Что такое земельный пай? Это тот участок земли, что выделен гражданину в общем земельном массиве.
Подобные участки начали выделяться с 1991 года после Указа Президента «О реорганизации совхозов и колхозов». Процедура была начата весьма активно, а ее главной целью было увеличение процента частных землевладельцев в обществе.
Наличие пая помогало многим людям начинать их собственную сельскохозяйственную собственность. А чтобы дело развивалось быстро, в первую очередь участки получали работники сельских предприятий страны.
Покупка земельного пая подразумевает заключение в письменной форме договора купли-продажи. Все сделки с недвижимостью заверяются нотариально по месту нахождения объекта договора. При этом местный нотариус часто оказывается в регистрации сделки, поэтому дополнительно обращаться к кому-то не стоит.
Согласно закону, вы можете заключить все в письменной форме без регистрации нотариуса, указывая в договоре данные покупателя и продавца (ФИО, паспортные данные, объект продажи, его название, сумму сделки, дату и номер выдачи объекта, а также подтверждение отсутствия каких-либо претензий между двумя сторонами).
Но, вот что действительно требует нотариального заверения, так это разрешение супруга или супруги на продажу земельного пая. Если супруг или супруга отсутствуют, вы берете нотариально заверенный документ об отсутствии.
В отдельных случаях может быть нотариально заверенная доверенность о передаче всех полномочий третьему лицу. Такая доверенность представляется вместе с подачей всех документов в регистрационную палату для прохождения всех формальностей.
- Паспорт;
- разрешение супруга или супруги на приобретение (должно быть заверено нотариусом);
- разрешение супруга или супруги на продажу (должно быть заверено нотариусом);
- полученное от продавца свидетельство на право собственности;
- договор о купле-продаже;
- копию извещения, разосланного по почте пайщикам, о планах продать участок;
- почтовые квитанции об отправке извещений;
- заявление от имени продавца и покупателя, составленное в установленной форме, по доверенности на третье лицо, присутствующее при подаче заявления.
В самой регистрационной палате вам нужно будет оплатить стоимость регистрации собственности (первичной и вторичной), а также самого договора купли-продажи.
Если вы представляете все вышеперечисленные документы, то регистрационная палата не может отказать вам в их приеме. При этом вы получаете расписку с перечислением всех сданных документов, а также с указанием даты выдачи паевого свидетельства вам на руки.
Незаконным является отказ в расписке, непринятие всего пакета документов или же его отдельных пунктов, а также дополнительное требование любых дополнительных документов, что предоставлять не нужно. Обычно, процедура оформления занимает около одного месяца. Если возникают какие-либо трудности, вас извещают о них в письменной форме.
В назначенный день вы получаете свидетельство, а потом вовлекаетесь в процесс выделения земли. Для этого дополнительно подается заявление в правление сельскохозяйственного предприятия. В заявлении – просьба выделить надел. При этом вы вправе потребовать, чтобы на копии заявления сделали отметку о дате приема.
Сколько стоит земельный пай и от чего зависит его цена? На самом деле существует большое количество параметров, определяющих стоимость участка.
Месторасположение – один из них, ведь земля может быть использована для коммерческого строительства. Если это сельскохозяйственный участок, то на стоимость влияет плодородность грунта, а она уже определяется специалистами.
Стоит отметить, что во многих странах мира на стоимость главным образом влияет возможность выращивания определенных культур на площади, а в нашей стране такой параметр занимает практически последнее место.
Почему так?
Дело в том, что в своем большинстве западные нормы оценки не удовлетворяют российские реалии: большая часть РФ находится в так называемой зоне рискованного землевладения .
Оценкой стоимости должны заниматься специалисты, которым известны техники и методы проведения оценки и недвижимости, и земельной площади. Обычно специалисты ориентируются на рыночную стоимость земли. Хотя, в отдельных случаях, такой метод оценки может оказаться затруднительным.
В наших реалиях стоимость довольно-таки часто определяется в процессе составления договора между покупателем и продавцом.
В одном и том же регионе вы можете приобрести несколько гектаров как за 30 000 рублей, так и за пару миллионов. А вот площади недалеко от крупных городов могут быть в несколько раз дороже из-за возможности построить там загородный дом.
Стоимость будет зависеть от количества гектаров, а также баллогектаров, т.е. оценки плодородия почвы. Так как паи не являются выделенными, их стоимость на рынке может быть в несколько раз ниже государственной.
К сожалению, в Российской Федерации не существует единой официальной схемы по расчетам стоимости 1 га, а предложенные европейские схемы не подходят нашим реалиям. У нас главный параметр при оформлении договора – это отсутствие претензий или взаимных обид между покупателем и продавцом после совершения сделки.
Как оформить пай в собственность. Какие нужны документы?
Как оформить земельный пай в собственность?
Для того чтобы стать собственником земли при ее приобретении, вам нужно оформить договор о купле-продаже, а также подать пакет всех необходимых документов на земельный пай в регистрационную палату. Тогда сделка будет зарегистрирована. В список необходимых документов входит:
- Паспорт;
- копии всех страница паспорта;
- заверенное нотариусом разрешение супруга или супруги на покупку/продажу участки;
- документ на участок, выданный продавцу;
- заявление, написанное по установленной форме;
- квитанции об уплате государственной пошлины;
- копии извещений, разосланных по почте пайщикам, о планах продать участок, а также почтовые квитанции об отправке этих извещений.
