Прежде всего необходимо уточнить, что содержание общего имущества (ОИ) многоквартирного дома (МКД) - это комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств, санитарной очистке помещений дома и придомовой территории.
Такое определение вытекает из двух основополагающих нормативных актов, устанавливающих порядок содержания и технического обслуживания МКД: Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), и Правил и норм технической эксплуатации ОИ МКД, утв. приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170). В первом документе определяется подробный состав ОИ МКД, управление которым осуществляется управляющей организацией (УО). Этот вопрос в особых комментариях не нуждается, так как состав ОИ закреплен Жилищным кодексом.
- соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;
- безопасность для жизни и здоровья граждан;
- сохранность имущества физических и юридических лиц;
- доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями;
- постоянную готовность и дееспособность всех инженерных коммуникаций;
- поддержание архитектурного облика дома;
- соблюдение прав и законных интересов собственников жилья.
Правила № 491 также определяют состав работ по содержанию ОИ в зависимости от его конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, природно-климатических условий месторасположения дома. В них подробно рассматривается вопрос об обязанности собственников помещений по несению общих расходов на содержание и ремонт ОИ.
Правила № 491 определяют следующий состав работ по содержанию ОИ:
- осмотр ОИ с целью выявления его некачественного содержания и угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
- освещение мест общего пользования;
- обеспечение нормируемой температуры в помещениях общего пользования;
- уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка, входящего в ОИ;
- сбор и вывоз бытовых отходов;
- содержание и уход за озеленением и благоустройством;
- подготовка к сезонной эксплуатации;
- текущий и капитальный ремонт.
Другой нормативный акт - Правила № 170 регламентирует решение следующих основных вопросов:
- организация технического обслуживания и текущего ремонта ОИ;
- содержание помещений и придомовой территории;
- техническое обслуживание и ремонт жилых зданий на различных территориях;
- особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях.
Подробное изложение всех технических и организационных задач, решаемых при эксплуатации МКД, представлено в Методическом пособии по содержанию и ремонту ОИ МКД (МДК 2-04-2004), разработанном Росстроем.
Изложенный перечень общих требований к содержанию и ремонту ОИ МКД свидетельствует не только о большом объеме всестороннего решения задач технического блока, но и о влиянии этого блока на эффективность функционирования УО по обеспечению качества и надежности эксплуатации находящегося в ее управлении комплекса недвижимого имущества.
Структура содержания и ремонта ОИ МКД
Необходимо уяснить, что содержание ОИ МКД как обобщающее понятие состоит из обеспечения содержания и технического обслуживания домов.
В свою очередь, собственно содержание ОИ МКД включает работы:
- выполняемые при проведении технического осмотра отдельных элементов и помещений МКД;
- выполняемые при подготовке зданий к осенне-зимнему и весеннелетнему периодам;
- выполняемые при проведении частичных осмотров;
- по санитарному содержанию МКД;
- прочие.
(См. рисунок в приложенном файле - Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда)
Техническое обслуживание выключает:
- аварийное обслуживание;
- технический надзор;
- проведение осмотров;
- подготовку к сезонной эксплуатации систем дома.
Обе составляющие единого понятия "содержание ОИ МКД" неразрывно связаны между собой, и функции, относящиеся к этим составляющим, осуществляются одной обслуживающей организацией. Разница только в объекте управления: в процессе содержания ОИ МКД воздействие оказывается на состояние крыш, чердаков, подвалов, фасадов, внешнее благоустройство, санитарное состояние, а в процессе технического обслуживания - на общие коммуникации, технические устройства и технические помещения.
Комплексный процесс содержания и ремонта ОИ МКД схематически изображен на рисунке. Эта структура позволит руководителям УО четко представить состав и последовательность выполнения работ, их взаимосвязь при обеспечении необходимого уровня содержания и ремонта МКД.
Большое значение в процессе функционирования УО имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ею как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.
Однако состав многих работ, указанных в Правилах № 170, не во всем совпадает с составом этих работ, указанном в МДК 2-04-2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава ОИ санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бочка от отложений, ремонт поплавка - шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п.
Приведем основные работы, подлежащие выполнению в процессе осуществления функции содержания ОИ МКД.
Стены и фасады
Удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивка отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков.
