критерии эквивалентности имущественного предоставления: получатель ренты, передавая в собственность другой стороне свое имущество, рассчитывает на получение в течение некоторого длительного периода имущественного возмещения, превосходящего или сопоставимого по стоимости с этим имуществом; плательщик ренты, получив в собственность необходимое ему имущество, готов рассчитываться за него посредством внесения в течение длительного времени периодических платежей, размер которых может превосходить реальную стоимость приобретенного имущества. Учитывая данное обстоятельство, выделим одну особенность предмета договора ренты стоимостного характера: интерес субъекта, который планирует выступить на стороне плательщика ренты, будет достигнут только в том случае, если приобретаемое им имущество является дорогостоящим.

Для этого, например, обратимся к правилам о постоянной ренте. Данные нормы, во-первых, устанавливают минимальный рентный платеж в расчете на месяц - он не должен быть менее величины прожиточного минимума на душу населения, и, во-вторых, определяют максимальный срок, которым может быть ограничено право плательщика постоянной ренты на ее выкуп - период жизни получателя ренты или тридцать лет с момента заключения договора Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2010 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справ. правовая система. Электрон. версия печ. публикации.

Сопоставляя данную предполагаемую стоимость имущества, передаваемого под выплату ренты, с тем имуществом, которое может выступать в качестве предмета ренты, можно заметить, что если для недвижимого имущества такая стоимость характерна, то для движимого имущества, напротив, нет. В наибольшей степени под ценовой режим движимого имущества подпадают, в частности, автомобили. Вместе с тем срок их службы соответствует, как правило, нескольким годам, что вряд ли побудит субъекта приобрести автомобиль посредством заключения договора ренты. Иными словами, механизм определения величины рентных платежей делает договор ренты непригодным к отношениям, связанным с передачей в собственность движимого имущества.

Такая непригодность становится еще более убедительной, если обратиться к механизму обеспечения выплаты ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ), согласно которому плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств. Естественно, что термин "предоставить обеспечение" соответствует таким способам обеспечения исполнения обязательства, как залог, поручительство, банковская гарантия, а значит, речь идет о дополнительной финансовой нагрузке, если в качестве обеспечения выступает поручительство и банковская гарантия, или о дополнительных имущественных ограничениях, если речь идет о залоге. Страхование также выступает одной из дополнительных статей затрат плательщика ренты, которые будут ощутимыми для него, поскольку размер страховой премии ежегодно будет рассчитываться исходя из цены сделки, т.е. стоимости предмета договора ренты.

Таким образом, в совокупности с основаниями для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ), основаниями для расторжения договора пожизненной ренты и последствиями такого расторжения (ст. 599 ГК РФ) механизм реализации договора ренты движимого имущества является неподъемным для плательщика ренты, а договор постоянной ренты движимого имущества - невостребованным.

Особого внимания заслуживает предусмотренная законом возможность передачи под выплату ренты денежных средств. На наш взгляд, договора ренты денежных средств нет и быть не может. Во-первых, в отношении данного договора нельзя реализовать механизм платной ренты, поскольку это противоречит той цели, ради которой плательщик ренты вступает в рентные отношения. Иными словами, если у субъекта есть деньги для того, чтобы единовременно внести плату в режиме договора платной ренты, зачем ему вообще заключать подобный договор. Соответственно, если заключаемый договор не может соответствовать какому-либо установленному законом признаку договора ренты (в данном случае признаку платности ренты), то перед нами не договор ренты. Более того, если предположить возможность заключения договора ренты денег за плату, то такое заключение будет сопряжено еще с дополнительными финансовыми затратами, связанными либо с предоставлением обеспечения, либо со страхованием риска ответственности.

Во-вторых, с позиции последствий прекращения договора ренты денег, передаваемых бесплатно, по требованию получателя ренты, заключение такого договора по меньшей мере выглядит бессмысленным. Дело в том, что в подобной ситуации плательщик ренты, выплачивающий на протяжении некоторого периода ежемесячно сумму денег, должен будет еще и возвратить всю полученную по договору сумму денег.

В-третьих, с позиции получателя ренты возникает ситуация, при которой лицо, имеющее достаточно большую сумму денег, отдает ее по договору ренты с целью получать значительно меньшую сумму денег, пусть даже и бессрочно. На наш взгляд, передача денег в собственность в рамках реальной договорной конструкции может опосредоваться исключительно договором займа, а любой реальный договор, предусматривающий такую передачу денег, подлежит квалификации в качестве договора займа Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2010 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справ. правовая система. Электрон. версия печ. публикации.

