Кто должен подстраиваться - закон под рынок или рынок под закон? Эту дилемму актуализировал скандал вокруг относительно нового сегмента в жилищном строительстве - многоквартирных коттеджей в черте города. Пока ясно одно: добросовестная часть игроков готова на диалог с властью
На официальном сайте администрации Ростовской области в мае был обнародован «Перечень объектов, строящихся под видом индивидуальных жилых домов на территории г. Ростова-на-Дону с нарушением градостроительного законодательства по состоянию на 21.05.2010 г.» В списке 93 объекта, в том числе 86 многоквартирных малоэтажных коттеджей, которые активно строятся в Ростове-на-Дону в последние полтора-два года. Самое распространённое нарушение - превышение заявленной и разрешённой для индивидуальных домов этажности (не выше трёх этажей) и наличие признаков многоквартирности домов - индивидуальный дом подразумевает одного владельца. Список «плохих» домов включает и совсем уж вопиющие нарушения, например, когда вместо заявленного и разрешённого пункта приёмки стеклотары строится четырёхэтажный жилой дом, но таких единицы.
К большинству из нарушителей применены «меры административного воздействия по факту самовольного строительства», однако более 20 объектов рекомендованы к сносу. Увы, почти ни в одной публикации на эту горячую тему не представлены мнения самих застройщиков. Корреспондент «Эксперта ЮГ» встретился с руководителями нескольких известных компаний-застройщиков в этом сегменте. К сожалению, большинство из них отказались публиковать свои имена: ситуация слишком накалена, чтобы привлекать излишнее внимание к своим персонам, объектам и компаниям. С другой стороны, говорят они, некоторая обезличенность лишь подчеркнёт, что проблема касается не только их лично, но и всего сегмента.
Нарушители поневоле
Суть проблемы в том, что с 2006 года в разных городах России стали как грибы после дождя появляться малые строительные компании, действующие по одной и той же схеме. Застройщик приобретает в собственность земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), разрабатывает проект и начинает продавать доли в будущем домовладении. Затем возводит здесь 2–3-этажный жилой дом на несколько небольших квартир, нередко дополняя три полноценных этажа мансардой и полуподвалом, и по окончании строительства получает техпаспорт на объект ИЖС. После этого застройщик в упрощённом порядке регистрирует право собственности на основании законодательства об ИЖС и дачной амнистии. Позднее в судебном порядке доли жильцов могут быть разделены на отдельные квартиры, но только в том случае, если земельный участок находится в так называемой зоне Ж2 градостроительного плана, то есть предназначен для мало- и среднеэтажного жилищного строительства. Если же участок находится в зоне Ж1, с целевым назначением для ИЖС, жильцы так и остаются дольщиками в общем домовладении, то есть по сути - совладельцами трёхэтажной коммуналки со всеми вытекающими отсюда правовыми и коммунальными последствиями, самым безобидным из которых является невозможность распоряжаться собственной жилплощадью без согласия на то всех без исключения дольщиков.
Вот эта подмена статуса ИЖС на многоквартирный и возмущает власти больше всего. Они считают, что тем самым ущемляются права граждан - покупателей и соседей по частному сектору. Нетрудно догадаться, что чиновников беспокоит и финансовый вопрос, хотя прямо они об этом не говорят: значительная часть различных сборов за разрешения, согласования, утверждения и процедуры приёмки таких домов не попадает в бюджет, ибо ИЖС все эти этапы проходит по упрощённой и практически бесплатной схеме.
Безусловно, для развития этого процесса есть масса предпосылок рыночного и правового характера.
Экономика вопроса - проще некуда. В городской черте Ростова-на-Дону 6–10 соток стоят в среднем от полумиллиона до 5–6 миллионов рублей в зависимости от местоположения. Чтобы окупить землю, проще построить и продать много дешёвых и очень востребованных рынком квартир в многоквартирных домах, чем один дорогой коттедж. Особенно - рядом с транспортной магистралью и всеми городскими инфраструктурными прелестями. Особенно - в кризис.
