В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот почему выгодно инвестировать в недвижимость. Причины этого: ее высокая ликвидность и невысокие риски, постоянный спрос на жилые и коммерческие помещения.
С целью повышения эффективности вложений стоит выбирать недвижимость в крупных городах, где она постоянно растет в цене. При нехватке средств на коммерческий вариант, хорошим вложением будет покупка квартиры, которая достаточно быстро начинает приносить доход.
В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость часто обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода. Коммерческая недвижимость - это сложный актив, который также является дефицитным ресурсом. Ценность коммерческой недвижимости обусловлена более широким ростом экономики в целом. Он всегда имеет внутреннюю ценность и обычно ценит со временем. . Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость были недоступны для каждодневного инвестора. Это связано с тем, что инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, доминируют институциональные инвесторы, поскольку проекты требуют миллионов долларов в капитале и глубокий запас знаний для улучшения и управления имуществом. дает возможность всем инвесторам напрямую инвестировать в диверсифицированный портфель частной коммерческой коммерческой недвижимости, низкие минимумы и потенциал высокой доходности.
Распространено мнение, что инвестировать в коммерческую недвижимость, равно как и в жилую,– хороший вариант вложений. Акцент при этом делается на том, что она всегда дорожает, что делает вложения в квадратные метры безрисковым вариантом инвестиций. Но, как и любой финансовый инструмент, этот вариант имеет свою специфику, а также достоинства и недостатки.
Эта информация не представляет собой предложение о продаже или вымогательство предложения о покупке ценных бумаг, а также не содержит индивидуального налогового совета. Информация, содержащаяся здесь, не является рекомендацией для инвестиций и не является рекомендацией покупать или продавать какую-либо ценную бумагу или что любая сделка подходит для каких-либо конкретных целей или для любого конкретного лица и предоставляется только в информационных целях.
Недвижимость или акции - что лучше? Если вопрос разделяет духи финансового мира годами, то это победитель после поединка между акциями или недвижимостью. Прочтите, какая форма инвестиций более подходит для вас как инвестора. Содержание. Это то, что вы ожидаете.
Одна из характерных черт: при выборе этого вида инвестирования необходимо иметь достаточный первоначальный капитал для покупки. Однако, есть выход из ситуации – это инвестирование на начальных этапах строительства (или котлована, как говорят). Обычно недвижимость по мере того как строится дом увеличивается в цене. Поэтому можно будет как сдать новостройку по привлекательной цене, так и продать после сдачи дома, заработав на разнице от покупки.
Запасы или недвижимость - вечный поединок
Что касается долгосрочных инвестиций, дискуссия между акциями и сторонниками недвижимости является постоянным фаворитом. Некоторые считают, что доходность недвижимости небольшая, другие не хотят иметь ничего общего с колебаниями цен на фондовой бирже. Но так ли легко определить, какая инвестиционная форма действительно лучше?
Динамика стоимости вложенных средств
Чтобы ответить на этот вопрос, мы сравниваем запасы и недвижимость ниже с основных точек зрения: вход и усилия, а также затраты и возврат. После того как вы открыли счет ценных бумаг онлайн-брокером, вы можете приобрести акции всего за несколько кликов мыши. До сих пор, по крайней мере теоретически. Поскольку фактические инвестиции в торговлю акциями обычно предшествуют нескольким часам работы: вы должны не только знать рынок в целом, но и в идеале также с соответствующими компаниями, чьи акции вы хотите приобрести, занимаются экстенсивно.
Почему выгодно инвестировать в недвижимость:
- стабильная прибыль . Сдаете ли вы ее в аренду, используете для ведения собственного бизнеса или решили продать – все эти операции принесут доход. В отличие от тех же акций, к примеру, доходность по которым никто не обещает (не рассматриваем спекулятивные действия с ними);
- у нее есть некая антиинфляционная устойчивость , потому что со временем рост спроса повышает цены на все, в том числе на материалы для строительства и сами квартиры. Этот показатель является неким щитом, который оберегает портфель инвестора от инфляции. К примеру, проценты, получаемые по депозитам в банках, теряют часть своей покупательской способности, часто даже не догоняя действительную инфляцию.