В-четвертых, даже если допустить возможность заключения договора ренты денег, то при возникновении спора между сторонами всегда встанет вопрос о его конкуренции с договором займа, т.е. в случае возникновения спора в первую очередь встанет вопрос о квалификации этого договора. При этом в зависимости от ситуации не исключено, что сторона, которой это будет выгодно, будет настаивать на квалификации этого договора именно в качестве договора займа.

Таким образом, можно заключить, что деньги не могут выступать предметом договора ренты. Что касается другого движимого имущества, то с позиции предложенного законом механизма реализации договора ренты движимого имущества этот договор является примером невостребованного гражданским оборотом договора, а нормы о ренте движимого имущества являются "мертвыми".

Договор ренты характеризуется как возмездный, поскольку отчуждение имущества получателем ренты всегда предполагает выплату ренты в качестве встречного предоставления. Следует подчеркнуть, что возмездность данного договора определяется именно наличием обязанности по выплате ренты, а не платы за передаваемое плательщику ренты имущество. Последняя может предусматриваться договором либо отсутствовать. Иными словами, имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (вносимую независимо от выплаты ренты) или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ).

В случаях, когда под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (неустойкой, поручительством, банковской гарантией и т.п.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК РФ). Недостижение соглашения по такому условию будет означать незаключенность договора ренты в целом.

Отсутствие обязательности согласования сторонами условия о предоставлении плательщиком ренты обеспечения при заключении договора по поводу недвижимости объясняется наличием императивно установленных законодательных гарантий соблюдения прав получателей ренты, особенно заинтересованных в стабильности и надлежащем исполнении договора Микрюков В.А., Микрюкова Г.А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. N 4. С. 30 - 34..

Во-первых, если под выплату ренты передается земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, то согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ возникает обременение рентой такого недвижимого имущества (обременение рентой движимого имущества не только не устанавливается по закону, но и в силу требований п. 3 ст. 308 ГК РФ не может быть предусмотрено соглашением сторон договора ренты). Права получателя ренты наделяются характерным для вещных прав свойством следования за вещью, прикрепляются к переданному под выплату ренты недвижимому имуществу и сохраняются вне зависимости от того, кто является текущим собственником этого имущества. В случае отчуждения обремененного имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Третье лицо, ставшее собственником обремененной рентой недвижимости, автоматически становится плательщиком ренты, даже если не было осведомлено о наличии обременения.

Необходимо отметить, что положения п. 1 ст. 586 ГК РФ связывают обременение рентой недвижимого имущества только с прикреплением прав получателя ренты к объекту рентных отношений и не требуют получения плательщиком ренты предварительного согласия получателя на отчуждение имущества третьим лицам (в силу ст. 604 ГК РФ таковое необходимо, лишь если речь идет об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания).

При этом нельзя согласиться с позицией, что общее правило о необходимости получения согласия получателя ренты на отчуждение обремененной рентой недвижимости вытекает из нормы п. 1 ст. 391 ГК РФ Танага А.Н. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации "Рента и пожизненное содержание с иждивением" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2010 // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]: справ. правовая система. Электрон. версия печ. публикации., ибо в рассматриваемом случае перевод долга происходит в силу закона.

Во-вторых, согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ при передаче обремененной рентой недвижимости в собственность другого лица плательщик ренты несет субсидиарную с приобретателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Вопрос о том, каким именно договором может быть установлена солидарная ответственность по рентному обязательству (договором об отчуждении имущества плательщиком ренты или непосредственно договором ренты), необходимо решать с учетом правила п. 3 ст. 308 ГК РФ, по которому обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Из этого правила следует, что источником условия о солидарной ответственности приобретателя имущества и бывшего плательщика ренты не может признаваться договор ренты. Если переданное под выплату ренты недвижимое имущество несколько раз переходит от одного собственника к другому, то субсидиарно обязанным с каждым новым плательщиком ренты оказывается предыдущий плательщик.

В-третьих, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременяется не только правом на получение ренты, но и правом залога, которое получатель ренты автоматически (в силу закона, при отсутствии специального соглашения о залоге) приобретает в обеспечение обязательства плательщика ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Такое двойное обременение (и рентой, и залогом) встречает критику как чрезмерно затрудняющее участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляющее получателю ренты избыточную правовую защиту Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство "Юрайт", 2011. С. 518.. Думается, что даже при наличии субсидиарной и возможной солидарной ответственности по требованиям получателя ренты со стороны лица, совершившего отчуждение недвижимости, обремененной рентой, дополнительное к рентному залоговое обременение отнюдь не является лишним, ибо в действительности не дублирует защитное действие нормы п. 1 ст. 586 ГК РФ, а создает дополнительное обеспечение интересов получателя ренты. При этом само по себе прикрепление к имуществу дополнительного к ренте права залога не мешает обороту данного имущества. Другое дело, что избыточной, необоснованно ограничивающей права плательщика ренты как собственника становится предусматриваемая конструкцией залога необходимость получения согласия залогодержателя на распоряжение предметом залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, в содержание рентного обязательства помимо указанной основной и дополнительной обязанности включается обязанность плательщика ренты полностью и в срок уплатить цену приобретаемого имущества. Исполнение данной обязанности, а также ответственность за ее нарушение определяются по правилам, применимым к купле-продаже (ст. 486 ГК РФ).