После регистрации нужно заняться выделением земельного пая в натуре.
Для этого в правление сельскохозяйственного предприятия подается специальное заявление о выделении участка. Вы указываете желаемое месторасположение, а также количество гектаров. Вместе с заявлением вы подаете также необходимые документы:
- Копию паспорта заявителя;
- копию схемы участка (ее получают в земельном комитете);
- копию паевого свидетельства;
- копию заявления в правление предприятия с пометкой о получении;
- если есть, копию отказа;
- если есть, копию протокола разногласий.
В вашем заявлении также должен быть прописан пункт, где указана просьба указать причины отказа в случае неудовлетворения вашего заявления. Причины указываются, исходя из заседания правления сельскохозяйственного предприятия.
И заключительный этап – проведение межевания площади, а также регистрации права собственности на землю.
В принципе, оформления паев занимает много сил и времени. Процесс этот действительно непростой и длительный, но, если вы взглянете не результат, то поймете, что «игра стояла свеч».
После развала СССР провели земельную реформу, благодаря которой граждане могут оформить свои права на земельный пай, и часть земель была передана людям.
Такая форма собственности имеет свои нюансы, касающиеся её регистрации и использования.
О том, что такое земельный пай, как он оформляется в собственность и на каких условиях им можно распоряжаться (продать, сдать в аренду и т.п.) – вы узнаете после прочтения статьи.
Пай – это часть (доля) общей территории, выделяемая лицу в качестве собственности.
Это участок с не очерченными границами, права на который (их появления, прекращения, перехода или ограничения) регулируются согласно ГК РФ. Это довольно распространённая форма владения землёй (около 80% собственников являются владельцами паев).
Они не делятся на местности – границы паев закреплены только в официальных документах, а характеристики доли получаются примерно одинаковыми. Итак, земельный пай является нестандартным объектом собственности, поскольку он – не с очерченными границами, а лишь право на землю (гражданин владеет только размером и стоимостью недвижимости в денежном виде).
В свидетельстве права долевой собственности указывают:
Соответственно, величину собственности можно измерить разными методами:
- По количеству гектаров.
- Дав оценку в баллах (рассматривается качество земли, её предназначение и плодородность).
- Вычислив размер доли (получая простую дробь).
Само государство практически не задействовано при распределении данного рода недвижимой собственности.
Правовая база регулирования отношений
До того, как в законодательстве произошли изменения, земельным паем считали долю землю в общем владении, которой распоряжались совхозы и колхозы.
На таком наделе могли работать как единолично, так и коллективно.
Право получить пай имели работники животноводческого комплекса при условии , что:
Выделяемую площадь на одного работника с/х предприятия рассчитывали в балло-гектарах (если в основе лежало качество угодий), в гектарах, натуральном или стоимостном выражении.
Позже законодательство обновили, и теперь все паи являются долей в общей земле. Среди законов и нормативно-правовых актов, регулирующих получение и распоряжение данного вида недвижимого имущества, выделяют:
- Указ главы государства, изданный в 1993 году, касающийся выделения и проведения сделок с долей (продажа, покупка, оформление права владения) в общей собственности.
- Постановление Правительства 92-го года о реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий и организаций.
Оба акта касаются полученных ранее паев , закрепляют порядок их получения и документы, свидетельствующие о получении доли.
В постановлении правительства 91 года закреплялось, что все действующие или вышедшие на пенсию работники колхозов и совхозов должны получить земельные паи. Граждане получали свидетельства на долю, где указывали размер выделяемой территории относительно общего массива земель.
Часть моментов, касающихся земельных паев, регулируются современными нормативными документами :
- Земельным кодексом.
- ФЗ о вступлении в действие Земельного кодекса (ЗК).
- Гражданским кодексом, в котором закреплены правила, относящиеся к общей собственности.
Действие правил из ГК прописано в специальных ФЗ :
- О госрегистрации прав на недвижимость и проведения сделок с ней.
- О государственном кадастровом учёте недвижимого имущества.
- О (оборот земельв и долей). Закон регулирует вопросы купли-продажи паев.
В последнем ФЗ обозначено, кто не может стать получателем пая:
- Лицо, не являющееся гражданином РФ.
- Юридические лица, которые принадлежат зарубежным гражданам более чем на 50%.
В случае, если лицо, не обладающее правом получения и распоряжения земельной доли, всё же получил её, ему нужно в течение календарного года избавиться от пая (продать, обменять или подарить). Если этого не сделать, земля будет принудительно выкуплена (в судебном порядке).
Пользоваться и распоряжаться паем (продать, сдать в аренду и т.д.) разрешено с согласия всех собственников
. Если у земли больше пяти совладельцев, начинают действовать специальные правила организации и согласования действий. Это касается, например, порядка оформления кадастровых документов и регистрации права собственности долей: один из владельцев получает от другого доверенность и заверяет её у нотариуса или в администрации.
Покупателем пая может стать:
- Фермер.
- Совладельцы надела, если один из дольщиков желает каким-либо образом распорядиться своей частью.
Получить данный вид недвижимости (и начать распоряжаться ею) можно после того, как она будет оформлена и зарегистрирована:
- Подготовят технические и кадастровые документы на землю.
- В кадастровой палате выдадут .
- Получатель зарегистрирует право собственности на долю.
