ТСЖ может возникнуть в процессе хозяйственной деятельности, а также в связи с изменением действующего законодательства. Такие изменения подлежат регистрации в налоговой инспекции. Так, с 31 января 2016 г. действует Федеральный закон от 31.01.2016 г. №7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее по тексту - Закон №7-ФЗ), который вносит уточнения, касающиеся правового статуса некоторых некоммерческих юридических лиц, в т.ч. и ТСЖ.
Любые изменения сведений о юридическом лице (ТСЖ в этом смысле не является исключением) можно условно разделить на две группы
Первая группа - это те изменения, которые не требуют государственной регистрации новой (измененной) редакции устава.
Например, в случае изменения персональных данных руководителя. Так, в случае изменения паспортных данных (место жительства, фамилия) руководителю достаточно заполнить заявление по форме Р14001, нотариально заверить его и направить в регистрирующий орган (налоговую инспекцию).
Ко второй группе относятся изменения, затрагивающие саму редакцию устава. Изменения в устав ТСЖ регистрируется в порядке, установленном главой VI Закона №129-ФЗ.
Важно!
Перечень измененных сведений, которые в обязательном порядке должны быть сообщены в регистрирующий орган (налоговую инспекцию), приведен в п.1 ст.5 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее по тексту - Закон №129-ФЗ).
Изменения, требующие регистрации устава в новой редакции, могут быть вызванные внутренними организационными потребностями ТСЖ, а также в связи с изменением действующего законодательства.
Напомним, что с 1 сентября 2014 г. согласно вступившему в силу Федеральному закону от 05.05.2014 г. №99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части 1 ГК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» введена новая форма некоммерческих организаций - товарищество собственников недвижимости (далее по тексту - ТСН). Так, в ст.123.12 ГК РФ определено, что ТСН признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданного ими для совместного владения, пользования и распоряжения имуществом (вещами). ТСН представляет собой обобщенное понятие и объединяет собственников недвижимого имущества (жилых домов, помещений в здании, садоводческих, дачных домов, и т.п.). То есть к таким организациям с 01.09.2014 г. относится и ТСЖ.
В ряде регионах ГЖИ обязывали ТСЖ в принудительном порядке вносить изменения в устав в части переименования. В связи с этим Минстрой РФ выпустил разъяснения, в котором указал, что изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствие с нормами гл.4 ГК РФ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование (письмо от 10.04.2015 г. №10407-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с регистрацией товариществ собственников жилья»).
Благодаря подписанному закону №7-ФЗ противоречия между ТСЖ и ТСН устранены
На практике налоговые органы после 01.09.2014 г. отказывали в регистрации таких юридических лиц как ТСЖ, несмотря на то, что в ЖК РФ не было упоминания о ТСН.
Закон №7-ФЗ вносит поправки в ГК РФ и ряд других законов.
В п.2 ст.135 ЖК РФ обозначены требования к содержанию устава ТСЖ.
Так, устав ТСЖ должен содержать:
Сведения о наименовании ТСЖ;
Месте нахождения;
Предмете и целях его деятельности;
Порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья;
Составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений (в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов);
Составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества;
Иные сведения.
Таким образом, требования к содержанию устава содержатся в обновленной редакции ЖК РФ. В остальной части содержание устава отдано на усмотрение учредителей ТСЖ.
Законом №7-ФЗ необходимые поправки внесены в Закон №129-ФЗ.
В обновленной редакции Закона №129-ФЗ появился новый пункт (п.2.2 ст.17) следующего содержания: для внесения в единый государственный реестр юридических лиц изменений, касающихся сведений об учредителях (участниках) некоммерческих корпораций, учредителях фондов и автономных некоммерческих организаций, лицо, выходящее из состава учредителей и (или) участников указанных юридических лиц, представляет в регистрирующий орган заявление о внесении изменений в ЕГРЮЛ.