Почему застройщики действуют по столь запутанным схемам, вместо того чтобы добиться законного перевода участка в другой - многоквартирный - статус, рассказывает один из наших собеседников, руководитель компании-застройщика, построившего и строящего около десяти подобных объектов: «Самое главное наше преимущество - низкая цена. Она складывается из достаточно невысокой себестоимости строительства, хотя часто сам участок в пересчёте на квадратные метры жилья остаётся достаточно дорогим. Экономия идёт на том, что здесь не нужны громоздкие коммуникации, лифты, инженерное оборудование и прочее. Мы не переоформляем назначение участка по одной причине: это долгая, громоздкая, дорогая и не везде в городе доступная процедура. К тому же в случае ИЖС мы не проходим госэкспертизу, не заказываем техусловия, не должны предусматривать детские площадки, стоянки, что существенно ускоряет и удешевляет проект. Официально при строительстве многоквартирного дома от момента приобретения участка до начала строительства на согласование всей документации уходит порядка двух-двух с половиной лет. В нашем случае застройщик, находясь на грани законов, но не нарушая их, собирает необходимый пакет документов за пару месяцев. Ещё одна причина: у нас не существует нормативной базы для малоэтажного строительства. Мы сегодня находимся в прокрустовом ложе, где с одной стороны - техрегламенты и нормативы для многоэтажного строительства, применение которых для малоэтажек абсурдно и серьёзно удорожает строительство, а с другой - облегчённый вариант индивидуального домостроения. Ни тот, ни другой варианты не отвечают ни специфике и задачам малоэтажного строительства, ни интересам конечного потребителя. Но ИЖС - самый быстрый и дешёвый вариант».
Юристы указывают, что в принципе застройщики пользуются пробелами в законодательстве. В жилищном праве нет однозначного и исчерпывающего определения индивидуального жилого дома. Есть только два бесспорных признака ИЖС: оно должно быть не выше трёх этажей и занимать не более 70% площади земельного участка. Тезис о том, что индивидуальный дом должен принадлежать одной семье, многим юристам кажется спорным. Ростовский юрист Кирилл Берников, специалист по гражданскому праву, предлагает подойти к вопросу с другой стороны. Он утверждает, что легального законного определения, что такое многоквартирный дом также не существует. В Жилищном кодексе просто вводится этот термин и разъясняются права жильцов и правила пользования общими площадями и управления домом. И есть определение квартиры: это жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат и бытовых помещений, имеющее отдельный выход на места общего пользования или на участок. Отсюда вытекает, что многоквартирный дом начинается уже от двух таких помещений. Если взглянуть на практику и реалии, то под данное определение подпадает огромное количество частных домостроений, разделённых хотя бы на две семьи. По идее, каждая из них имеет право отделить свою долю и создать свой вход, если это возможно физически и не препятствует другим дольщикам пользоваться местами общего пользования. А впоследствии или одновременно с физическим разделением долей - в судебном порядке добиваться статуса отдельных квартир. Изначальный умысел такого ведения строительства законом никак не наказуем, равно как не регламентируются сроки, когда объект ИЖС может быть разделён на отдельные доли и квартиры. Всем этим и пользуются застройщики. «Выход юридически неудачный, изначально незащищённый, но не противоречащий законам», - резюмирует юрист.
Собеседники-застройщики добавляют: «Чтобы избежать проблем, главное, - не нарушать предельные параметры строительства: отступ от межей, этажность, правила инсоляции, предельную высоту в коньке, стараться для своих коттеджей прокладывать собственные коммуникации - пусть и без разработки технических условий, которые для ИЖС не требуются. Если так действовать, то почти всех угрожающих покупателю и застройщику проблем можно избежать».
На вопрос, откуда же тогда возникают проблемы с Госстройнадзором при проверках, коттеджники рассказали много любопытного.