Крыши и водостоки
Уборка мусора, удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних и укрепление наружных водостоков, антисептирование и антипирирование деревянных конструкций, промазка фальцев.
Оконные и дверные заполнения
Установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих.
Санитарная уборка
Ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа, ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков.
Санитарная очистка внутридомовой территории
Уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы.
Центральное отопление
Консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи.
Водопровод и канализация
Уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы.
Электроснабжение
Замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции.
Аварийное обслуживание
Ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.
Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию ОИ МКД совместно со схемой, приведенной на рисунке, можно сделать следующие выводы.
Работы непосредственно по содержанию ОИ МКД и его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно и неразрывно друг с другом. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством УО при организации работ по содержанию МКД.
УО, взявшие на себя непосредственное управление МКД и осуществляющие содержание дома собственными силами наемных работников, должны соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.
Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.
Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.
Особое внимание следует уделять подготовке к осенне-зимнему сезону МКД с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.
В деятельности УО наименее благополучным является процесс технического осмотра МКД. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства УО необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.
Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.
Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.
Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например, в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009-2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.
Все затраты по содержанию ОИ МКД входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.
Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования УО, которая управляет МКД.
К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ.
Фундаменты
Устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы.
Стены и фасады
Герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов.
Перекрытия
Смена отдельных элементов, заделка швов и трещин.
Крыши
Усиление стропил, антисептирование и антипирирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления.
Оконные и дверные заполнения
Смена и восстановление отдельных элементов.
Лестницы, балконы, козырьки
Восстановление или замена отдельных участков.
Полы
Замена и восстановление отдельных участков.
Внутренняя отделка
Восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях.
Центральное отопление
Восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены.
Водопровод, канализация и горячее водоснабжение
Замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы.
Электроснабжение
Замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств.
Вентиляция
Восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы.
Мусоропроводы
Восстановление работоспособности всех устройств системы.
Внешнее благоустройство
Ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников.
Специальные общедомовые технические устройства
Восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с УО, которая управляет домом. К числу технических устройств относятся лифты, ПЗУ, антенны и т. п.
Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.
Руководители УО при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.
- Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в т. ч. всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.
- Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.
- В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов.
К сожалению, в большинстве УО указанные правила не выполняются. Это объясняется не только недостаточным профессионализмом руководителей УО, но также во многих случаях их стремлением к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как отчет в этом случае производится только за расходование финансовых ресурсов, но не за выполнение конкретных запланированных работ.
Такое сложившееся на практике положение дел с планированием, организацией и проведением текущего ремонта значительно снижает эффективность функционирования УО.
Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт производится собственниками и нанимателями квартир в МКД и величина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в квитанции об оплате. Это уже предопределяет возможность всестороннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.
Капитальный ремонт жилищного фонда
Капитальный ремонт не продлевает срок службы здания, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, которые не заменяются во время его проведения.
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
К капитальному ремонту можно отнести модернизацию жилых зданий. Модернизация здания заключается в обновлении используемых материалов и инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами. Сущность модернизации жилищного фонда состоит в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также приведения зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций и материалов.
Изложенные понятия позволяют в практическом планировании и производстве подразделить капитальный ремонт на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования с их модернизацией. Он включает работы по всему зданию или его отдельным секциям, при этом возмещается физический и функциональный износ.
Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания для полного возмещения их физического и частично морального износа.
При этом физический износ означает ухудшение технических и эксплуатационных показателей здания, а моральный (функциональный) - постепенное отклонение эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований по эксплуатации зданий.
В настоящее время УО имеют дело только с выборочным капитальным ремонтом, именно так его классифицирует Фонд содействия реформированию ЖКХ. Выборочный капитальный ремонт домов, находящихся в управлении УО, производится без расселения домов.
УО может выполнять капитальный ремонт находящихся в ее управлении домов за счет трех источников финансирования:
- использования предоставляемых субсидий;
- собственных средств УО за счет специальных сборов по решению общего собрания;
- финансирования из бюджета региона.
В первых двух случаях денежные средства для оплаты работ находятся на расчетном счете УО. В третьем случае оплату работ может производить администрация, но только после подписания УО акта о выполнении работ.
Таким образом, во всех случаях УО имеет в своем распоряжении действенный стимул для обеспечения качества и сроков выполнения работ по капитальному ремонту. Однако не все УО умело используют это обстоятельство.