Азбука инвестирования в недвижимость подразумевает изучение не только плюсов, но и проблем, которые возникают при этом:
То же самое относится к недвижимости, поэтому инвесторы также должны учитывать многочисленные факторы. Важнейшим фактором для инвестиционных объектов остается местоположение объекта. Доход от аренды и будущее увеличение стоимости сильно зависят от местоположения собственности. Решающими факторами являются расположение макросов, то есть регион или город, а также микрорасположение, то есть район или непосредственное окружение.
Это показывает, что поиск подходящих инвестиций как в недвижимость, так и на фондовый рынок является относительно трудоемким и сложным. И как инвестор недвижимости, вы можете иметь дело с высоким коэффициентом справедливости и поиском идеального места в определенной степени. Здесь вы можете участвовать как частный человек в буме недвижимости, инвестируя в перспективные проекты в сфере недвижимости.
- как правило, это долгосрочные инвестиции. Из-за этого очень проблематичным является прогнозирование поведения рынка на краткосрочном отрезке времени. В этом плане фондовый рынок имеет преимущества, где достаточно легко можно спрогнозировать поведение рынка, учитывая, к примеру, новости либо фундаментальные условия;
- не всем по карману данный вид вложений: сразу либо за короткий отрезок времени надо выложить довольно большую сумму;
- недвижимость, несмотря на всю ее привлекательность, недостаточно ликвидна в сравнении с теми же акциями, к примеру. В случае острой надобности вам вряд ли удастся продать квадратные метры по желаемой цене. Либо вы будете ждать очень долго, либо придется снизить цену, чтобы продать;
- этот вид инвестиций требует постоянного контроля и определенных издержек по время строительства и эксплуатации объекта;
- не исключен момент мошенничества с недвижимостью.
Важно! Обучение по инвестированию в недвижимость происходит в процессе инвестиционной деятельности. Поэтому со временем придет опыт, понимание тонкостей рынка и, как следствие, прирост доходов.
Благодаря прямому пути инвестиций - без каких-либо обходов через банки, брокеров или других компаний - нет транзакционных издержек, что позволяет нам предлагать вам более прибыльную процентную ставку. Каждая инвестиция должна приносить прибыль. Так же и в духе «акций или недвижимости» ожидаемое возвращение лежит в основе решения. Важным является ключевое слово «ожидание», потому что прибыль точно не может быть предсказана ни в недвижимости, ни в акциях.
Последние фактически сильно связаны с колебаниями цен. Любой, кто покупает акции, если можно так выразиться, участвует в компании: если она подходит для этого, вы получаете прибыль. Аналогично, ваши акции будут страдать в полном нисходящем тренде. Даже при недвижимости некоторые факторы неопределенности вряд ли могут быть включены в расчеты или формулы. Кто знает, например, будет ли положение собственности продолжать развиваться позитивно в ближайшие годы? Или что, если вдруг возникнут высокие затраты на ремонт или арендные потери?
Поэтому подскажем, как правильно инвестировать в недвижимость: надо взвесить все «за» и «против», объективно подойти к анализу ситуации, своим возможностям и лишь затем вынести взвешенное решение.
Диверсифицируем портфель
Как и любой другой элемент финансового рынка, инструменты для инвестирования в недвижимость необходимо диверсифицировать.
Вы должны быть готовы к этому с соответствующими резервами капитала. Но с этой точки зрения у недвижимости есть преимущество, потому что в отношении прибыли вы можете определить решающую ценность относительно точно: вы можете. В основном, доходы и расходы сравниваются, чтобы определить доходность объекта.
А на бумаге доходность недвижимости выше, чем на акциях. Экономисты из Боннского университета нашли это в долгосрочном анализе развития урожайности 16 промышленно развитых стран. Результат: недвижимость не только более прибыльная, но и значительно меньше колебаний по сравнению с акциями - одна из многих.