Общие положения земельного законодательства нашей страны не дают владельцу земли легко от неё избавиться, но для земель сельскохозяйственного назначения сделано исключение. Любой из дольщиков может просто посетить Росреестр (либо местный орган, выполняющий его функции) и написать заявление о прекращении своих прав на участок . Дальше органы власти должны публично предложить купить у них долю. Проводят конкурс на продажу (либо сдачу в аренду) территории.
Если покупатель не будет найден, доля будет выделена в отдельный участок (при условии, что это не нарушает права других совладельцев). В течение 6 месяцев после отказа одного из собственников от своих прав, территорию можно продать или сдать в аренду (без проведения ). Сумма покупки составляет 15% от , а при аренде – 0,03%. Если был объявлен конкурс, органы власти не имеют права превышать этот ценовой диапазон.
Совладельцы могут решить (закрепив свое волеизъявление в протоколе) сделать одного из дольщиков представителем, чтобы он выражал мнение всех собственников в следующих ситуациях:
- Готовя договор об аренде надела, являющегося общей собственностью.
- Составляя договор права ограниченного пользования (т.н. , когда, к примеру, для прокладывания дороги или линии коммуникации нужен доступ к чужой территории).
- Если проводят переговоры о том, на каких условиях будет передана земля. Либо же решают, стоит ли принять предложение о продаже недвижимости под государственные или местные нужды или нет.
- Оформляя признание невостребованности доли (а лица, владеющего данной недвижимостью – владельцем невостребованной доли).
- При утверждении проекта (в котором выделят доли либо отдельный участок) и/или оформлении всех сособственников при утверждении.
- При определении и установлении размера доли каждого из владельцев.
- Когда решено ввести правила расчёта размера доли каждого совладельца (если это не было сделано ранее).
Собрание дольщиков имеет право предоставить полномочия представителю только для разрешения приведённых выше ситуаций. Однако здесь кроется риск: скажем, кадастровые документы заказывает один из совладельцев, а претензии к ней могут быть предъявлены от любого другого собственника.
Кому положено
Прежде всего, получить пай можно, если у вас есть на это основание :
Без одного из этих оснований ваше право не будет зарегистрировано в ЕГРП и Росреестре. Бесплатно земельную долю могут получить жители сельской местности, работники совхозов или колхозов.
Передать право пользования наделом людям можно, если была проведена его стоимости:
- Так было оформлено наследство.
- У нотариуса был подписан договор купли-продажи, аренды и т.п.
Сумма будет установлена в тот момент, когда будет проведена сделка с недвижимостью.
Кроме того, права на территорию сохраняются за тем, кто получил инвалидность и потерял трудоспособность при работе на данном с/х предприятии. Также право остаётся у наследников умерших владельцев участка.
Порядок выделения
Выделение участков преследовало определённую цель – увеличить число частных собственников земли на России.
Общая площадь паев в РФ равна почти 50% от общей площади с/х земель. Получив угодья, землевладельцам было проще начать свою сельскохозяйственную деятельность.
Именно поэтому земля выделялась в первую очередь :
Законодательство даёт возможность выделить долю из общего массива , причём – в натуру. Но на деле это довольно трудно сделать, поскольку такой участок обладает нечёткими границами и параметрами.
Итак, для оформления пая во владение нужно:
- Разместить объявление в местных СМИ о том, что проводится собрание других собственников, с целью выявить точное расположение долей, чтобы затем выделить её (физически).
- Составить протокол собрания и указать точные координаты оформляемого надела.
- Провести процедуру межевания (этим занимаются геодезисты). При выделении, а затем и вычислении размера площади доли, также учитывают качество почвы.
- Собрать все документы, составить заявление и отправить их в Кадастровую палату, где территорию зафиксируют на учёт, и закрепят всю информацию о нём в госкадастр.
Основание для выделения пая в свой участок может возникнуть при сдачи . Если любой из совладельцев не желает, чтобы его доля и общая земля были отданы в аренду, он может выделить свою часть в отдельный надел.
Лицо, арендующее землю или предоставившее залог, не может повлиять на процесс выделения территории одного из сособственников. В таком случае остальные владельцы готовят и подписывают дополнительное соглашение, касающегося договора аренды земли (может быть сделано через представителя).
Сложности с выделением паев часто состоят в том, что ими владеют люди, далёкие от сельскохозяйственного производства. Также, при выделении надела между собственниками может возникнуть спор, из-за стремлений каждого получить лучшую часть (поближе к реке, лесу и т.п.). Здесь же возникает спор по поводу границ.
Другая проблема – с преимущественным правом приобретения земли местной администрации
, в результате чего сделка сильно затягивается (приходится ждать до 3 месяцев). А без получения отказа либо игнорирования предложения о покупке продать участок другим лицам нельзя. В ситуации, когда доля является собственность государства, её невозможно выделить другому владельцу, так что многие операции с землёй приходится решать, обращаясь в администрацию.
Арендные отношения
Большая часть паев сдаётся собственниками в аренду.
За это они получают арендную плату, которая может выплачиваться денежными средствами, а может и в натуральном выражении (к примеру, сельскохозяйственной продукцией – зерном, хлебом, мясом и т.п.). Сдача участка во временное пользование производится при заключении договора. Площадь общей арендуемой земли не ограничена.
Для того чтобы сдать участок в аренду , необходимо, чтобы:
В договоре аренды может присутствовать возможность покупки доли по окончанию её срока или ещё раньше, если арендная плата была получена раньше. Арендатор имеет больше шансов заключить новый договор, нежели другие желающие. Плюс, он может заложить право аренды земли без соглашения других совладельцев (их могут оповестить об этом при необходимости).