Для руководителей УО планирование и проведение капитального ремонта является серьезным испытанием на профессионализм. Строительные работы - это особая отрасль, требующая знаний не только технологии их производства, но и специфики организации и взаимоотношений между производителями отдельных видов работ, между ними и заказчиками (в данном случае УО).
УО должна готовиться к капитальному ремонту заранее, не менее чем за год. Изложенный материал дает общее представление об этом виде ремонта.
Начинать следует с обследования дома, составления дефективной ведомости и определения необходимых объемов работ. При выполнении этой работы следует руководствоваться следующими действующими нормативными актами:
- Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86(р);
- Положение по техническому обслуживанию жилых зданий -ВСН 57-88 (р);
- Положение об организации и проведении реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р).
В указанных документах приведены сроки продолжительности эксплуатации различных элементов жилых зданий до капитального ремонта. В случае когда срок службы отдельных элементов дома менее нормативного, планировать их капитальный ремонт при нормальных условиях эксплуатации не имеет смысла.
На основании выявленных объемов работ составляется смета на их производство. Составление сметы необходимо поручить специализированной организации или опытным специалистам-сметчикам.
Для оплаты работ по составлению сметы для капитального ремонта должны быть определены финансовые ресурсы в смете доходов и расходов УО на планируемый год. При проведении капитального ремонта с использование субсидий эти затраты должны войти в сводную смету, что предопределяет их возврат УО в той или иной форме. Об этом надо напомнить составителям сметы, которые должны стоимость ее разработки включить в смету. При проведении капитального ремонта за счет бюджета субъекта РФ следует поступать таким же образом. Однако регионы часто не оплачивают стоимость проектно-сметных работ. При проведении капитального ремонта за счет собственных средств УО затраты на разработку сметы оплачиваются также за счет этих средств.
Наличие сметы - необходимое условие для включения дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников, составляемый в регионе. Смета нужна и для составления договора с подрядчиком при проведении капитального ремонта за счет средств УО, и для оценки собственных финансовых ресурсов УО в определенный период времени.
Руководители УО часто проявляют недальновидность и не планируют затраты на разработку сметы до окончательного решения о включении дома в план по капитальному ремонту за счет централизованных источников. В результате или дом не попадает в этот план, или руководитель УО срочно нанимает специалиста, который за короткий срок и повышенную плату разрабатывает смету, но она не включается в сводный расчет. В таких случаях недооценка руководителем УО фактора своевременности составления сметы по капитальному ремонту дома нанесет УО определенный ущерб.
Еще одним важным фактором, влияющим на эффективность работы УО при проведении капитального ремонта, является грамотное заключение договора с подрядчиком. Обычно используются типовые, проверенные юристами тексты договора. Ошибки, как правило, могут быть не в тексте, а в установлении срока окончания работ и графике их производства.
В практике встречаются случаи, когда точный срок окончания работ фактически не обозначен.
ПРИМЕР В договоре указанно, что подрядчик должен закончить работы в течение шести месяцев с момента перечисления заказчиком (УО) денежных средств на аккредитив для оплаты работ, но не позднее 1 ноября. Заказчик перечисляет деньги на аккредитив 1 июня, т. е. для выполнения работ к намеченному сроку осталось всего пять месяцев. В этом случае подрядчик считает, что шестимесячный срок для производства работ истекает 1 декабря, а заказчик ссылается на оговорку "не позднее 1 ноября". Подобные казусы свидетельствуют не в пользу руководителя УО, подписавшего подрядный договор.
Более серьезные ошибки могут быть допущены при согласовании графика производства работ, являющегося неотъемлемой частью договора. Например, при капитальном ремонте внутренних санитарно-технических систем МКД график производства работ должен быть составлен по каждому подъезду, что позволит обеспечить более четкий контроль за сроками и качеством производства работ.
Особое внимание должно быть обращено на график работ по ремонту фасада дома. Ремонт производится, как правило, с лесов, которые создают большие неудобства жильцам нерасселенного дома: пыль, грязь, трудность проветривания, возможность проникновения с лесов в квартиру и т. п. Это обусловливает постановку перед подрядчиком задачи скорейшего окончания работ и снятия лесов. На домах с несколькими подъездами и большим периметром фасада сделать это возможно только при давно известном и применяемом на практике методе работы по захваткам, т. е. работы охватывают, например, фасад по двум подъездам, после чего переносятся на другие подъезды (захватки), а леса с первой захватки снимаются. Именно так, с учетом интересов жильцов дома, должен составляться график производства работ. Кстати, это отвечает и интересам подрядчика, так как при грамотной организации работ позволяет обойтись меньшим количеством дорогостоящих лесов.
