Какие налоги платить с продажи квартиры

После Нового года кадастровая оценка сделает беднее не только тех россиян, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать.

В ноябре 2014 года был принят федеральный закон, которым были существенно изменены правила налогообложения граждан при продаже недвижимости. Прежде всего были изменены сроки владения жильем, освобождающие продавца от уплаты подоходного налога, с трех до пяти лет. Новый налог с продажи квартиры вступает в силу с 1 января 2016 года.

Однако, собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними - три года.

Даже те, кто покупает недвижимость до 1 января 2016 года, могут не беспокоиться, так как новые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости будут распространяться только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года. А при продаже недвижимости, приобретенной до указанного срока, будут распространяться старые правила о трехлетнем сроке владения. В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N382-ФЗ от 29.11.2014 положения 217.1 части второй Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Другими словами, купили вы, например, несколько квартир, чтобы спасти дешевеющие рубли в декабре 2014 года, и, естественно, не хотите платить налоги при их продаже. Можете смело продавать эти объекты ровно через три года, в декабре 2017-го, как и предусмотрено действующим Налоговым кодексом.

Заплати налог с продажи квартиры и спи спокойно

Все проблемы начинаются, если недвижимость нужно продавать срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость недвижимости в договоре купли-продажи жилья. Для квартиры, на которую не было никаких расходов, это единственный вариант сократить налогооблагаемую базу. В договоре указывается сумма в 1млн. рублей, а согласно действующему законодательству, с суммы продажи до 1 млн руб. налог с продажи квартиры не берется.

Также существует второй вариант, как не платить налог с продажи квартиры, однако воспользоваться этим вариантом могут только те граждане, которые покупали квартиру. Закон дает право учесть расходы на покупку недвижимости, поэтому в этом случае налог платится по схеме «доход минус расход», то есть только с суммы превышающей расходы на приобретение недвижимости. Многие указывают в договоре ту же сумму, за которую и покупают квартиру. Купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода - нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако те, кто будут покупать квартиры или оформлять их в собственность после 1 января 2016-го, а потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог с продажи квартиры будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта.

Например, после 1 января 2016 года вы купили квартиру за 6 млн руб. Продаете ее в 2020 году, то есть планка пятилетнего срока владения еще не преодолена, за 12 млн руб. На момент продажи квартиры кадастровая стоимость этой составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, за которую вы фактически продаете квартиру укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо есть возможность указать в договоре стоимость, составляющую 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае налог с продажи квартиры будет выгодней платить кадастровой стоимости: 70% от кадастровой стоимости квартиры - это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть расходы на покупку квартиры — 6 млн руб., то 2,05 млн руб. будут являться налогооблагаемой базой. При ставке НДФЛ в 13% налог с продажи квартиры составит 266,5 тыс. руб.

С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.

Кого освободят от налога с продажи

В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.

Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.

Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.

Как будет начисляться налог

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.

Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

разработки проектно-сметной документации;
расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.

Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Как рассчитывается налоговый вычет

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.

Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.

При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.

Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше - всего 250 тыс. рублей.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?

Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.