Сделки купли-продажи
Приобретение рассматриваемого вида недвижимого имущества проводится по стандартной процедуре : стороны готовят все необходимые документы и заключают договор купли-продажи (письменно). Решения о передаче или продаже доли принимают на собрании собственников, где каждый отдаёт свой голос.
Покупатели с/х земель должны помнить, что муниципалитет имеет преимущественное право на приобретение участка (согласно ФЗ Об обороте земель с/х назначения). Продавец должен сначала отправить предложение о приобретении недвижимого имущества в местную администрацию (указав площадь территории, ее месторасположение и стоимость), которая должна в течение 90 дней дать ответ.
Если местная власть не даёт ответ или отказывается от своего права , владелец недвижимости может продать ее другим лицам, но при условии, что сумма покупки будет не меньше той, что была предложена администрации. Если продажа была оформлена по меньшей стоимости, продавец может получить административный штраф и признание договора незаконным. Даже если покупатель сам хочет купить участок по более низкой цене, продавец должен будет повторно сообщить об этом в муниципалитет.
Важно, чтобы при передаче права аренды была заключена сделка, которая обезопасит совладельцев от взаимных притязаний.
Прежде всего необходимо определиться со стоимостью, ставки на которую (за 1 га.) нет. На цену влияет много факторов:
- Площадь территории.
- Плодородность почвы.
- Месторасположение (с учётом расстояния до города).
- , а также разрешение на дачное или промышленное строительство.
При передаче права на земельный надел, проводится независимая оценка . Только независимый эксперт может определить реальную стоимость пая. Её чаще всего проводят:
- Оформляя полученное наследство.
- Заключая у нотариуса дарственную или сделку продажи.
Оценка стоимость участка необходима и для расчёта суммы госпошлины (в НК не установлен фиксированный размер госпошлины). Цену нужно устанавливать в момент заключения сделки.
Для этого владельцу нужно иметь на руках:
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Кадастровый план.
- Предназначение участка.
- Параметры надела (согласно плану межевания).
- Сведения о расположенных поблизости инженерно-коммуникационных линий.
Проводить оценку могут только аккредитованные организации, работающие согласно единому методу оценивания. В конце работы готовят акт и пояснительную записку .
Приватизация
Оформление выделенного участка во владение проводится в Росреестре. С 2017 года в процедуру приватизации внесли нововведения.
Присвоение надела в собственность подразумевает выделение его из общей территории . Его оформление займёт долгое время. Поэтому вам стоит запастись терпением и начать действовать:
Юридические лица готовят точно такой же пакет документов, дополненный:
- Уставом организации и доверенностью представителя.
- Свидетельство о регистрации предприятия в налоговых и государственных органах.
В течение пяти дней вам должны будут дать ответ – одобрить или оказать в регистрации. Если регистрацию разрешат, заявителю останется просто получить свидетельство на участок в Росреестре.
На оформление пая во владение потребуется две недели. В конце заявитель получит свидетельство, подтверждающее его статус собственника.
Порядок вычисления размера доли устанавливается местными властями или органами субъекта. Если расчёт земли не установлен местным законодательством, это не является оправданием для отказа в выявлении величины доли.
Права владельцев
Выделив пай и оформив право владение на него, вы можете получать доход с участка на законных основаниях:
Такой объект недвижимости могут использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности , но с учётом интересов и мнения остальных сособственников. Свою долю владелец может продать, подарить, сдать в аренду и т.д. Чаще всего их сдают в аренду аграрным предприятиям либо передают опытным управленцам, которые могут организовать на нём сельскохозяйственные работы.
Такой вид недвижимого имущества может быть передан по наследству. В таком случае, при составлении нотариус проверит у наследодателя документы, подтверждающие право владения долей.
Строить на такой земле нельзя, поскольку она предназначено только для с/х деятельности. Это можно сделать только, если перевести участок в другую категорию, и только на весомых основаниях.
Некоторые особенности владения
Определение месторасположения
По номеру участка его можно , зайдя на карты на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно ввести номер, и вы увидите искомую территорию и близлежащие к нему объекты.
Каждый надел имеет свой идентификационный кадастровый номер, по которому можно найти месторасположение доли на , а также узнать о её характеристиках. Для этого нужно обратиться в госкадастр, сведения из которого регулярно публикуются и находятся в свободном доступе.
По его номеру можно узнать :
Цифры в номере обозначают некоторые параметры :
- Первые две указывают на регион, в котором зарегистрировали надел.
- Следующие две цифры – код округа.
- Последующие шесть цифр обозначают квартал.
- Оставшиеся цифры – индивидуальный код.
При банкротстве владельца
Если земельным паем владело физическое или юридическое лицо, или же он был заложен в уставной капитал организации, то при банкротстве участок вместе с другим имуществом человека/организации будет направлен на погашение долга .
Так что права владения паем собственник лишается. Однако совладельцы других наделов сохраняют свои права и при необходимости могут защитить их в суде.
Недвижимость в колхозах
С тех пор, когда участки раздали в собственность гражданам, сохраняется проблемы того, что земельным наделом владеют лица, которым они не нужны. Они не могут их обрабатывать, получили их в дарственной или по наследству, хотя сами живут в городе и т.п.