Однако известны случаи, когда подрядчик, пользуясь отсутствием у заказчика знаний и опыта в производстве строительных работ, подписывал у руководителя УО график совершенно другого характера.
ПРИМЕР При ремонте фасада одного шестиэтажного жилого дома, общая протяженность периметра которого составляет 700 погонных метров, график предусматривал установку лесов по всему периметру дома (длина более полукилометра!) и последовательное выполнение различных видов работ (промывка и окраска стен, смена водостоков и отливов и т. п.) с использованием установленных лесов. Такая организация работ могла быть оправданна при наличии у подрядчика не менее 8-10 комплексных бригад с необходимыми материально-техническими ресурсами и одновременной работой этих бригад на доме. Практически леса простояли более полугода по всему периметру дома, создавая значительные неудобства жильцам в течение столь длительного периода.
Весьма важным является вопрос контроля со стороны УО за качеством, сроками и организацией работ по капитальному ремонту дома. Руководитель УО должен понимать, что в его руках находится такой весомый рычаг воздействия на подрядчика, как финансовые ресурсы для оплаты работ. Он должен не просить, а требовать у подрядчика качественного и своевременного выполнения работ, не ограничиваться общением с прорабом, а вызвать на объект при необходимости руководителя подрядной организации, представителей районного жилищного агентства, администрации района и надзорных органов. При этом не надо бояться испортить отношения, их надо выстраивать на деловой основе, отстаивая интересы УО. Упомянутые руководители и представители не преминут при неблагоприятном стечении обстоятельств упрекнуть руководителя УО в отсутствии обращений в их адрес.
Необходимо отметить, что руководитель УО при планировании и производстве капитального ремонта с использованием бюджетных средств находится под определенным давлением администрации района или города, от которой зависит включение дома в план работ. За освоение бюджетных средств отвечает администрация, которая в конце отчетного периода практически не позволит руководителю УО не оплачивать выполненные работы при наличии определенных недоделок и низком качестве. Учитывая это обстоятельство, руководитель УО должен уже с момента подписания подрядного договора проявлять настойчивость в выполнении его требований подрядчиком, памятуя о том, что в конце срока окончания работ это будет сделать значительно сложнее.
Капитальный ремонт является самым дорогостоящим видом работ, исчисляемым, как правило, миллионами рублей. От его качественного выполнения зависит дальнейшая эксплуатационная устойчивость МКД, а следовательно, и величина затрат на его содержание и комфортность проживания в доме. Именно эти показатели характеризуют в первую очередь эффективность работы УО.
Ремонт, выполняемый в квартирах по заявкам жильцов и за их счет, относится к одному из видов разрешенной хозяйственной деятельности УО.
Этот ремонт производится в домах, находящихся в управлении УО, силами наемных работников или эксплуатирующей организации. Как правило, это небольшие ремонтные работы, доход от которых не оказывает существенного влияния на экономические результаты работы УО. Однако организация в доме силами УО оперативного выполнения необходимых ремонтных работ в квартирах обеспечивает комплексный подход к содержанию и ремонту МКД, создает жильцам дополнительные удобства и способствует их более тесной связи с правлением и инженерными службами.
В заключение следует подчеркнуть, что надлежащее содержание и ремонт жилищного фонда - это одна из основных задач УО, качество выполнения которой и затраченные при этом финансовые и материальные ресурсы в значительной степени характеризуют эффективность функционирования любой организации, в управлении которой находится МКД.
При этом концентрированное изложение в статье основных требований, предъявляемых нормативными актами к содержанию и ремонту жилищного фонда, может стать практическим пособием в успешном решении задачи.
По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"
Файлы
- Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда (16.2 KB)
Лариса
05.07.2017 в 11:07
Депутату ГД, Председателю комитета ГД
по жилищной политике и ЖКХ
Хованской Г.П.
Копия: Министру строительства и ЖКХ РФ
Уважаемая Галина Петровна!