Для внесения изменений в устав необходимо созвать общее собрание и оформить протокол. Изменения в устав заверяются у нотариуса и направляются в регистрирующий орган - налоговую инспекцию. При этом в налоговой инспекции может быть зарегистрирована как новая редакция устава, так и в виде отдельных приложений к старой редакции устава. Для этого руководитель ТСЖ подает в регистрирующий орган заявление по форме Р13001.
На основании представленных документов налоговая инспекция вносит в ЕГРЮЛ запись о государственной регистрации новой редакции устава ТСЖ и выдает соответствующее свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ. Налоговая инспекция вручает (направляет) один экземпляр новой редакции устава (либо изменений, вносимых в устав) с отметкой о его регистрации ТСЖ вместе с выпиской из ЕГРЮЛ, содержащей новые сведения о ТСЖ. Только после регистрации обновленного устава ТСЖ в налоговом органе он приобретает юридическую силу.
Последние изменения в жилищном законодательстве затронули и вопросы осуществления деятельности ТСЖ. Среди нововведений – вменение новой обязанности собственникам, касающейся организации собраний для внесения соответствующих изменений в устав товарищества. Новая редакция устава подлежит обязательной регистрации в налоговой службе. Обязательным элементом является и получение выписки из реестра ЕГРЮЛ.
Делопроизводство в ТСЖ: пакет необходимых документов
Правильно простроенное делопроизводство является неотъемлемой составляющей управленческой деятельности товарищества.
В состав стандартного набора документов входит:
- Устав. Согласно ст. 135 ЖК РФ, принятие документа осуществляется путем участия собственников в общем собрании. Доступ к протоколам о внесении изменений имеют все члены ТСЖ без исключения.
- Протоколы общего собрания. Обычно такая документация находится в ведении председателя. Тематика может затрагивать вопросы создания товарищества, выбора председателя, размера/способа оплаты, прочие моменты общего характера.
- Акты о выполненных работах, которые осуществляются на основе договоров с частными управляющими компаниями.
- Калькуляция доходов/расходов ТСЖ относительно содержания/обслуживания/ремонта многоквартирного дома.
- Подтверждающие оплату коммунальных услуг документы, прочее.
Устав: порядок принятия, содержание документа
Порядок принятия устава ТСЖ регламентируется ст. 45-48 Жилищного Кодекса РФ.
Согласно основным положениям:
- Утверждение устава происходит на общем собрании собственников жилья.
- Допускается заочная форма проведения собрания. Однако голосование может быть заочным исключительно после действительной организации собрания.
Устав представляет собой прошнурованный/пронумерованный документ, который заверяется подписью председателя.
Наличие мокрой печати является необязательным. Собственники в подписании документа участие не принимают. Копии устава подлежат нотариальному заверению. В дальнейшем ТСЖ как юридическое лицо регистрирует устав в налоговой службе.
Содержание документа должно охватывать все аспекты содержания/обслуживания многоквартирного дома:
- Адрес регистрации дома/почтовый адрес.
- Наименование ТСЖ.
- Общие положения – осуществляет сделки от имени всех собственников, руководствуется уставом/законодательными нормами.
- Цель ведения деятельности – управление домом, эксплуатация/ремонт/обслуживание имущества.
- Перечень имущества, которое входит в общую собственность жильцов – подъезды, лестничные пролеты, лифтовое хозяйство, прочее.
- Имущество ТСЖ – недвижимое/движимое, в доме/за его пределами, капитал ТСЖ – вступительные взносы/доходы от ведения хозяйственной деятельности/прочие финансовые поступления.
- Виды осуществляемой деятельности – предоставление в аренду площадей, обслуживание/ремонт имущества.
- Участие владельцев в содержании имущества.
- Права и обязанности ТСЖ – заключение договоров/получение кредитов, калькуляция расходов, оказание услуг собственникам.
- Управленческая деятельность.
- Прекращение деятельности.
- Порядок отчетности ТСЖ перед собственниками/комиссией.