Задача государства – контролировать куплю-продажу паев и их использование. Часто собственники паев, не желающие вести с/х деятельность сами, сдают их в аренду или нанимают управляющего , который сам организует работу на данном объекте недвижимости. Иначе участок могут признать невостребованным.
Невостребованные территории
Невостребованные паи – это такие наделы, владельцы которых больше трёх лет не пользуются землёй по назначению.
Срок высчитывают с момента регистрации права собственности на долю.
Возможность признания не востребованности земли закреплена в законодательстве. Такое решение принимается на собрании совладельцев общей территории.
Невостребованным может быть признан пай
:
- Владелец которого не установлен.
- Собственник которого умер и не оставил наследников, либо же наследники не могут пользоваться участком.
- оформлять наследство или был .
Списки владельцев невостребованных участков составляют и публикуются органами местного самоуправления. Если с момента публикации этого факта собрание совладельцев не было проведено, администрация самостоятельно утверждает факт не востребованности надела, а затем через суд присваивают его в качестве муниципальной собственности.
Собственники, участки которых признали невостребованными, могут опротестовать такое решение, написав заявление в местную администрацию. Дальше дело направится в суд на рассмотрение.
Об оформлении права собственности на выделенный земельный пай работниками колхозов смотрите в следующем видеосюжете:
- гражданский паспорт;
- план новообразованного участка из земельного комитета;
- свидетельство о первоначальном выделении пая;
- копия протокола собрания всех дольщиков.
Регистрация происходит за стандартный срок - один месяц. Получив свидетельство о праве собственности, Вы можете приступать к любым сделками с этим паем, действуя при этом как полноправный владелец.
Процесс этот гораздо более прост, нежели выделение доли в собственность, но, тем не менее, сопряжен с определенными трудностями. Все действия владельца доли в земельном наделе регулируются Федеральным законом, посвященном обороту участков сельскохозяйственного назначения.
Несмотря на то, что пай входит в общий земельный массив и ничем не отличается от долей других бывших сотрудников совхоза, извещать их о намерении продать его не нужно. Тем не менее, право приоритетной покупки реализовано и сравнить его можно с продажей доли в приватизированной квартире или комнаты в коммуналке. Предложить свой пай нужно будет муниципальным властям .
Внимание! Законом четко обозначено, что обойти этап первоочередной покупки нельзя. При этом время на размышление составляет 30 дней с момента получения извещения.
Определен и круг возможных покупателей пая:
- другие дольщики этого надела;
- муниципалитет. Ему можно предложить выкупить пай по цене, ориентированной на кадастровую стоимость и общую ситуацию по рынку. При этом выставив один раз цену, снижать ее уже нельзя;
- сельскохозяйственное предприятие.
Оформляется предложение о покупке в форме почтового извещения. Регламентировано и его содержание:
- размеры участка и его фактический адрес;
- параметры самой земли. Здесь указывается, к примеру, возможность перевода ее из сельскохозяйственного в другое назначение;
- цена, которую назначил продавец;
- предпочтительное время взаиморасчетов по сделке.
У муниципалитета, которому нужно послать это извещение в первую очередь, есть 30 календарных дней на формирование ответа. Если он не выкупает пай, то его можно продать уже другим лицам.
Нужно отличать продажу от сдачи в аренду или от соглашения, либо его части. Даже если речь об очень длительном сроке . Также это касается и передачи участка в доверительное управление, нюансы которого регулируются статьей № 1023 Гражданского кодекса .
Внимание! Как говорилось выше - цена не должна меняться в сторону понижения, во избежание мошеннических действий с землей.
Ценообразование при продаже пая
Это значение устанавливает только сам продавец. Конечно в этом деле крайне не хотелось бы продешевить, но, как следует из вышеозначенных правил, завышение стоимости также может привести к полной невозможности продать пай в будущем.
Как правило, при установлении стоимости земельного надела, руководствуются следующими факторами :
- общая площадь участка. Основной показатель для любых сделок с недвижимостью и землей;
- местоположение хозяйственного надела. Учитывается близость его к населенным пунктам, водоемам и т.д.;
- нынешнее состояние участка - обрабатывается он или нет. Если используется, то как, и т.д.;
- качество почв. Изначально земельные паи всегда относятся к бывшим совхозам, а значит использовалась земля либо под пастбище, либо под посев. Это может быть выражено в т.н. баллогектарах, которые присваиваются паю при его выделении из общего надела;
- возможность и целесообразность проводить на участке жилищное строительство.
Продажа под возведение загородного жилья является одним из самым распространенных форм сделок с земельными паями. Приобретающий такой надел может даже оформить, либо на строительство такового.
Общей формулы или среднего значения попросту не существует и не может быть. В одном и том же регионе цены могут различаться в сотни раз, т.к. стоимость конкретного участка может зависеть от более чем неочевидных параметров. Конечно же в этой сфере действуют профессиональные юристы-оценщики, услугами которых можно воспользоваться.
Как и с недвижимостью, любые манипуляции с жильем приобретают юридическую силу только будучи по всем правилам зарегистрированы. Органом, в который нужно для этого обратиться, является отделение Росреестра, территориально ответственное за этот участок земли. Это обозначено в том же Федеральном законе № 101, посвященном сделкам с землей.