Ломать - не строить
По единодушному мнению наших собеседников, кампания против многоквартирных коттеджей возникла не на голом месте. Они уверены, что за этим стоят прежде всего интересы крупных многоэтажных застройщиков, которые в кризис не могли продать квартиры в своих домах и продолжить строительство, в то время как у появившихся мелких, но многочисленных конкурентов жильё улетало как горячие пирожки. Впрочем, собеседники «Эксперта ЮГ» с сожалением признают, что в Ростове к движению коттеджников, пользуясь востребованностью продукта, присоединилось немало предпринимателей-однодневок, а то и вовсе мошенников. «С ними, безусловно, надо бороться, - говорит один из застройщиков. - Мы сами в этом заинтересованы, потому что они дискредитируют саму идею и весь рынок. Но бороться разборчиво, а не кампанейщину разводить, когда под общую гребёнку попадают и те, кто от своих обязательств не отказывается и ни от кого не прячется. К тому же власти прекрасно знают вплоть до имён и фамилий всех игроков, которые давно работают в этом сегменте. Знают нас и солидные риэлторы, которые никогда не связываются с продажами в сомнительных домах».
Изабелла Гарбуз, ведущий специалист «Южного агентства недвижимости», подтверждает: «Мы давно существующая на рынке компания, и очень скрупулёзно относимся к чистоте и законности объектов, которые продаём, - в том числе и к коттеджам. Мы знаем все их подводные камни и предупреждаем об этом клиентов. Знаем наперечёт всех надёжных и качественных застройщиков, но всегда тщательно проверяем наличие у них необходимой документации, параметры объектов, всегда обращаем внимание на то, как будут решаться вопросы с подключением к коммуникациям и вопросы собственности на покупаемое жильё. Есть покупатели, которые сознательно идут на приобретение доли. Для многих это всё-таки лучше, чем комната в коммуналке, проживание в ветхом жилье без удобств. И, откровенно говоря, дешевле на рынке ничего нет - это чаще всего и становится решающим фактором. Продажи такого жилья не упали даже сейчас, когда вокруг них разгорается скандал. Кстати, есть в Ростове и примеры изначально “правильного” такого строительства - с переопределением назначения участка, со строительством изначально многоквартирного дома, но порядок цен там совершенно иной. Например, в псевдоИЖС стоимость доли в 35–40 кв. м всегда укладывается в миллион рублей, а в многоквартирнике цена равноценной по площади однокомнатной квартиры приближается уже к двум миллионам».
Самая главная опасность развёрнутой кампании, по мнению собеседников «Эксперта ЮГ», в том, что могут пострадать люди, уже купившие жильё в таких коттеджах. «Несколько коттеджей снесут, и чем малый застройщик может расплатиться с пострадавшими? - спрашивает один из собеседников. - Ведь деньги - вот они - в построенном доме, прибыль чаще всего вложена уже в следующее строительство, он эти деньги не прикарманил и не сбежал. Но у него нет ни активов, ни собственных запасов. Будем ждать прецедентов, как с обманутыми дольщиками?»
Кирилл Берников добавляет: «У нас для органов власти вообще характерно решать все вопросы через годы после того, как они возникнут. Люди строят такие дома с 2006 года, а власти этим озаботились только сейчас. У власти есть полномочия и обязанности не только выдавать разрешения или запреты, но и следить за исполнением законности. Не тогда, когда процесс явно запущен».
Вторая, не меньшая, чем трения с надзорными органами, проблема, по словам застройщиков, возникает у них с соседями. По словам строителей, основные претензии соседей предсказуемы и типичны. Общие коммуникации - раз. Избежать конфликта можно, создавая собственную автономную или отдельную инженерную инфраструктуру, подключаемую к магистральным линиям. Заслоняют солнце или окна выходят к ним во двор - два. Но разве не было волны возмущений и судов, когда в девяностые рядом с маленькими домами начали вырастать грандиозные трёх-, а то и четырёхэтажные виллы разбогатевших соседей? Однако есть закон, достаточно чётко прописывающий предельные нормы индивидуального строительства, и любой суд, если не нарушены эти нормы, отклонит иски недовольных соседей.