Составляем текст документа: основные нюансы
Главное правило, которое следует соблюдать при составлении текста устава, – это учитывать действующие нормы отечественного законодательства, в первую очередь – Жилищного кодекса Российской Федерации.
При составлении текста важно обращать внимание на некоторые моменты.
Важные нюансы:
- Обозначение пункта о сборе платежей собственников, целевым назначением которого является капитальный ремонт.
- Виды предстоящей деятельности товарищества. Отельным пунктом указываются виды работ, которые не будут включены в обязательный перечень.
- Членство в ТСЖ/условия участия в собраниях/штрафные санкции.
Приступая к разработке текста документа, рекомендуем ориентироваться на опыт действующих товариществ, которые уже прошли через эту процедуру. Создать документ можно как своими силами, так и с помощью специалистов.
С образцом документа вы можете также на нашем сайте.
Обсуждаем ситуацию: несогласие жильца с отдельным пунктом устава
Устав ТСЖ утверждается на общем собрании его членами. В ходе такого мероприятия может возникнуть вполне закономерная ситуация, когда один из жильцов не согласен с отдельными положениями устава. Это может быть как размер платежа, так и управление имуществом.
В таком случае суть претензии излагается в письменной форме и подается председателю правления ТСЖ.
Ответ также должен быть выражен в виде письма. Последняя инстанция, куда следует обращаться, чтобы разрешить спорный вопрос, это суд. Судебный иск направляется по месту регистрации ответчика. В данном случае он совпадает с адресом заявителя.
О процедуре изменения
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственники квартир/нежилых помещений сегодня именуются как собственники недвижимости. Соответственно, само товарищество должно быть переименовано на ТСН и должно пройти процедуру перерегистрации.
В устав вносятся изменения и дополнения:
- подчеркивается статус «некоммерческая корпоративная организация»;
- предусматривается возможность ведения предпринимательской деятельности, если это затрагивает общие интересы собственников;
- расширяются обязанности председателя/правления;
- вводятся дополнительные должности – совместно действующих председателей;
- создается наблюдательный совет;
- представляются права/обязанности членов ТСЖ в ином трактовании.
Внесение изменений в устав предполагает созыв общего собрания, по результатам которого будет создан соответствующий протокол. Все изменения подлежат нотариальному заверению и предъявлению в налоговую службу. Выписка из Росреестра будет доступна уже через 5 дней.
Об утверждении примерной формы устава
товарищества собственников жилья
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации:
1. Утвердить примерную форму устава товарищества собственников жилья согласно приложению.
2 Признать утратившим силу распоряжение Жилищного комитета от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
3. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя председателя Комитета Гайдея В.Т.
Председатель Жилищного комитета Ю. Х. Лукманов
Приложение
к распоряжению Жилищного комитета
От «___» ____________ 2006 года №
УСТАВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1. Общие положения
1.1. Товарищество собственников жилья __________________________________,
(наименование товарищества)
именуемое в дальнейшем "товарищество", создается в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов.
1.2. Полное и краткое официальное наименование товарищества:________________ ____________________________________________________________________________
место нахождения товарищества: _______________________________________________
____________________________________________________________________________
1.3. В управлении товарищества находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: _______________________________________________________________________. Товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: _________________________________________.
2. Цели и виды деятельности товарищества
2.1. Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, созданное в целях:
Совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
Реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
2.2. Товарищество осуществляет следующие виды деятельности:
Управление многоквартирным домом;
выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, реконструкции помещений в многоквартирном доме, строительству зданий и сооружений;
заключение договоров энергоснабжения, с целью обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме
проведение мероприятий, направленных на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
проведение мероприятий, направленных на обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
получение и использование на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества принадлежащего товариществу, под гарантии государственных и муниципальных органов;
осуществление хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных разделом 6 настоящего устава;
представление законных интересов собственников помещения в многоквартирном доме, в том числе в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
защиты прав и интересов членов товарищества.
3. Правовой статус товарищества
3.1. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексом РФ, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов РФ и уставом товарищества.