С заявлением о регистрации нужно предоставить и ряд документов:
- гражданский паспорт заявителя;
- разрешение законного супруга на проведение операции. Актуально как для покупки пая, так и для его продажи (подается обеими сторонами);
- свидетельство о праве собственности предыдущего владельца ;
- проектные документы изначального межевания земли;
- протокол собрания дольщиков, на котором был образован данный надел. Предоставляется в виде копии;
- собственно договор по которому пай меняет владельца (купли-продажи, дарения и т.д.);
- почтовые документы, подтверждающие донесение до муниципалитета информации о намерении реализовать объект, выполненное согласно нормам закона;
- при необходимости - доверенность на представителя интересов одной из сторон;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Сдав документы сотруднику органа государственной регистрации, Вы получаете расписку о сверке и приеме этих бумаг. Весь процесс может занять до 30 дней, во время которых все предоставленные свидетельства будут проверены и, если все в порядке, произведена регистрация.
Внимание! В случае нехватки нужных документов , Росреестр известит об этом через почтовое отправление . Это не является поводом для отказа в регистрации. После исправления недочетов процедура будут завершена.
Как и все страны, Россия защищает свои сельхоз угодья. Поэтому право пользования выдается только в отношении несельскохозяйственных земель. Также имеются ограничения по установлению права собственности. Так, запрещено изменять целевое назначение , приватизировать участки как гражданами, так и иностранцами. Если они не используются, согласно своему назначению, то подлежат изъятию.
Эти и другие ограничения обеспечивают защиту земель сельхозназначения в России. Ввиду этого, имеются специальные правовые акты , которые регулируют данные правоотношения. В то же время, имеются паи на землю, находящиеся в частных руках. В связи с этим, у собственников возникает вопрос о том, можно ли продать землю, а если это разрешается, то каким образом осуществляется.
Земельный участок сельхозназначения
Данное понятие зафиксировано в ЗК РФ. Согласно ему, объектом является территория, которая имеет особенное назначение и статус. Ее разрешается использовать только для хозяйских, научно-исследовательских и учебных целей.
Продать земельный пай в нашей стране означает осуществить традиционную сделку купли-продажи. Но покупателя нужно еще найти, так как понятно, что участок является специфическим. Поэтому, и образец деятельности здесь ограничен. Земельные паи сельхозназначения можно использовать под земледелие, садоводство или фермерское хозяйство.
Построить жилой дом здесь довольно проблематично, а иногда просто невозможно. Но из правила имеются исключения, и есть и участки, где землю продать можно по довольно дорогой цене.
При заключении сделки следует понимать ее специфические особенности. Иногда в пай на землю входят государственный лес, магистрали и участки, служащие для защиты полей. В связи с этим возникают дополнительные сложности, когда осуществляется продажа пая.
Цена при этом зависит от целого ряда факторов, а именно:
- месторасположения участка;
- его особенностей;
- деятельности, которая была разрешена;
- плодородности;
- других факторов.
Купля земельного участка сельхозназначения осуществляется, как юр. лицами, так и физическими, причем они могут даже не заниматься коммерческой деятельностью.
Кто может пользоваться
В зависимости от участка, собственник должен нести в отношении него те или иные обязанности. По общему правилу пай земли сельхозназначения может принадлежать и использоваться:
- лицами, проживающими на селе на постоянной основе и владеющими наделом для целей цветоводства, садоводства и прочего;
- заведениями учебного плана, где паевые участки используются в соответствующих целях;
- жителями села, которые занимаются деятельностью коммерческого характера;
- гражданами, занимающимися фермерским хозяйством ;
- организациями общественно-религиозного и коммерческого характера, кому пай нужен под ведение хозяйства (подсобного);
- иностранные физ. и юр. лица, занимающиеся садоводством, огородничеством и прочей деятельностью и получающиеся прибыль.
Продажа земельного пая: нюансы
Безусловно, следует понимать, что продажа пая сельхозназначения является непростым процессом, хоть сделка и регулируется обычными нормами. Но сложность заключается в том, что сама земля подпадает под нормы отдельных правовых актов. Поэтому все они должны быть соблюдены.
Если на сделку решаются самостоятельно, то этот шаг является довольно рискованным. Лучше не пренебрегать в данном случае услугами опытных юристов, так как они занимаются этими вопросами постоянно и в курсе всех изменений законов, если таковые имеются. Специалист в этом деле поможет не только поставить правильную цену, но и будет регулировать сам процесс сделки, позаботится о том, чтобы извещение о продаже поступило в соответствующие инстанции, а также чтобы все моменты были реализованы юридически чисто.
Что нужно выяснить на предварительном этапе
До того, как продать участок, нужно понимать особенности. Так, например, данный земельный фонд регулируется государством. Уже поэтому проведение сделки происходит с определенными нюансами. Эти особенности заключаются в следующем:
- продать земельный участок не смогут те, у кого не имеется российского гражданства , так как несмотря на принадлежность к частному лицу, он относится к наделу государства;
- продать пай невозможно для пользования любым иначе, кроме как для сельского хозяйства , так как задача участка заключается в его развитии;
- тот, кому решено продать землю сельскохозяйственного назначения, должен знать и уметь работать в этой сфере;
- если в течение го одномесяца совладельцы, которые имеют преимущественное выкупное право, получив уведомление о данном намерении, не воспользуются им, то собственник, планы которого звучали, как «продам пай», вправе реализовать долю другим лицам;
- региональные власти могут вернуть участок, если тот не используется по назначению. Период, сколько длится неисполнение обязанности целевого использования , составляет три года.
Как продать земельный пай сельхозназначения
Таким образом, понятно, что делать с приобретенным паем - заниматься только сельским хозяйством. Об этом напрямую сказано в законе. Если этого не делать с землей, то ее можно потерять.