Исходя из этого, портфель будет состоять из:
- Жилой недвижимости. Здесь все понятно: приобрести квартиру и сдавать ее в аренду. Несмотря на то, что арендная плата за коммерческую недвижимость всегда выше, спрос на квартиры есть всегда в отличие от спроса на офисы или производственные площадки. Поэтому всегда будет возможность сдать квартиру по оптимальной стоимости.
- Новостроек, причем, на стадии строительства. После сдачи дома квартиру можно будет также сдавать или продать, но уже по более высокой цене. Стоит заметить, правда, что в последнее время участились случаи мошенничества, да и сложная экономическая ситуация может не дать закончить строительство.
- Торговой. Идеально – иметь несколько тысяч квадратных метров такой недвижимости и получать с нее хороший доход, потому что ее аренда выше, чем квартиры. Правда есть одно существенное но: этот вариант инвестиций очень дорогой.
- Зарубежной недвижимости (см. ). Данный вид инвестиций набирает популярность ввиду своей привлекательности. Можно отдыхать самому, а потом сдавать. Правда, необходимо изучить законодательство страны, где хотите приобретать недвижимость, чтобы понять расходы на ее содержание.
Важно! Один из вариантов инвестиций за рубеж – покупка апартаментов в Болгарии. Преимущества в инвестирование недвижимости в Болгарии: большое количество вариантов, доступная цена, невысокие издержки на содержание, приятный климат, схожий менталитет.
Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода
Из этого результата, однако, ясно, что и с долями, и с листьями. В конце концов, оба типа инвестиций в корне отражают положительную динамику мировой экономики: в конечном итоге цены на акции растут, а золото бетона немного дает больше прибыли и выгоды в стоимости.
Будь то недвижимость или акции - ваши собственные предпочтения
Но если оба класса активов выгодны, что вы должны назвать себя инвестором? Довольно просто: это зависит от вашей личной ситуации и ваших собственных предпочтений. Если вы нервничаете из-за колебаний цен и можете справиться с этим, если ваши курсы время от времени скользят в подвал, вы можете вкладывать средства в хорошую совесть в запасах. Если, с другой стороны, вы с большей вероятностью скажете, что бетонное золото стабильно и, например, вы счастливы позаботиться о сдаче себя, тогда вам будет полезно искать недвижимость.
- Коммерческой. Это будут склады, производственные площадки или офисы.
Вышеперечисленное также можно назвать — основные направления инвестирования средств в недвижимость.
Ищем выгоды
В какую недвижимость выгоднее инвестировать – самый первый вопрос инвестора.
Если обращать внимание на жилую, то лучше приобретать небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду. И оптимально, чтобы это был большой город, где и спрос на аренду выше, и стоимость квартир растет. Это позволит при необходимости быстро ее продать.
Три причины, по которым акции лучше, чем недвижимость
В любом случае для инвесторов всегда рекомендуется сбалансированный портфель: поэтому вы не должны привязывать весь свой капитал к классу активов. Наконец, мы суммируем три аргумента в пользу недвижимости или акций. Фондовый фонд делает меньше работы, чем собственность для управления Акциями легко разойтись и вызывать - в отличие от домов - нет «кускового риска».
Три причины, по которым недвижимость лучше, чем акции
Финансирование недвижимости в настоящее время возможно с очень низкими процентными ставками. Недвижимость позволяет собственному использованию или прибыли посредством сдачи в аренду.- Вхождение в торговлю акциями возможно даже при небольших суммах.
- Недвижимость колеблется меньше по стоимости и стабильна по стоимости.
Выбирая коммерческую недвижимость, все еще популярен «стрит-ритейл» — помещения на первых этажах жилых зданий. Квартиру переводят в нежилое помещение и сдают в аренду под магазин или предприятие сферы услуг.
В какую недвижимость выгоднее инвестировать, покажет следующий пример.