3.2. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать с собственным наименованием, а также расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты юридического лица.
3.3. Товарищество может обладать обособленным имуществом и отвечать по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и обязанности и выступать истцом и ответчиком в суде.
3.4. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества не несут ответственности по обязательствам товарищества.
4. Право собственности на жилые и / или нежилые
помещения и общее имущество в многоквартирном доме
4.1. В собственности товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома, приобретенное товариществом в ходе своей деятельности, не являющееся собственностью, общей долевой собственностью членов товарищества, а также собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества.
4.2. Члены товарищества осуществляют права владения, пользования и распоряжения принадлежащими им помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.
4.3. Члены товарищества владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
4.4. Доли в общем имуществе, принадлежащие членам товарищества в многоквартирном доме, не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения.
4.5. Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений, а также членов товарищества, принятых в соответствии с уставом товарищества, могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
4.6. Не подлежат отчуждению кому-либо межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного жилого дома, отчуждение которых может привести к ущемлению прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
4.7. Доля члена товарищества в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) определяет для каждого члена товарищества его долю в обязательных расходах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, долю (количество) голосов которыми обладает член товарищества на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена товарищества пропорциональна размеру общей площади принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме.
4.8. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме члена товарищества - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты (комнат) и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
4.9. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для членов товарищества собственников жилых и нежилых помещений не зависит от вида принадлежащих им помещений.
4.10. Порядок определения и изменения долей участия устанавливается согласно правовым нормам гражданского и жилищного законодательства.
5. Средства и имущество товарищества
5.1. Средства товарищества состоят из:
вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества;
доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей товарищества;
платежей собственников жилых и/или нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и предоставляемые коммунальные услуги;
платежей нанимателей, арендаторов помещений и другого имущества;
платежей, поступающих по договорам заключенным товариществом;
предоставляемых товариществам собственников жилья бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также иной предусмотренной действующим законодательством финансовой помощи;прочих поступлений.
5.2. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
5.3. Движимое и недвижимое имущество, приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в собственности товарищества, как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности.
5.4. На основании решения общего собрания членов товарищества в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
5.5. Распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества, осуществляется правлением товарищества.
6. Хозяйственная деятельность товарищества
6.1. Товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям товарищества, и лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом.
6.2. Для достижения своих целей товарищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности:
управление многоквартирным домом;
обслуживание, эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
предоставление жилищных, коммунальных и иных услуг, связанных с управлением обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, собственникам и пользователям жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении товарищества;
выполнение работ для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставление им услуг, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам помещений и оборудования;
сдача в аренду, передача иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, совершенные во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества;
надстройка, перестройка, строительство дополнительных помещений, реконструкция общего имущества в многоквартирном доме, совершаемые во исполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
6.3. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом.
6.4. Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также расходов, связанных с исполнением товариществом своих обязательств по договорам энергоснабжения, или, по решению общего собрания членов товарищества, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, указанные в уставе. Доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные действующим законодательством и решением общего собрания товарищества.
7. Членство в товариществе
7.1. Членами товарищества являются физические и юридические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и / или нежилые помещения в многоквартирном доме и выразившие свое волеизъявление о вступлении в товарищество, в заявлении, составленном в письменном виде.
7.2. В случае если жилое и / или нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то они могут принять решение о представлении одним из них общих интересов в товариществе.
7.3. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законодательством, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества производится с согласия органов опеки и попечительства.
7.4. Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в порядке, установленном законодательством.
7.5. Членство в товариществе прекращается:
с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме;
с момента ликвидации товарищества, как юридического лица.
7.6. При реорганизации юридического лица являющегося членом товарищества либо смерти гражданина являющегося членом товарищества их правопреемники (наследники), приобретатели имущества вправе вступить в члены товарищества с момента возникновения у них права собственности на жилое и /или нежилое помещение в многоквартирном доме.