Застройщики утверждают, что можно миром решать очень многие вопросы, в том числе выплачивая соседям компенсации за причинённые неудобства, предлагая меры по благоустройству улиц, прокладке телекоммуникаций, перекладыванию каких-то кабелей, замене столбов и т. д. «Однако в последнее время мы всё чаще на новых участках сталкиваемся с настоящим соседским экстремизмом и вымогательством, - говорит один из собеседников, - и, к сожалению, даже после того, как мы выполняем свою часть договорённостей с соседями, совершенно не исключена ситуация, когда они продолжают нас шантажировать. У нас нет прямых доказательств, но на наш взгляд, это в большинстве своём спланированные и организованные акции, на которых кто-то неплохо греет руки. Вдохновляемые двумя-тремя “вождями” соседние бабушки и маргинальные слои населения устраивают нам всевозможную “активность”, сводящуюся в итоге к требованию очередных отступных. К сожалению, наш неустойчивый правовой статус не позволяет в полной мере рассчитывать на защиту государства».
Готовы к диалогу
Застройщики, надо отдать им должное, не только жалуются, но и предлагают выход из создавшейся ситуации. Предложения сообщества малоэтажных застройщиков следующие.
Во-первых, они готовы к тому, чтобы им выставили строгие, но адекватные и соразмерные масштабу возводимого жилья требования к строительству, готовы проходить какую-то упрощённую экспертизу. Со своей стороны, они готовы предложить помощь в разработке нормативов. Второе - они согласны участвовать в городских программах, выделяя из своих площадей квартиры для социальных нужд. А участвовать в различных государственных жилищных программах даже жаждут, обещая укладываться в ценовой ценз, предусмотренный Минрегионразвития, и в требования по площадям. И последнее: они готовы создать и вступить в специализированные СРО для малых компаний с ограничением сфер деятельности, в которых они могут работать. Этот вопрос поднимал на федеральном уровне и Ефим Басин, президент Национального объединения саморегулируемых организаций в области строительства, но пока он остаётся без ответа.
«В принципе рано или поздно этот вид строительства придёт в города, - говорит один из собеседников. - Отказываться от него глупо. Прийти в зону Ж1 и просто там всё снести и построить многоэтажный спальник невозможно на сегодняшний день по очень многим причинам. Нужен какой-то промежуточный вариант, позволяющий постепенно интенсифицировать освоение городских территорий. Мы видим в Европе, в исторической части городов, целые улицы, застроенные таунхаусами. А ведь, по сути, многие наши малоэтажные коттеджи и есть эти самые таунхаусы, которые на этапе планирования и строительства “прикидываются” индивидуальными домами. Наше предложение - это градостроительно грамотный, очень щадящий по затратам и в отношении прав людей вариант. Никогда крупные компании одиночными точечными проектами заниматься не будут - для них это не рентабельно. Если они и пойдут в малоэтажку, то только в больших комплексных посёлках на территориях, которые сегодня планируются за городом. И эту роль переходного момента выполняют сегодня застройщики малоэтажных коттеджей - больше некому».
7849 юристов ждут Вас
Многоквартирный дом на землях ИЖС
Добрый день! Сосед строит многоквартирный дом в поселке, участок под ИЖС. Вопрос - каким образом этому противодействовать? Можно ли обойтись без суда, может быть прокуратура или отдел архитектуры занимается такими случаями?
Еще есть опасения, что переведет землю в категорию под многоквартирный дом. Какова процедура перевода? Можно ли это сделать без моего ведома, подав, например объявление в газету?