Так как размер рентных платежей является одним из основных условий для сторон по договору ренты, то по этому вопросу возникает множество судебных споров.

Согласно п. 2 ст. 590 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер выплачиваемой ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации Савочкин Г.Н., Степин А.Б. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 41..

Аналогичный порядок исчисления рентных платежей установлен для договоров пожизненной ренты с бесплатным отчуждением имущества (п. 2 ст. 597 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц по нему не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума (п. 2 ст. 602 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленный договором размер ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Рассмотрим, как регулируются правоотношения между получателем и плательщиком ренты по ранее заключенным договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением Савостьянова О.Н. Договор ренты по старому и новому законодательству // Нотариус. 2013. N 6. С. 17 - 20..

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ, действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 363-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона N 363-ФЗ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции указанного Закона.

Таким образом, рентополучатель по ранее заключенному договору ренты (до введения в действие Федерального закона N 363-ФЗ) вправе обратиться к плательщику с предложением об изменении условий договора с приведением его в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса. В случае несогласия последнего получатель ренты вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора ренты и установлении суммы ежемесячных платежей.

Таким образом, одинокие пенсионеры, передавшие бесплатно свои квартиры под выплату постоянной ренты (или по договору пожизненного содержания с иждивением) в собственность плательщиков, теперь могут рассчитывать на приемлемое содержание.

Между тем ст. 585 Гражданского кодекса предусмотрено отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика как бесплатно, так и за плату. Однако изменения в законодательстве не коснулись тех, кто возмездно передал свое недвижимое имущество под выплату ренты. Единственное, на что им остается рассчитывать, так это на ее индексацию в порядке ст. 318 Гражданского кодекса (которой установлено, что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, индексируется в случаях и в порядке, которые установлены законом или договором).

В свою очередь, отметим, что сумма эта весьма незначительна. Она определяется исходя из индекса потребительских цен.

Например, пенсионерке - инвалиду I группы (заключившей договор пожизненной ренты, по которому она передала свою двухкомнатную квартиру в собственность некой гражданки за 140 тысяч рублей в обмен на ежемесячное содержание в размере пяти минимальных размеров оплаты труда - что составляет 500 рублей) - Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда был установлен размер ежемесячных рентных платежей в сумме 1573 (одна тысяча пятьсот семьдесят три) рубля 76 копеек с последующей индексацией. При установлении размера индексации ежемесячных рентных платежей, подлежащих взысканию с ответчицы в пользу пенсионерки, Судебная коллегия по гражданским делам посчитала необходимым определить величину ренты с учетом индексации по состоянию на 2001 г. (момент заключения договора ренты), указав при этом, что за 2012 г. (момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции) индекс потребительских цен равен 1,073%.

Права вышеуказанных лиц (заключивших договор ренты, предусматривающий возмездное отчуждение недвижимого имущества) по сравнению с теми, кто передавал свое имущество бесплатно, значительно ограничены и в случае расторжения договора ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязательств по выплате ренты.

Если граждане, передавшие свои квартиры, жилые дома или иное имущество бесплатно, в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств по выплате ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, то тот, кто передал свое имущество за плату, лишен этого права (п. 1 и 2 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 599 Гражданского кодекса получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 Гражданского кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.

Как отмечают Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 // Гарант: [Электронный ресурс]: справ. правовая система..

Предположим, плательщик зарегистрируется в квартиру, приобретенную по договору ренты (и она является его единственным местом жительства), то обращение взыскания на это имущество невозможно.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если это имущество является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. № 46. Ст. 4532.).

Между тем Конституционным Судом было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю.Н. Кузнецова, оспаривавшего положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса в той мере, в какой он не допускает возможности для получателя ренты при расторжении возмездного договора пожизненной ренты по мотиву существенного нарушения плательщиком ренты условий договора требовать возврата в свою собственность жилого помещения, переданного под выплату ренты. При этом Конституционный Суд разъяснил заявителю, что положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают получателя ренты, при наличии предусмотренных на то законом оснований, права на защиту своих нарушенных прав и законных интересов в порядке и способами, которые предусмотрены гражданским законодательством, а потому не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Гарант: [Электронный ресурс]: справ. правовая система..