8. Права товарищества
8.1. Товарищество вправе:
8.1.1. Заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и членов товарищества, совершать иные сделки, отвечающие целям товарищества, в пределах, установленных действующим законодательством и уставом товарищества.
8.1.2. Определять смету доходов и расходов товарищества на год, включая необходимые расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества цели.
8.1.3. Выполнять работы для собственников, пользователей помещений в многоквартирном доме, и предоставлять им услуги, связанные с содержанием и ремонтом принадлежащих указанным собственникам или используемыми указанными пользователями помещений и оборудования, находящегося в них.
8.1.4. Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, принадлежащие товариществу, а также списывать с баланса фонды товарищества, если они изношены или морально устарели.
8.1.5. Страховать имущество товарищества и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, переданном товариществу собственников жилья в управление.
8.1.6. Выбирать, в том числе на конкурсной основе, управляющего и / или управляющую организацию, а также подрядные организации, предоставляющие услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
8.1.7. Совершать иные действия, не противоречащие уставу товарищества и действующему законодательству.
8.2. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников жилых и нежилых помещений, товарищество может:
получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку на прилегающем и выделенных земельных участках.
8.3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах по управлению многоквартирным домом товарищество вправе предъявить собственнику помещений в многоквартирном доме в установленном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам, связанным с управлением, установленным законодательством, уставом или общим собранием членов товарищества, - с момента, когда платеж должен быть произведен.
9. Обязанности товарищества
9.1. Товарищество обязано:
9.1.1. Обеспечивать выполнение требований действующего законодательства, а также устава товарищества.
9.1.2. Заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
9.1.3. Выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства.
9.1.4. Обеспечивать управление многоквартирным домом, в том числе надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
9.1.5. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
9.1.6. Обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
9.1.7. В случаях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества, представлять законные интересы членов товарищества, собственников помещений в многоквартирном доме в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.
9.1.8. Ежегодно утверждать на общем собрании членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана за предыдущий год.
9.1.9. На основании положений законодательства, соответствующих решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товарищества обеспечивать сбор платежей и взносов членов товарищества и своевременную оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также обеспечивать сбор платежей и оплату ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг, предоставляемых собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме, если иное не зафиксировано в договорах управления, заключенных между управляющими организациями и товариществом.
9.1.10. Предоставлять собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальные и иные услуги, связанные с управлением многоквартирным домом, надлежащего качества.
9.1.11. Выполнять иные обязанности в пределах своей компетенции.
10. Права членов товарищества
10.1. Член товарищества имеет право:
10.1.1. Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя, а также избирать и быть избранным в правление, ревизионную комиссию товарищества.
10.1.2. Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
10.1.3. Возмещать за счет средств товарищества расходы, понесенные членом товарищества в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
10.1.4. Получать данные о деятельности товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах.
10.1.5. Осуществлять другие права, предусмотренные законодательными и иными нормативными актами, уставом товарищества.
11. Обязанности членов товарищества
11.1. Член товарищества обязан:
11.1.1. Выполнять требования устава товарищества, решения общего собрания членов товарищества и правления товарищества.
11.1.2. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.3. Вносить обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном решением общего собрания членов товарищества.
11.1.4. Нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с долями участия, рассчитываемыми согласно действующему законодательству и уставу. Неиспользование членом товарищества принадлежащих ему на праве собственности помещений либо его отказ от пользования общим имуществом в многоквартирном доме не является основанием для освобождения члена товарищества полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
11.1.6. Использовать общее имущество в многоквартирном доме только по его прямому назначению, не нарушая права и интересы других собственников по пользованию данным имуществом.
11.1.7. Предпринимать самостоятельно без соответствующего согласования с правлением и общим собранием товарищества необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу в многоквартирном доме.
11.1.8. Обеспечить доступ представителям товарищества и третьим лицам в принадлежащее ему помещение для осмотра и ремонта общего имущества в многоквартирном доме или для предотвращения возможного ущерба.