Ответы юристов
Разумовская Тамара Генадьевна (26.03.2015 в 12:51:00)
Доброго вам дня!!Для начала приходите в отдел архитектуры администрации и пишете заявление о происходящем на этом участке, прикладываете к заявлению свои обоснования, фото, свид.показания.В течение 30 дней на ваше заявление реагирует специалист, он выезжает на место, ведет съемку, оформляет протокол, с свид.показаниями, вызывает нарушителя, выносит предписание, если это предписание не исполнено в течение 20 дней, направляет в суд иск, вы идете как свидетели.Далее на сновании ответчик должен совершить действия, предписанные судом в указанный срок, если решения суда не исполнил - то грозит ему уголовная ответственность по ст 315 УК РФ.!
Морозов Игорь Владимирович (26.03.2015 в 12:44:25)
Обращайтесь в местную администрацию - они проверят соседа, и могут отобрать землю у Вашего соседа. Ст. 285 ГК РФ применяется: может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Перевод земли под МКД возможен только при изменении зонирования Вашего района.
Барабаш Ольга Владимировна (26.03.2015 в 12:50:12)
сначала в администрации (или мэрия, что там у Вас) берёте выписку, подтверждающую Ваши слова (кто собственник этого участка и назначение под ИЖС). ПОтом делаете фото и собираете другие доводы (с чего Вы взяли, что он строит именно многоквартирный?). И только потом всё это в Прокуратуру.
По второй части вопроса. ИЖС под многоквартирный сложновато. Однако, находятся умельцы с фантазией. Строят дом на участке с разными входами (по типу блоков), потом делят участок на более мелкие (под каждым блоком), получаются смежные участки и дома. Или строят дом, потом продают семье, те разводятся, дом делят пополам, потом эти половины снова женятся и снова разводятся и пополам. Некоторые вписывают владельца, который дарит по долям другим лицам, потом выдел долей и разные входы. Это не весь арсенал идей риэлторов. Так что, лучше сразу противодействуйте.
Зубков Сергей Васильевич (26.03.2015 в 13:03:52)
Уважаемый Аноним. Здесь о "переводе в категорию" говорить не нужно. Это категория - земли населённых пунктов (ст.7 ЗК РФ). Внутри этой категории сосед имеет разрешение - под индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешённого использования предоставленного земельного участка. Сосед ведёт индивидуальное жилищное строительство многоквартирного дома. Какие здесь нарушения? Другое дело, если сосед, получая земельный участок под ИЖС, предоставил проект одноквартирного дома, а строит МКД, то это нарушение использования земельного участка. Ну а если всё по-честному, то в удовлетворении вашей жалобы откажут. К сожалению это так! Удачи. Мой ответ - ваш отзыв.
Филипп Иванов
3163
5
До 2000 года присоединение к жилплощади мансардных и подвальных помещений, а также возведение капитальных строений в многоквартирном доме не вызывало особых проблем. Имущество принадлежало муниципалитету, и все проблемы решались через чиновников. Действующее законодательство требует от собственников не только получения согласия от жителей многоквартирного дома, но и разрешительную документацию от огромного количества надзорных инстанций. Но, если вам очень хочется превратить скромную квартиру в коттедж, стоит рискнуть. В статье расскажем о технических возможностях и основных проблемах собственников.
Фото с Flickr.com, My Decorative
Простор для фантазии владельцев жилплощади на первых и последних этажах
Дом отличается наличием нескольких этажей, просторных подсобных помещений и придомовой территорией с участком. Исходя из этих признаков, превращаем квартиру в дом.
Использование чердака для обустройства полноценного мансардного этажа
Вы добавляете к общей площади квартиры жилые комнаты. Не всякий чердак подойдет под мансарду. В законе определены признаки жилого помещения, которыми являются:
- наличие естественного освещения;
- высота потолка не менее 2,7 м;
- отсутствие открытых инженерных сетей общего пользования;
- наличие железобетонных или смешанных перекрытий пола.
Фиксируем возможности чердачного помещения.