Уважаемый Михаил Александрович!
Согласно статья 19. ЖК РФ: «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ».
Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество.
Жилищный фонд подлежит государственному учету, технической инвентаризации и паспортизации, обеспечению соответствия жилых помещений установленным требованиям. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется федеральным органом исполнительной власти.
Управление и содержание общего домового имущества (ОДИ) в многоквартирных домах (МКД) является НЕОТЪЕМЛЕМОЙ частью сохранности жилищного фонда.
Под управлением и содержанием законодатель понимает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Почему государство переложило содержание ОДИ в МКД с себя на УК и ТСЖ ?
1. Управляющая компания (УК) - это коммерческая организация (АО, ООО, ЗАО или ИП)
Коммерческая организация - юридическое лицо, преследующее получение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
А прибыль в УК откуда? Прибыль УК – это деньги населения (платежи), оставшиеся от понесенных УК расходов.
Если платежи населения имеют предел, то расход – вот это та величина, с помощью которой можно манипулировать прибылью. А расходы на ремонт ОДИ в МКД – это «черная дыра».
УК -это не та сфера деятельности, где нужно или можно получать прибыль. Платежи населения – это финансовые средства, которые полностью (за исключением средств на управленческий аппарат) должны быть направлены на содержание и ремонт ОДИ, а не оседать в виде прибыли в УК.
УК не справились с капитальным ремонтом жилищного фонда и его в вывели в отдельную некоммерческую организацию (Региональный оператор).
В 2016 году от них убрали вывоз ТКО.
В обязанности УК остались:
Аварийный ремонт (вынуждены его делать),
Текущий ремонт ОДИ, на который УК не любит тратить средства или списывает денежные средства по завышенным сметам,
Уборка подъездов и территорий,
Сбор платежей за коммунальные ресурсы РСО.
Стоит ли для этого организовывать коммерческое юридическое лицо эффективность в управлении и содержании ОДИ которой не высокая.?
Общественный контроль проблему качественного обслуживания и своевременного ремонта ОДИ в МКД не решит. Проверить реальные расходы на выполненные ремонтных работы УК практически не возможно: даже если работа выполнена, то сметы работ и цены материалов, как правило, завышены. УК будут прибыль получать, а кто-то в свое свободное время (на общественных началах) –их проверять. Даже, если это общественникам надо, они все равно эту проблему не решат, так как не все можно проверить, а лишь злостные и явные нарушения. И даже эти нарушения будет трудно доказать (утверждаю не голословно: у меня в этом есть большой опыт).
Резюме по УК: Самым главным пунктом деятельности УК, поставленным во главу угла, является начисление и сбор финансовых средств (платежей) от жителей домов, а уж потом эксплуатация и ремонт жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг.
2.Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- это некоммерческое юридическое лицо. Проблем в ТСЖ много, но основные две:
2.1 ТСЖ непрофессиональная организация.
При высокой ответственности, таких как:
· уголовная (взрывы газа, пожары, обрушения и т.д.),
· административная (недолжное выполнение правил содержания и текущего ремонта ОДИ; нарушение санитарных нормативов и эксплуатационных, пожарных требований к сооружениям жилья и т.д.),
· материальная (штрафы, пени и убытки за некачественные работы и т.д.),
· моральная - самая сложная, т.к. эта ответственность перед жильцами дома и соседями,
ТСЖ, как юридическое лицо, является дилетантской непрофессиональной самодеятельной организацией.
Правление ТСЖ – это группа пенсионеров или других активных жильцов дома, но не специалистов в сфере содержания ОДИ в МКД.
А ОДИ в МКД – это маленькое предприятии с широким спектром работ: электроснабжением, отоплением, газоснабжением, содержание придомовой территории, ведением бухгалтерского учета, налоговой отчетности, знанием интернета и IT- технологий, пожарной безопасности (можно и дальше продолжать), для управления и содержания которого нужны профессионалы. Опытные, знающие себе цену специалисты работать в ТСЖ за небольшую зарплату не пойдут.
ТСЖ – как форма организации управления и содержания ОДИ в МКД более подходит к новым многоэтажкам, где лет 20-30 не надо будет делать текущий и капитальный ремонты. Да и создавать ТСЖ в новых МКД нет необходимости: полы помыть и двор подмести можно и без создания ТСЖ, как юр.лица. Они позже столкнуться с проблемами, с которыми столкнулись мы. Но я думаю, что до этого времени ТСЖ не доживут. В нашем городе половина ТСЖ свернули свою деятельность и перешли в УК.