Доходность от сдачи рассчитывается так: Прибыль за год = чистый доход за год / цена квартиры на текущую дату * 100 %
Если вы хотите инвестировать капитал, вы обычно сталкиваетесь с различными возможностями для хорошей прибыли. Однако из-за нынешних довольно неопределенных рыночных тенденций многие инвесторы выводятся из торговли акциями и ищут более стабильные и надежные инвестиции. В сочетании с историческим минимумом процентных ставок недвижимость возвращается в центр внимания как инвестиции, прежде всего в так называемые города бума, такие как Мюнхен. В течение многих лет считалось немодным инвестировать в недвижимость.
Принцип возвращения на недвижимость быстро объяснил
Между тем, надежная и стабильная доходность собственности возвращается в моду. Но кто хочет использовать недвижимость в качестве инвестиции, с самого начала должен учитывать различные факторы. Если вы ищете надежные инвестиции для увеличения своих денег в долгосрочной перспективе, вы ищете максимально возможную и стабильную прибыль. Это может быть достигнуто различными способами с использованием недвижимости. Двумя наиболее важными факторами в этом контексте являются перепродажа и аренда. Возврат по недвижимости рассчитывается в этом случае из дохода от аренды и продажи за вычетом инвестиционной цены.
Например, покупаете «однушку» в Санкт-Петербуге и сдаете ее. Примерно стоимость квартиры = 3,2 млн. руб. Порядка 100 тыс. руб. уйдет на небольшой ремонт.
Сдавать предполагается за 25 тыс. руб. с коммунальными платежами.
Прибыль от арендаторов = 25 тыс. * 12 мес. = 300 тыс. руб.
10 % примем как непредвиденные расходы.
Чистый доход за год составит 300 тыс. – 30 тыс. = 270 тыс. руб.
Хотя речь идет о продаже квартиры как инвестиции за единый доход, инвесторы берут, например, аренду имущества в Эберсберге, ежемесячную фиксированную сумму. Хотя это значительно меньше, чем продажа, это также достигается в долгосрочной перспективе. Пример расчета доходности недвижимости.
Этот примерный расчет предназначен только для того, чтобы прояснить основной принцип возврата недвижимости и представляет собой упрощенную схему. В действительности такой расчет, по понятным причинам, будет более обширным, поскольку, например, необходимо учитывать затраты на реконструкцию, налоги, ренту или даже расходы на аренду.
Доходность от вложений = 270 000 / 3 300 000 * 100 = 8,1 %.
Конечно, цифры спорные, но в этом случае лучше быть скептиком, нежели оптимистом. Главное, понять, как лучше инвестировать в недвижимость.
Как все сделать правильно
С выгодой инвестиций определились. Остается определиться, как инвестировать в недвижимость, какие шаги предпринять:
Получение дохода от сдачи в аренду
Любой, кто хочет инвестировать в недвижимость, помимо покупки дома или квартиры в качестве инвестиций, также имеет возможность инвестировать в фонд недвижимости. Однако этот путь требует профессиональных знаний и сопряжен с определенным риском. Кроме того, целесообразные инвестиции в фонды недвижимости всегда требуют относительно высокого капитала, и в то же время неопределенные прибыли.
Каковы преимущества возврата недвижимости?
Кто бы хотел попробовать это с инвестиционной недвижимостью и решить, например, против инвестиций на фондовом рынке, должен знать преимущества этого решения. Одним из наиболее важных положительных моментов является низкая процентная ставка, которая приносит решающее преимущество всем инвесторам, которые хотят инвестировать в недвижимость. Любой, кто нуждается в банковском кредите для финансирования недвижимости в качестве инвестиций, в настоящее время находится на особенно выгодных условиях и льготах от исторически низких процентных ставок.
- Выберите объект инвестиции. Определите его точную стоимость и возможные расходы на подготовку объекта (если будете сдавать).
- Изучите законодательство, касающееся недвижимости. К примеру, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласовать большое количество формальностей и получить определенные бумаги.
- Выберите способ покупки: если у вас есть вся сумма – прекрасно. Если нет, не отчаивайтесь — инвестировать в недвижимость без денег реально, но уровень дохода при этом снизится. Вам поможет ипотека, проценты по которой можете получать от арендатора. В этом случае доход от инвестиций вы начнете получать, когда погасите долг перед банком.
- Еще раз все взвесьте и проанализируйте.
- Найдите грамотного риелтора и совершите сделку.
- Подготовьте объект к сдаче. Запустите процесс.
Это основные пункты, через которые вам предстоит пройти. Главное, выберите тот вид недвижимости, который подходит вам как по характеру, так и материально.
Это может быстро окупиться при покупке недвижимости в Мюнхене, одном из самых известных городов современного города. При финансировании покупки недвижимости с помощью кредита от банка в лучшем случае необходимо согласовать ставку. В результате нынешние низкие процентные ставки будут по-прежнему решающими для погашения кредита. Если процентные ставки будут расти в будущем, наше собственное финансирование не будет затронуто.
Другим важным преимуществом является то, что собственность влечет за собой инвестиции. Если вы оптимально информированы о структурном состоянии дома или кондоминиума перед покупкой недвижимости, вы можете легко оценить, какие инвестиции придут вам в виде ремонтных и ремонтных работ. Кроме того, недвижимость - это прежде всего безопасная инвестиция, потому что жилье всегда будет необходимо в будущем. Особенно в таких городах, как Мюнхен, где спрос на недвижимость постоянно растет, можно добиться сновидений.
Важно! Важный момент – налоги. Каждое физическое лицо, сдающее находящуюся в собственности недвижимость, обязан платить подоходный налог (13 %). Для целей сдачи необязательно оформлять ИП, просто раз в год следует сдавать декларацию.
Выводы
Если есть опыт в инвестициях и необходимая сумма – данный вид вложений вам подходит. Инвестировать в недвижимость без денег и без отсутствия минимального опыта подобной деятельности лучше не стоит, велик шанс потерять средства. Начните с другого вида инвестиций, приумножьте свой капитал, накопите опыт, а потом выходите на новый уровень: обучение инвестированию в недвижимость будет проходить по мере накопления опыта и в процессе самого инвестирования.
Успешных инвестиций и новых побед!
Исследования, проведённые Tranio в 2015 и 2016 годах, показали: всё меньше покупателей приобретают недвижимость за рубежом у моря для себя и всё больше инвестируют в доходные объекты. Если в 2015 году о заметной доле инвесторов среди клиентов говорили 71 % опрошенных игроков рынка, то в 2016-м - 85 % респондентов. Доля тех, кто считает, что инвесторы - одна из основных категорий на рынке, выросла с 17 до 26 %.
Всё больше людей понимают, что недвижимость - не роскошь, а источник дохода. Расчёты Tranio показали: сдавая заграничное жильё в аренду, можно покрыть все расходы на содержание и заработать. Например, в Барселоне квартира стоимостью 500 тыс. евро может приносить до 18 тыс. евро в год за вычетом коммунальных услуг, комиссии управляющей компании и налогов. Если бы этот объект не сдавался в аренду, то собственник ежегодно тратил бы на содержание около 10 тыс. евро и ничего не зарабатывал.
Инвестиции в недвижимость за границей как средство получения дохода
При инвестициях в зарубежную недвижимость важно учитывать баланс рисков и доходности.
Риск - это вероятность потерь в результате каких-либо изменений. Чем больше шанс того, что произойдет некое негативное событие, тем больше риск и тем больше доходность, поскольку так инвесторы компенсируют потенциальные потери.
Под доходностью может подразумеваться абсолютный годовой доход, денежный поток, операционная прибыль, ставка капитализации, рост стоимости, cash-on-cash ROI и IRR. Важно понять, о каком типе доходности ведёт речь продавец. Например, как иллюстрирует пример ниже, IRR может составить 9 %, в то время как ставка капитализации равна 5,5 %.
Данные для примера
Типы доходности
| Тип доходности | Определение и метод расчёта | Пример |
|---|---|---|
| Абсолютный годовой доход | То, сколько приносит аренда недвижимости в год до вычета операционных затрат, выплат по ипотеке и налогов | В приведённом примере объект стоимостью 10 млн евро генерирует абсолютный годовой доход в размере 650 тыс. евро |
| Чистая операционная прибыль | Абсолютный годовой доход с вычетом операционных затрат | Если недвижимость приносит 650 тыс. евро в год, а операционные затраты составляют 100 тыс. евро в год, то чистая операционная прибыль будет равна 550 тыс. евро |
| Чистый денежный поток | Годовая прибыль с учётом операционных затрат и выплат по ипотеке, до уплаты налогов | В приведённом примере чистый денежный поток равен 300 тыс. евро в год (650 тыс. (арендный доход) - 100 тыс. (операционные затраты) - 250 тыс. (выплаты по ипотеке)) |
| Ставка капитализации (cap rate) | Отношение чистой операционной прибыли к стоимости объекта | Если чистая операционная прибыль составляет 550 тыс. евро в год, а недвижимость стоит 10 млн евро, то ставка капитализации - 5,5 % годовых |
| Рост стоимости | Показывает, на сколько процентов в год (по прогнозу) будет расти цена на недвижимость | В приведённом примере рост стоимости составляет 2 % в год |
| Cash-on-cash ROI (Return on Investment, коэффициент прибыльности инвестированного капитала) | Этот показатель равен годовому чистому денежному потоку, делённому на вложенные средства | В приведённом примере cash-on-cash ROI составит 6 % годовых (300 тыс. (чистый денежный поток) / 5 млн (вложенные средства)) |
| IRR (Internal Rate of Return) | Рассчитывается на основании показателей всех денежных потоков за весь период проекта | Если объект из примера выше в течение 10 лет генерирует денежный поток 300 тыс. евро, а потом инвестор продаёт его за 12 млн евро, то IRR составит 9 % годовых |
Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % невыгодно: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется риск, затраты на устранение которого будут выше, чем премия за риск на входе. К тому же, рынки с низким уровнем рисков и доходности (обычно это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и высокими рисками.
Оптимальная доходность зависит и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшую начальную доходность стоит ожидать в диапазоне 3–7 % . Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8 - 5,8 % ; а если срок инвестирования - 10 лет, то оптимальная начальная доходность - 4,5 - 6,5 % .
Доходность можно увеличить за счёт кредита. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно получить ипотеку в размере 50 % от стоимости объекта под 1,9 - 2,5 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–9 % .
Заграничная ипотека выгодна и тем, что с её помощью можно уменьшить налог на недвижимость за рубежом: из налогооблагаемой базы вычитаются проценты по ипотеке. При этом взять кредит за рубежом для покупки жилья в России нельзя: объект должен находиться в той же стране, что и банк-кредитор.
Где и какую зарубежную недвижимость сейчас выгоднее покупать в Европе
Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в заграничные объекты при бюджете от 100–200 тыс. евро. Недорогая недвижимость за рубежом, как правило, имеет низкую ликвидность и высокие риски. Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестировать в доходную недвижимость можно и при 50–100 тыс. евро собственных средств.
В сегменте от 100–200 тыс. до 2,5 млн евро мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ - высокая ликвидность и стабильный спрос. Доходность - 2–3 % при долгосрочной аренде и 5–7 % при краткосрочной.