В тех случаях, когда идет речь о продаже земельного участка, и на него претендуют несколько лиц, то предпочтение будет отдано членам хозяйства, к которым он относится. Земельный пай в Крыму, например, как и во всей России, оформлен в виде отдельного объекта земли. У недвижимости также не может быть обременений.
В отношении того, как заработать на земле сельхозназначения, продавец решает сам с покупателем, устанавливая, устраиваемую для обеих сторон, цену, ниже кадастровой стоимости или нет. Они могут решить вопрос, например, о единоразовой выплате, или с условиями рассрочки. Главное заключается в том, чтобы все эти моменты были зафиксированы в контракте.
Чтобы он не был признан недействительным, важно учитывать, что площадь продаваемой земли не может быть больше, чем та, что зафиксирована в законе на региональном уровне. Лицо, решившее так: «Продам земельный пай», должно помнить и о налогах, которые предстоит уплатить. Освобождены будут только продавцы, получившие от сделки сумму, которая не более чем в пять тысяч раз превышает минимальную заработную плату.
Всем известно, что ранее Крым был в Украине. Но с тех пор, как Украина потеряла его, и Крым вошел в состав России, там действуют все законы РФ, в том числе и в отношении земельных паев.
Это вам будет интересно:
Для сельских областей часто фигурирует такое понятие как земельный пай. Возникает вопрос, что это такое. Особенно важным аспектом является право собственности на такой участок - что с ним можно делать и как использовать.
Земельный пай - что с ним делать
Земельный пай - это надел земли сельхозназначения, который передается в пользование частному лицу. Сам участок при этом сохраняет свой статус долевой части в составе общей площади . Выделение таких участков осуществляется в безвозмездном порядке для следующих категорий граждан:
- члены колхозов или совхозов;
- пенсионеры, работавшие в сфере сельского хозяйства;
- работники предприятий сельхозназначения, стипендиаты;
- граждане, которые живут в сельской местности.
Соответствующие категории формируются местными нормативами в соответствии с общими законодательными предписаниями и региональными условиями. Хотя наделение землей и осуществляется при этом на безвозмездной основе, все расходы по оформлению документации берет на себя получатель.
Вопрос о том, можно ли продать земельный пай сельхозназначения , становится актуальным для многих владельцев такой земли. Законодательством предусматриваются следующие возможности:
- покупка и продажа таких участков;
- обмен на другую недвижимость;
- передача в безвозмездное или арендное пользование;
- дарение или оформление по наследству;
- передача земли в залоговое обеспечение.
Распоряжаться данной собственностью можно только после того, как оформлена приватизация. То есть у владельца должны иметься документальные права на собственность.
Как продать земельный пай
Многие собственники, получая землю, решают вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения. Главное условие для этого - проведение межевания и постановка участка на кадастровый учет. То есть оформление полноправной собственности.
Продажа земли сельхозназначения осуществляется с учетом определенных особенностей участка. К таковым относится его назначение, коэффициент и. При оформлении сделки собственник может выставлять свои условия - в этом отношении продажа такого участка не отличается от аналогичных сделок с иной недвижимостью.
Важным аспектом является преимущественное право на покупку данного надела. Оно принадлежит соседним владельцам и другим дольщикам указанной территории. Также собственник может вернуть участок в кооператив за его эквивалентную стоимость.
Сколько стоит земельный пай
Отдельным вопросом в продаже выделенного участка сельхозназначения становится его стоимость. В этом отношении собственник не ограничивается в решении. Ориентируются обычно на кадастровую стоимость владения. На стоимость при этом могут оказывать влияние следующие факторы:
- тип земли, возможность ее использования;
- удаленность от инфраструктуры и линий коммуникаций;
- наличие построек или иных объектов;
- региональные цены.
Все условия касательно внесения оплаты, аванса или предоставления рассрочки должны быть прописаны в заключаемом договоре. При этом необходимо учитывать, что земельный пай, находящийся в аренде колхоза или другого кооператива имеет преимущество продажи другим членам данного объединения. Если соответствующая процедура не будет выполнена, реализация земли будет считаться незаконной и сделка может быть отменена.
Земельный пай по наследству
Земельные паи сельхозназначения по наследству могут передаваться как через завещание, так и посредством самостоятельного обращения правопреемника. В первом случае процедура является более упрощенной - достаточно обратиться с документом в ту же нотариальную контору, где он был подписан. После этого главным условием становится актуальность и достоверность документации.
Для получения земли по наследству необходимо собрать следующие документы:
- свидетельство о смерти собственника;
- удостоверение личности наследника;
- документация о праве владения указанной территорией;
- подтверждающие документы о наличии родства с умершим;
- заключение об оценочной стоимости указанного владения;
- справка об отсутствии обременения на данную землю или иных ограничений, не позволяющих оформить ее в собственность нового владельца;
- справка об отсутствии задолженностей по налогообложению, а также иным платежам.
Далее проводится проверка всех актов, а также наличия иных наследников. В случае ее прохождения правопреемнику выдается свидетельство о возможности наследовать указанную землю. По истечению определенного времени, новый владелец может приступить к оформлению права собственности.
Можно ли земельный пай подарить
В соответствии с правилами пользования владелец вправе оформить. Для этого необходимым условием также является наличие кадастрового паспорта и права распоряжаться данной собственностью. Заключаемый договор дарения при этом предполагает безвозмездность и безусловность данной сделки.
Согласие дольщиков данного участка при оформлении договора дарения является необходимым условием. При этом подарить можно как весь надел целиком, так и его часть, к примеру поделив их между детьми.
Процедура дарения между близкими родственниками - наиболее распространенный вариант передачи земли. Часто он используется в обход завещания. Следует однако учитывать, что в дарственной не могут прописываться условия о вступлении в пользование.
Как оформить земельный пай в собственность?
Порядок действий по оформлению земельного пая в собственность является следующим:
- специальная комиссия выносит решение о наделении землей и выдает общую межевую схему - на этом этапе участок не имеет четких рамок, обозначается лишь его процентная доля в общей территории;
- проводится с учетом границ соседних владельцев, должно иметься общее согласие об устанавливаемых границах;
- на основании межевания составляется кадастровый паспорт;
- далее оформляется свидетельство - для этого в местный отдел Росреестра подается протокол заседания комиссии, кадастровый план и квитанция об уплате госпошлины.
Вопрос о том, как выделить земельный пай из общей долевой собственности , решается на общем собрании долевых владельцев. Для этого нужно обратиться в местные органы самоуправления, после чего она назначит время и место проведения собрания. Для выделения земли в собственность важно чтобы все участники были согласны с этим.
Документы для регистрации права собственности на земельный пай
Для регистрации права собственности за земельный пай сельхозназначения в отделение Росреестра подаются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ;
- документация по указанной земле с указанием на ее технические характеристики , обычно это кадастровый паспорт;
- копия документа об отсутствии претензий со стороны иных дольщиков - к примеру, если земля была куплена;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- документы, подтверждающие право на владение данным участком - договор купли-продажи, дарственная.
Это право было выдано исключительно на пользование несельскохозяйственными угодьями. Но почему так? Каждая страна пытается защитить сельскохозяйственные угодья, Россия в этом не стала исключением. Для этого был придуман ряд ограничений по установлению права собственности на эти территории. Около половины из принятых 14 позиций используются и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Невозможность изменять целевое назначение земли. Запрет на приватизацию определенных территорий (например, на территории, которые заняты оленьими пастбищами и другое). Запрет на использование и приватизацию иностранными лицами . Установка ограничения на границы. Установка перечня лиц, которые не могут приватизировать земли сельскохозяйственного назначения. Неиспользуемые по праву земли изымаются. Закон о земельных паях Закон «О земельных» паях регулирует использование и приобретение земель сельскохозяйственного назначения, а также передающиеся по наследству территории земельных паев. Сельхозназначения После расформирования колхозов, о которых говорилось выше, остались земли, которые не были отнесены ни к одной форме собственности. Часть земель была передана к колективной собственности, которую тогда же и отменили, куда же пропали эти земли и куда их следует отнести? С юридической точки зрения эта категория земель не имеет определенного статуса.
Порядок продажи земельного пая сельхозназначения
Затем можно оформить договор. с указанием параметров земли и иных важных условий. Что это такое? Продать земельный пай можно по сделке купли-продажи. Землями сельхозназначения являются территории за населенными пунктами, предназначенные для занятия: земледелием; высококультурным фермерским хозяйством.В состав таких зон могут входить: участки, занятые магистралями, лесными насаждениями; участки, предназначенные для защиты полей от засоления и других деструктивных воздействий. Аграрные правоотношения Это понятие включает в себя не только отношения по купле-продаже земельных участков , но и другие мероприятия, связанные с производством и выпуском сельскохозяйственной продукции. Аграрные отношения включают земельные сделки , с учетом коэффициента плодородности участка, что непосредственно влияет на его стоимость. Субъектами отношений выступают граждане, коммерческие и некоммерческие организации , публично-правовые образования (региональные власти, муниципалитеты). В качестве предмета сделки выступают земли в виде обособленного участка либо пая, с обозначенной доли в праве собственности на общий участок . Реализация земли Продажа земельного пая осуществляется с учетом Федерального закона № 101 от 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Преимущественное право покупки сохранено за государством, регионами и муниципалитетами. Продажа осуществляется согласно правилам заключения договора.
Продажа земельного пая
Впрочем, есть и немало тех, кого интересует, как купить земельный пай сельхозназначения, ведь это весьма перспективная инвестиция и большие возможности по развитию бизнеса. Наша компания предлагает комплекс услуг по приобретению и реализации прав на землю, в частности, нам вы можете продать земельный пай на максимально выгодных условиях . Мы работаем в строгом соответствии с нормами законодательства, оформляя договоры купли-продажи земельных паев сельхозназначения в кратчайшие сроки. Что собой представляет земельный пай? Не секрет, что длительный период времени земельные паи сельхозназначения представляли собой совокупность не оформленным должным образом прав.Смогу ли продать пай земли?
наложен мораторий, который будут продлевать. Земля всегда будет стоить и со временем не малых денег, все зависит от расположения, плодородности, подвода полива, дорог и т.д. Следует отметить, что Вам нужно приватизировать эту землю, т.к. земельный сертификат который удостоверяет лишь ПРАВО получения земельной части (пая), но не право собственности на землю, его нужно выделить в натуре на местности и получить гос.акт о праве собственности на земельный участок (пай) и зарегистрировать в земельном кадастре, получить кадастровый номер.1092 дня назад света у меня есть земельные паи сельхозназначения-хочу продать.вроде уже приняли закон «рынка земли».
Loading...