Проблемы знаю не понаслышке – сама была председателем и членом правления ТСЖ.
Наш дом построен в 1982 году как ЖСК. В 2015 году мы вынуждены были организовать ТСЖ, т.к. в УК мы решили не вступать: показательный пример соседних МКД – денег платят более, чем мы, но у них ничего не делается, кроме уборки подъездов и территории. При ЖСК мы на свои деньги содержали дом, проводили текущий и капитальный ремонты ОДИ в течение 33 лет, при этом платили взносы намного меньше, чем в ТСЖ.
2.2 Финансовая проблема ТСЖ.
ТСЖ не коммерческая организация, и может рассчитывать только на обязательные платежи собственников помещений (коммерческую деятельность не учитываем, она не везде есть). Платежи должны быть немного меньше, чем в УК, иначе какой смысл организовывать ТСЖ.
2.1 Половина взносов уходит на оплату работникам ТСЖ. Так как, ТСЖ - юридическое лицо, то должно иметь в штате как минимум: председателя правления, бухгалтера, юриста, программиста, паспортистку, слесаря, электрика, дворника и уборщицу. Оплатить их труд достойно нет возможности –большая нагрузка на членские взносы, поэтому опытные специалисты не идут работать в ТСЖ. Даже если, на вышеуказанных должностях принять совместителей и не очень профессиональных, все равно фонд платы труда с учетом страховых взносов пожирает половину членских взносов. В ЖСК мы платили намного меньше: не было НДФЛ и СВ.
2.2 Много денег уходит на поддержание материально-технической базы ТСЖ и информационно-техническое обслуживание юрлица: приобретение оргтехники и программного обеспечения, постоянное обновление ПО в свете новых поправок и изменений, размещение информации на сайтах интернета (как минимум на 3-х и т.д..
2.3 Значительная часть платежей идет в РСО на оплату вознаграждения по агентским договорам, т.к. согласно п.6.3 ст.155 ЖК РФ в нашем ТСЖ собственники помещений вносят плату за коммунальные ресурсы (КР) напрямую в РСО.
Кроме вышеуказанных проблем, есть еще:
· низкая правовая поддержка;
· тотальное и неоспоримое предоставление информации всем, кто запросит: инспекция по ЖКХ, администрация муниципального округа, прокуратура, полиция, иммиграционные службы и т.д.;
· отсутствие необходимой техники (газонокосилок, снегоуборочной, поливочной и ремонтной техники).
Резюме по ТСЖ: Стоит ли организовывать ТСЖ, где управляют ОДИ в МКД не профессионалы, и работы по содержанию и ремонту ОДИ проводить не на что?
В результате вышеизложенного: управление и содержание ОДИ в МКД при УК и ТСЖ малоэффективно (имеет низкий КПД): платежи с каждым годом растут, а работы в должном объеме не выполняются, что с годами приведет к ухудшению состояния жилищного фонда.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
1. Для полноты представления о деятельности УК и ТСЖ необходимо ввести обязанность раскрытие информации об их финансово-хозяйственной деятельности на сайтах Интернета (аналогично Акционерным обществам).
В «Отчете о финансовых результатах» или «Отчете о движении денежных средств» подробно указывать расходы по статьям:
Затраты на АУП (ФОТ, СВ, прочее);
Затраты на обслуживающий аппарат (ФОТ, СВ и прочее);
- расходы на текущий ремонт ОДИ с указанием адреса МКД, вида работ и суммы расхода;
Прочие расходы (приобретение ОС, материалов, инвентаря и т.п.) ;
Прибыль.
2. На основании анализа финансово-хозяйственной деятельности УК и ТСЖ оценить эффективность их деятельности. При низкой эффективности УК и ТСЖ, управление и содержание ОДИ жилищного фонда в многоквартирных домах можно передать ГОСУДАРСТВУ (муниципалитетам)- вместо УК и ТСЖ вернуть МУП ЖКХ.
Ведь сохранилась в некоторых регионах такая форма управления и обслуживания МКД.
