Ст 556 гражданского кодекса рф передаточный акт. Акт приема-передачи как финальная точка сделки

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Комментарий эксперта:

Законодатель разделяет два основных момента - передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Комментарии к ст. 556 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю.

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней).

2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора.

3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Комментарий к статье 556 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручения имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи.

На практике стороны предусматривают в договоре выполнение обоих действий, но нередко разрывают их между собой. Например, акт приема-передачи недвижимости подписывается вместе с договором продажи, а вручение (фактическое поступление во владение покупателя) производится позже - после проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Подобная практика не противоречит комментируемой статье, однако если стороны предусмотрели в договоре выполнение обоих действий, то договор будет считаться исполненным только в момент вручения имущества покупателю.

2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (см. коммент. к ст. 551).

Согласно ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку комментируемая статья не связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с фактом передачи его покупателю, риск по общему правилу переходит в момент регистрации права собственности.

Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит в момент передачи имущества - до или после государственной регистрации.

3. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 463 и ст. 398 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи).

В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться от исполнения договора.

4. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не оплатил имущество, то продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК в связи с неоплатой покупателем имущества. В частности, когда законом или договором продажи недвижимости будет предусмотрена возможность возвратить полученное по договору при его расторжении (ст. 453 ГК), то государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием к расторжению договора на основании ст. 450 ГК. В этом случае продавец вправе потребовать и возвращения самой недвижимости, и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

5. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не отвечающего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество примет и даже отметит в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе потребовать от продавца возмещения ему убытков.

6. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.

Судебная практика по ст. 556 ГК РФ

Позиции высших судов по статье 556 Гражданского кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации

Определение от 27 сентября 2019 г. по делу № А56-18643/2017
Определение от 12 сентября 2019 г. по делу № А32-8784/2018
Определение от 14 января 2019 г. по делу № А40-69782/2017
Определение от 26 ноября 2018 г. по делу № А84-3015/2017
Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А03-2361/2016
Определение от 16 ноября 2018 г. по делу № А67-4905/2017
Определение от 17 октября 2018 г. по делу № А75-7844/2017
Определение от 17 августа 2018 г. по делу № А68-4805/2016
Определение от 13 марта 2018 г. по делу № А40-179202/2015
Определение от 9 февраля 2018 г. по делу № А17-8371/2016

Новая редакция Ст. 556 ГК РФ

Комментарий к Ст. 556 ГК РФ

1. В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует определить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Императивная норма ч. 1 п. 1 комментируемой статьи 556 ГК устанавливает юридически обязательную процедуру оформления фактической передачи вещи соответствующим документом. Поскольку в силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена) ее невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю, доказательством состоявшейся передачи является передаточный акт, исключающий возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не значит, что принятие такой недвижимости покупателем влечет изменение предусмотренных договором требований к качеству недвижимости, и, следовательно, такое исполнение не будет считаться надлежащим со стороны продавца.

3. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели к покупателю. Поскольку продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

Другой комментарий к Ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть .

2. Возможны ситуации, когда недвижимость не соответствует условию о качестве, но тем не менее покупатель принял недвижимость, хотя и оговорил несоответствие условиям о качестве. Указанное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 556 ГК РФ. Передача недвижимости

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 556 ГК РФ, судебная практика применения

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ , ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость...

1. Обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество.

В то время как переход к покупателю права собственности на объект недвижимости связан с государственной регистрацией и регулируется ст. 551 ГК (см. коммент. к ней), коммент. ст. определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами. Передаточный акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве единственно допустимого доказательства передачи имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18 декабря 2007 г. N Ф03-А51/07-1/5143).

2. Передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 коммент. ст.).

3. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

4. В момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным (абз. 2 п. 1 коммент. ст.). Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в рамках абз. 2 п. 1 коммент. ст. фикции исполнения ("считается") позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

5. Логическим продолжением указанного выше правила являются нормы абз. 3 п. 1 коммент. ст. Ведь если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК.