Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.
Как выбрать способ организации управления домом
Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию. Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт. Существует несколько способов организации управления МКД:
- Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
- Через созданную некоммерческую организацию - ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
- Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.
Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.
Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех голосов общего собрания.
На каких основаниях договор расторгается одной стороной
Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.
Читайте также Способы заставить управляющую компанию осуществить ремонт подъезда
Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир. Но это возможно в случаях:
- условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
- прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
- решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.
Основанием для подобного судебного акта будут положения ст. 450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:
- вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;
- такой отказ наносит истцу убытки.
В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги. Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.
Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:
- препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;
- некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
- требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.
Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным. Собственникам квартир стоит помнить об этом.
Как действовать управляющей компании
Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:
- Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
- Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой - даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
- Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
- Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
- Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.
К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:
- при грубом нарушении договора;
- в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие - невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.
В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161 , ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.
Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.
Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из--за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.
Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
- жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.
Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо--Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А63-2036/2008-С3-16. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.
Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает . Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год.
Совет! Первый и самый простой путь отказа от обслуживающей УК на данный момент – просто дождаться срока окончания действия договора. А затем, на общем собрании выбрать новую управляющую компанию.
После окончания срока договора
Пошаговая инструкция того, как в общем порядке отказаться от управляющей компании состоит из таких этапов:
Если срок договора просто закончился, у собственников нет необходимости обосновывать свое решение об отказе от УК , утруждать себя сбором доказательств для расторжения. Просто отказываемся от услуг этой компании и все.
Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте .
В этом случае приходится досрочно прерывать договорные отношения с недобросовестным партнером.
Путем досрочного расторжения договора
Перед тем как расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке, собственникам МКД нужно подготовиться:
- иметь веские основания, подкрепленные убедительными документальными доказательствами;
- подготовить требуемый пакет бумаг;
- уведомить собственников о проведении собрания;
- провести общее собрание собственников;
- уведомить УК о решении.
Рассмотрим, вначале, основания для выхода из УК, затем коснемся доказательств, которые понадобятся для него и узнаем, какие нужны будут документы.
Основания
Отказ от услуг УК нужно обосновать. Основаниями для досрочного расторжения договора могут быть признанны следующие действия со стороны УК:
- не выполняла работы по обслуживанию дома;
- не предоставляла жильцам услуги, оговоренные договором;
- качество предоставленных услуг и выполненных работ было низким;
- не предоставляла гражданам интересующую их информацию.
Если присутствует хоть одно из этих условий, то на законном основании можно требовать прекращения отношений с УК.
Обратите внимание! Окончание срока действия договора является абсолютно законным поводом для прекращения отношений с УК. Если он не продлевается, то сотрудничество заканчивается полностью и окончательно.
Во всех остальных случаях, согласно ст.162 ЖК РФ , наличие оснований придется доказывать, чаще всего в суде.
Документы
Для досрочного одностороннего расторжения договора между собственниками и УК, необходимо подготовить такие документы:
- Протокол общего собрания, на котором принято решение об отказе от УК.
- Копии обращений в курирующие организации — потребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию.
- Копии жалоб собственников на нарушения со стороны УК.
- Копии актов проверок деятельности УК.
- Письменное уведомление УК о расторжении договора с ней.
Уведомление
В процессе расторжения договора с УК используются два вида уведомлений. Первое уведомление предназначено для оповещения собственников и УК о проведении общего собрания владельцев жилья , на котором будет подниматься вопрос об отказе от услуг управляющей компании.
Если в МКД есть неприватизированные квартиры, на собрание обязательно приглашается представитель городской администрации.
Ведь в таком случае, собственником жилья является муниципалитет.
В уведомлении указывается повестка дня — вопрос о выборе новой управляющей компании или иного способа управления.
Далее в уведомлении должны быть контактные телефоны, по которым можно получить информацию о вопросах, вынесенных на обсуждение, указывается инициативная группа, то есть те люди, которые и созывают общее собрание. Естественно, место, дата и время проведения собрания.
О принятом на собрании решении собственников необходимо уведомить и саму УК. В уведомлении необходимо опираться на действующее законодательство — ст.162 ЖК РФ , п.п. 8.1 и 8.2 ст.450 ГК РФ .
Справка! В уведомлении обязательно указываются основания принятого решения: постановление суда, решение общего собрания и т.д.
Доказательства
Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК . Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:
Важно! Все нарушения со стороны УК нужно запоминать и, по возможности, документально фиксировать. Прежде чем собирать общее собрание, нужно не только затребовать от УК документацию, связанную с выполнением работ по действующему договору, но и подготовить доказательства того, что пункты этого договора неоднократно нарушались.
В качестве доказательств нарушений со стороны УК могут выступить:
- копии обращений и жалоб жильцов;
- акты проверок работы УК курирующими организациями;
- акты, фиксирующие ненадлежащее выполнение УК обязанностей.
Подготовка и проведение собрания собственников
Для правильной подготовки собрания относительно отказа от УК, необходимо совершить такие действия:
Важно! Надо учитывать что до начала подготовки проводится тщательная работа с собственниками. Желательно убедить большинство из них в необходимости или избрать иной способ управления домом. Только после этого можно и предпринимать практические шаги.
После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания . Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя.
Собрание должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до того, как истечет срок действия договора. Если уведомить УК или обратиться в суд позже, то требования и решение собрания будут отклонены.
Затем проводится общее собрание. Если не удастся провести его очным порядком, то допускается заочная форма.
Что делать после принятия решения об отказе?
После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.
Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.
Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.
После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией . Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.
Можно ли отказаться от УК одной квартирой?
Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.
Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.
В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.
Заключение
К тому же существует много подводных камней в действующем законодательстве, которые могут свести на нет все усилия.
Управляющие компании накануне обязательного лицензирования начали массово избавляться от ветхих, и тех домов, где жильцы регулярно жалуются на работу обслуживающей организации. Так коммерсанты от ЖКХ надеются упростить себе жизнь и не потерять лицензию. Ведь для отстранения управляющей компании достаточно всего двух предписаний от надзорных ведомств в год. Какие сложности возникнут у собственников, и есть ли в этой ситуации плюсы, разбирался корреспондент «Новосибирских новостей».
Эти объявления жильцы трехэтажки увидели неделю назад. Испугались, что остались один на один со своими проблемами. Дом разрушается на глазах. Сугробы скрывают первый этаж. С крыши свисают ледяные сталактиты. Фасад и кровля, как после бомбардировки. На чердаке кружат снежинки. Талая вода ручьями стекает по обоям.
«Угол уже весь протек, это зимой. А вы представляете, что здесь делается летом, когда идут дожди», - говорит местная жительница.
Но по документам дом в отличном состоянии.
«Но самое интересное, у нас по балконам ноль процентов износа, хотя на балконах растут деревья и они осыпаются», - добавляет жительница дома.
При этом жильцы не хотят ни выбирать старшего, ни скидываться на ремонт, ни даже исправно платить за собственную квартиру: долгов уже на 160 тысяч рублей.
«Я понимаю их, почему они от нас отказываются, потому что в ЖКУ-64 нет ни средств, ни возможностей отремонтировать наш дом. У нас ничего в доме нет», - заявляет жительница дома №5а по ул. Учительской Галина Смаль.
Накануне массового лицензирования такие дома, как балласт для управляющей компании . Они потянут на дно всю организацию.
Loading...