При бюджете свыше 2,5 млн евро можно ориентироваться на коммерческие объекты. Доходность - 3–5 % для доходных домов, 3–4 % для уличных магазинов и 5–6 % для супермаркетов. Дома престарелых, торговые центры и гостиницы подходят инвесторам с бюджетом от 10 млн евро.
| Типы объектов |
Доходность, % годовых |
Срок договора аренды |
Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|---|---|
| От 300 тыс. евро | ||||
| Квартиры (краткосрочная аренда) | 5–7 | От 1 суток | Высокая ликвидность; по сравнению с долгосрочной арендой - выше доходность и нет проблем с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок | Риски менеджмента и простоев; по сравнению с долгосрочной арендой - более быстрый износ |
| Квартиры (долгосрочная аренда) | 2–3 | От 1 года | Высокая ликвидность; высокий спрос со стороны арендаторов, стабильный даже во время кризиса | Риски менеджмента и простоев; проблемы с выселением жильцов |
| Студенческое жильё | 4–6 | От 6 месяцев | Высокий спрос со стороны арендаторов | По сравнению с квартирами - ниже ликвидность, сложно перепрофилировать |
| От 2,5 млн евро | ||||
| Доходные дома | 3–5 | От 1 года | Низкая доходность, много арендаторов, проблемы с выселением, нужна управляющая компания | |
| Уличные магазины | 3–4 | 3–10 лет | Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации | Низкая доходность |
| Супермаркеты | 5–6,5 | 12–15 лет | Высокая доходность, продолжительные контракты | Чем ближе срок окончания договора, тем ниже ликвидность |
| От 10 млн евро | ||||
| Дома престарелых | 5–6,5 | 20–25 лет | Рост количества пенсионеров, продолжительные контракты | Сложно перепрофилировать |
| Торговые центры | 4–6 | 5–15 лет | Высокая доходность | Риски менеджмента при большом количестве арендаторов |
| Гостиницы | 4–6 | 10–20 лет | Высокая доходность | Сложно перепрофилировать |
Консервативным инвесторам, желающим сохранить капитал, мы советуем вкладывать средства в микроапартаменты - сдающиеся в аренду меблированные квартиры площадью до 30 м². Минимальный бюджет для приобретения такого жилья - 100 тыс. евро. При покупке в кредит достаточно 50 тыс. евро. «Такие инвестиции выгодны тем, что нет рисков, связанных с трудностью выселения съёмщиков, как при долгосрочной или бессрочной аренде: микроапартаменты обычно сдаются в среднесрочную аренду на 3–6 месяцев. И доходность выше (4 %), чем в среднем при долгосрочной аренде (2–3 %) . Покупать недвижимость этого типа лучше в Германии, где хорошо развит рынок аренды и строительство такого жилья поддерживается государством»,- говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.
Тем, кто намерен не просто сохранить капитал, но заработать, рекомендуем вкладывать средства в проекты редевелопмента. Суть этой стратегии: купить объект на восстанавливающемся рынке, провести ремонт и через 1–2 года продать с прибылью. Доходность таких проектов - 12–15 % годовых на вложенный капитал. Эту стратегию выгоднее всего реализовывать в Барселоне. Недвижимость в этом городе с пикового уровня 2007 года до периода дна 2013-го подешевела на 40 %. С 2013 года цены повышаются, но ещё имеют потенциал роста: земли под строительство в городе не хватает, испанская экономика растёт, безработица сокращается, и ставки по ипотеке снижаются.
Инвестиционная недвижимость за рубежом: перспективы развития рынка
В 2017–2018 годах на европейских рынках не ожидается больших изменений. Скорее всего, ставки по ипотеке останутся низкими, и интерес со стороны местных и зарубежных покупателей - высоким. Всё больше инвесторов будут интересоваться проектами редевелопмента и строительства для последующей сдачи в аренду. В Великобритании повышение гербового сбора при покупке арендных объектов может отпугнуть мелких инвесторов, но вряд ли отразится на портфельных сделках.
Что касается американского рынка, то он, по мнению эксперта Tranio Томаса Эспи, обречён на успех. «Доллар дорожает, и доходность растёт. Недвижимость США предлагает отличные возможности для защиты капитала от обесценивания. Самые интересные рынки расположены на Юго-Востоке и Среднем Западе. К ним относятся, например, Атланта, Тампа, Чикаго и Питтсбург».
Loading...