11.1.9. Устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу других собственников либо общему имуществу членов товарищества им самим лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими принадлежащие ему жилые и / или нежилые помещения в соответствии с договором найма, аренды.
11.1.10. Использовать жилое и / или нежилое помещение по его назначению с учетом ограничений, установленных действующим законодательством.
11.1.11. Нести ответственность за своевременность и полноту оплаты коммунальных услуг нанимателями и арендаторами, принадлежащих им помещений.
11.1.12. При отчуждении помещения, находящегося в его собственности члена товарищества, предоставлять приобретателю при наличии возможности в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, следующие сведения:
о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
о страховании общего имущества в многоквартирном доме;
о любых известных члену товарищества капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, на основании соответствующих решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, и сведения о любых сборах и платежах, которые могут возникнуть у будущего собственника в связи с этими затратами.
11.1.13. Нести иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами, уставом товарищества.
12. Органы управления товарищества
12.1. Органами управления товарищества являются:
общее собрание членов товарищества;
правление товарищества.
12.2. Высшим органом управления товарищества является общее собрание его членов. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества.
13. Общее собрание членов товарищества
13.1. Годовое общее собрание членов товарищества созывается ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием товарищества.
Помимо годового общего собрания в товариществе могут проводиться внеочередные общие собрания членов товарищества. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе любого члена товарищества.
13.2. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества направляется в письменной форме и вручается каждому члену товарищества под расписку либо путем почтового отправления (заказным письмом) по адресу, указанному членом товарищества в письменной форме. Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания членов товарищества. В уведомлении о проведении общего собрания указывается:
1) сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование)
3) дата, место и время проведения собрания, а в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня собрания.
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
13.3. Каждый член товарищества участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом.
13.4. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решение общего собрания членов товарищества принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены товарищества, кроме случаев, предусмотренных пунктом 13.9 настоящего устава. В случае отсутствия на собрании кворума инициатор собрания назначает новую дату и время проведения общего собрания членов товарищества.
13.5. Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства.
13.6. Общее собрание ведет председатель правления. В случае его отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.
13.7. К компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
13.7.1. Внесение изменений и дополнений в устав товарищества.
13.7.2. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества.
13.7.3. Принятие решений о сдаче в аренду, или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
13.7.4. Принятие решений о приобретении в собственность товарищества недвижимого имущества в многоквартирном доме.
13.7.5. Принятие решений об отчуждении, залоге, аренде или передаче иных прав на имущество товарищества собственникам помещений в многоквартирном доме или третьим лицам.
13.7.6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
13.7.7. Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты.
13.7.8. Избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.
13.7.9. Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении.
13.7.10. Установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества.
13.7.11. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта общего имущества в многоквартирном доме и оборудования.
13.7.12. Передача функций управления управляющей организации.
13.7.13. Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества.
13.7.14. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда.
13.7.15. Определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.
13.8. Общее собрание может также решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.
13.9. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества в соответствии с п. п. 13.7.1 - 13.7.7, решение принимается не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
13.10. Решение общего собрания членов товарищества может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов товарищества для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания товарищества, в письменной форме решений членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование.
13.11. Принявшими участие в общем собрании членов товарищества, проводимом в форме заочного голосования, считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.
13.12. В решении члена товарищества по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, в котором создано товарищество;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
14. Правление товарищества
14.1. Руководство деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
14.2. Правление товарищества избирается из числа членов товарищества. Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления.
14.3. Члены правления избираются на общем собрании членов товарищества, на срок равный двум календарным годам. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться любым членом товарищества в письменной, либо в устной форме..
14.4. В компетенцию правления входит решение следующих вопросов:
14.4.1. Соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава.
14.4.2. Контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
14.4.3. Составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию.
14.4.4. Заключение договоров от имени товарищества.
14.4.5. Представительство товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами.
14.4.6. Управление многоквартирным жилым домом или заключение договоров на управление.