Содержание ОДИ в МКД не должно быть коммерческой деятельностью, ничего они не производят, а лишь на собранные средства должны содержать ОДИ; работать по заказам, планам или графикам, и должно нести ответственность за качество выполненных работ с гарантийным сроком. Тогда не нужно будет разыскивать подрядчиков-однодневок по не качественному ремонту ОДИ, которые после выполненных работ, как правило, исчезают.
МУП ЖКХ должны быть самоокупаемыми, их необходимо укомплектовать профессиональными кадрами (с достойной зарплатой, что бы работники держались за свои рабочие места), обеспечить необходимой техникой, абонентскую базу можно позаимствовать в одном из РСО.
3. Четко разделить обязанности РСО и обязанности УК, ТСЖ и МУП ЖКХ, определить их границу ответственности.
РСО пусть сами ведут учет своих КР и сами проводят работу со своими должниками – это их прямая и святая обязанность.
Я жительница малого города России (г.о. Кинель, Самарской области) .
Написала много, эмоционально, но от души, а вернее - крика души.
Понимаю, что Вы все это знаете, что я не открыла Америки. Но когда простые жители России все это видят и понимают, почему законодатели и исполнители ничего не пытаются предпринять, не спешат проанализировать деятельность УК и ТСЖ и при необходимости внести корректировки и изменения и по возможности что-то исправить?
ЖКХ –считается одним из самых важных секторов экономики России.
В настоящее время эта сфера отношений является источником постоянного социального напряжения и социальных конфликтов, связанных с:
· высокой изношенностью жилищного фонда и коммунальных сетей;
· непрозрачностью процедур установления тарифов на услуги;
· слабым развитием конкуренции на рынке управляющих организаций;
· низким качеством услуг, предоставляемых ими населению, наряду с высокой стоимостью этих услуг;
· наряду с неэффективным функционированием УК и ТСЖ, обусловленным, в том числе, повсеместной пассивностью и низкой правовой грамотностью собственников жилья, приводит к злоупотреблениями недобросовестных должностных лиц.
Я думаю, что имею право высказать свою точку зрения.
Я имею 2 высших образования (технический и экономический ВУЗы), 40 лет стажа работы, из которых 11 лет - начальник вычислительного центра, более 15 лет - ведение бухгалтерского и налогового учетов, в т.ч и учет в строительной организации, недолго была председателем ТСЖ (от ужаса сбежала).
С уважением, Щевелёва Лариса Николаевна.
(тел. 8-927-755-70-76, эл.почта [email protected])
Вопрос на который мне бы хотелось получить ответ:
Почему ТСЖ (некоммерческая организация) должно бесплатно собирать платежи за коммунальный ресурс для РСО (коммерческих организаций) или оплачивать агентские договоры с РСО, если жильцы платят за КР напрямую в РСО?
У ТСЖ свои платежи -членские взносы, своя абонентская база, свой учет и свои должники.
Что бы организовать сбор платежей за КР для РСО (а их 5) , нужны дополнительные расходы в ТСЖ: на сбор информации (обход подъездов и квартир для снятия показаний счетчиков), ввод информации в базу данных, ведение лицевых счетов жильцов дифференцировано по РСО, расчет платежей, выписка квитанций, разнос их по квартирам, внесение в базу данных оплаты, выявление должников. Но самое сложное - работа с должниками РСО по оплате за их КР: беседы, уговоры, убеждения, уведомления и подготовка документов к передаче их мировому судье. Должников, примерно, 10-15 %, по каждому РСО. Где взять деньги на оплату КР в РСО за должников? Только из членских взносов в ТСЖ.
Поставка КР от РСО до ТСЖ – это оптовая поставка, т.к. ТСЖ юридическое лицо и не является конечным потребителем КР. Получается, что ТСЖ занимается розничной продажей КР собственникам помещений?
« Розничная продажа - это совокупность видов предпринимательской деятельности, связанных с продажей товаров и услуг непосредственно конечным потребителям и предназначенных для личного или семейного использования».
Если ТСЖ собирает платежи за КР для РСО, то РСО должно доплачивать ТСЖ за оказанную им услугу;
Если жильцы платят за КР на прямую в РСО – ТСЖ не обязано платить агентское вознаграждение РСО.
Это мое личное убедительное мнение.
Если я не права, то мне хотелось бы услышать Вашу аргументацию.
Loading...