14.4.7. Наем рабочих и служащих для обслуживания многоквартирного жилого дома и увольнение их.
14.4.8. Заключение договоров на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
14.4.9. Ведение списка членов товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
14.4.10. Созыв и организация проведения общего собрания.
14.4.11. Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.
Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
14.5. Заседание правления созывается его председателем.
14.6. При заключении договора с управляющей организацией правление передает свои функции этой управляющей организации.
15. Председатель правления
15.1. Председатель правления избирается на срок равный двум календарным годам правлением или общим собранием членов товарищества. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, руководит текущей деятельностью товарищества и имеет право давать обязательные указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. Переизбрание, освобождение от полномочий председателя правления осуществляется по решению правления или общего собрания членов товарищества. Председатель правления действует от имени товарищества без доверенности.
15.2. Председатель, действуя от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов товарищества.
16. Ревизионная комиссия (ревизор)
16.1. Для осуществления контроля за деятельностью товарищества общее собрание вправе избирать ревизионную комиссию или ревизора.
16.2. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием на срок, устанавливаемый уставом, но не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества.
16.3. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
16.4. Ревизионная комиссия (ревизор):
16.4.1. Проводит плановые ревизии финансово - хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год.
16.4.2. Представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
16.4.3. Отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
17. Реорганизация и ликвидация товарищества
17.1. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
17.2. Товарищество ликвидируется в установленных действующим законодательством случаях, в том числе по решению общего собрания членов товарищества.
17.3. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном законодательством.
Создать товарищество собственников жилья можно только при условии наличия необходимых, юридически значимых актов. Они заполняются с учетом требований, предусмотренных российским законодательством.
Так как ТСЖ является способом управления многоквартирным домом (далее в статье - МКД), то нужно обратить внимание на нормы ЖК РФ. В устав всегда можно внести изменения. Эта процедура бесплатна.
Типовой устав ТСЖ: особенности новой редакции
ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути, это один из способов управления многоквартирным домом, конкурирующей с «управляющими компаниями».
Деятельность этой организации возможна только после того, как она будет надлежащим образом зарегистрирована. Так как это юр. лицо, то правила его создания регулируются и гражданским законодательством. Основополагающие начала нашли свое отражение и в Жилищном кодексе РФ.
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ создается на основании учредительных документов, одним из которых является устав. Его типовой образец можно скачать в интернете. Внести изменения в новой редакции ЖК РФ решили в Государственной Думе. Эти изменения коснулись также и устава.
Устав должен быть принят исключительно на собрании жильцов. В нем должны участвовать все, однако решение принимается большинством голосов. Данный документ может быть исполнен как в рукописном варианте, так и в печатном.
Основные изменения заключаются в том, что теперь в устав обязательно нужно внести порядок проведения сборов денежных средств за капитальный ремонт.
Основным документом для управления многоквартирным домом является устав. Как и любой другой учредительный правовой документ, данный юридический акт должен соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством. Он должен включать в себя такие элементы, как:
- Дата и место составления документа.
- Указание на МКД или любой другой объект недвижимости, которым нужно управлять.
- Официальное наименование вновь созданного юридического лица.
- Примерный перечень общих положений, взятых из Жилищного Кодекса РФ.
- Адрес и индекс нахождения многоквартирного дома.
- Перечисление объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.
- Права и обязанности членов и др.
Можно также указать, например, пошаговую инструкцию распределения материальных ресурсов ТСЖ, предусмотреть порядок определения налоговой базы, включить инструкции по вхождению и выходу членов из ТСЖ и др.
Порядок принятия
Для того чтобы устав товарищества собственников жилья был правомерным, нужно обеспечить его принятие по правилам, предусмотренным жилищным законодательством. В принятии данного документа должны участвовать все жильцы многоквартирного дома. Решение принимается большинством голосов. В том случае, если в процессе утверждения документа возникают какие-либо разногласия, то они разрешаются путем проведения переговоров. Многие юристы рекомендуют составлять протоколы таких договоров.
Утверждает устав в окончательной его редакции глава данной управленческой организации. Для того чтобы придать ему юридическую, законную силу, необходимо произвести его государственную регистрацию в едином государственном реестре юр. лиц. Это происходит в момент подачи документов на регистрацию вновь созданного юридического лица.
Если устав принимается в нарушение правил, предусмотренных российским законодательством, то он признается недействительным. Это влечет за собой невозможность осуществления юридического создания данного рода фирмы.
Срок действия устава
Как указано в жилищном законодательстве, ТСЖ создается бессрочно! Данное правило может быть изменено только соответствующим пунктом устава ТСЖ.
Исходя из того, что и само юр. лицо может действовать бессрочно, то и устав также не имеет сроков действия. Он может быть лишь изменен. Порядок и правила внесения изменений будут рассмотрены ниже.
Учредительные документы товарищества собственников жилья
Устав - это далеко не единственный учредительный документ, необходимый для нормального осуществления деятельности товарищества в рамках правового поля.
Помимо устава, проводится утверждение и регистрация таких документов, как:
- заявление о намерении создать товарищество собственников жилья;
- свидетельства от налоговой службы (ОГРН и ИНН);
- заявление от банка на открытие счета;
- внутренние локальные акты, регулирующие порядок проведения собраний и иные важные аспекты.
Помимо этого, ТСЖ зачастую заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг. Иногда происходит заключение договоров даже с управляющими компаниями. Товарищество собственников жилья может заключать договоры с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение договора происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.
ТСЖ путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.
При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.
В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:
- Договор подряда.
- Договор возмездного оказания услуг (управленческий).
О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого договора есть и другие, при которых не ТСЖ является главенствующим звеном, а сама управляющая компания. Такое бывает в ситуациях, когда ТСЖ не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.
Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных договоров правлением ТСЖ должно проистекать по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.
Устав ТСЖ по новому жилищному кодексу 2019, образец и бланк
Как отмечалось выше, новый жилищный кодекс внес некоторые изменения в устав ТСЖ. Теперь образец и пример этого документа включает в себя такие элементы, как порядок взыскания платы за осуществления капитального ремонта.
Устав выполняется в письменном виде. Он может быть как рукописным, так и напечатан с помощью технических средств. Он должен быть подписан председателем товарищества собственников жилья. К нему обязательно необходимо приложить протокол заседания собственников жилых помещений, где отмечены их подписи. Правом на обжалование устава обладают не только собственники, но и ГЖИ (государственная жилищная инспекция). Она также имеет право опротестовать и уставы ТСН (товарищества собственников недвижимости).
Устав ТСЖ коттеджного поселка 2019, образец и бланк
Как отмечено в жилищном кодексе, ТСЖ может быть создано не только в многоквартирном доме, но и в иных объединениях недвижимости, например, в коттеждном поселке.
Устав должен отвечать всем тем требованиям, что и описывались выше. Единственные изменения касаются того, что иным образом будет описан перечень имущества, являющегося общим, а так же вместо адреса многоквартирного дома будет указано название поселка и перечень адресов домов, в него входящих.
Образец поселка. ⇐
Как внести изменения в устав ТСЖ
Внесение любых изменений в устав происходит только путем проведения общих собраний. Для этого необходимо запротоколировать начало собрания и оповестить об этом жильцов. Решения, принятые в данном порядке также подлежат закреплению в протоколе.
Любое оформленное изменение нужно зарегистрировать в едином государственном реестре юридических лиц. В противном случае они будут признаны недействительными.
Если устав ТСЖ противоречит жилищному кодексу
Как правило, такие противоречия разрешаются еще на стадии государственной регистрации юридического лица. Устав признается недействительным и подлежит отмене полностью или в части. Без него невозможна деятельность и самого товарищества.
Таким образом, устав – это, на самом деле, основополагающий акт любого юридического лица. Порядок его составления и оформления регулируется как гражданским, так и жилищным законодательством.
Loading...