Визуально определите параметры чердачного помещения. Если, считаете, что свободные квадратные метры подойдут для дополнительного этажа, подтвердите это документально. В БТИ (Бюро технической инвентаризации) заказываете техническое обследование, они делают заключение о возможности присоединения. Если ответ положительный, двигаемся дальше.Примечание: в домах постройки 50-60-хх годов идеальные чердаки - полностью железобетонные перекрытия и крыши-домики. Мансардная часть в торце дома имеет самую большую высоту.
Договариваемся с жильцами.
Возьмите на заметку: на этом этапе стоит отметить существующий правовой момент. Если чердак находится над вашей квартирой, доступ к нему обеспечен только вам, там нет инженерных сетей и коммуникационных систем общего пользования, согласие собственников вам не нужно. На этот счет есть конкретная судебная практика со ссылками Жилищный кодекс РФ. Суд указывает на то, что общее имущество лишь то, которое необходимо для эксплуатации двух и более квартир.
Получение согласия зависит от способа управления домом: если управляющей компанией (далее УК) собираете подписи с собственников, необходимо 2/3 голосов; если ТСЖ
, вопрос решается на общем собрании. В любом варианте необходимо нотариальное удостоверение.
Внимание: не договаривайтесь с председателем ТСЖ
или УК, в обход собственников, когда обман вскроется, вам грозит не только штраф, но и уголовное разбирательство.
Сначала вам необходимо получить согласие на использование, потом на переоборудование. Пользоваться чердаком вы можете на основании долгосрочной аренды или безвозмездно, помещение можно выкупить.
Проектная документация
Проектами занимаются государственные конторы или архитекторы, состоящие в СРО и имеющие аккредитацию. Предлагайте им свои варианты: современные компьютерные программы не требуют специальных познаний и показывают объект в 3-D формате.
Разрешения и согласования.
С готовым проектом, заключением БТИ и правоустанавливающими документами придется стучаться в кабинеты чиновников Санэпиднадзора, пожарной инспекции, Комитета по архитектуре и градостроительству и других. Чтобы согласовать реконструкцию, необходимы:
- выписка из Росреестра, о том, что многоквартирный дом не является памятником архитектуры;
- сведения об отсутствии обременений на чердачное помещение. Оно может быть продано или находится в аренде третьих лиц;
- справка о том, что в ближайшие 3 года не планируется капитальный ремонт;
- сведения о том, что жилье не аварийное и не подлежит сносу.
Реконструкция
Работы по переустройству проводите силами квалифицированных подрядных организаций, точно по согласованному проекту. Квартира принимается приемочной комиссией по акту. Все изменения необходимо внести в техническую документацию. Новый объект регистрируется в юстиции. Если вы заключали с ТСЖ договор аренды, то ваша квартира будет с обременением.
Присоединяем подвал
Подвальное пространство состоит из технической части, где расположены коммуникации и территории свободного назначения. Присоединить - возможно только последнюю. Использовать как жилое помещение - запрещено. В подвальной части можно обустроить мастерскую, бильярдную, кладовку. Все описанные ранее этапы актуальны и для подвальных помещений.
Терраса, крыльцо и приусадебный участок
К фасаду дома пристраивается терраса, крыльцо с лестницей, огораживается участок. Вход в квартиру осуществляется не с парадного подъезда, а через собственное крыльцо. Такой реконструкцией вы меняете фасад здания, а это:
- изменение внешнего вида дома;
- архитектурного ансамбля;
- изменение параметров дома.
Придомовая территория может быть сформированным земельным участком, поставленным на учет в кадастре. В этом случае - вам к собственникам. Когда участок «висит в воздухе», то есть никак не оформлен и не размежеван, следует его поставить на кадастровый учет. Этим вопросом должно заниматься ТСЖ или сами собственники. Право собственности на него в любом случае будет принадлежать обладателям квартир. С ними и договаривайтесь.
Как зарегистрировать самовольную постройку
В большинстве случаев владельцы квартир сначала проводят реконструкцию, а потом озадачиваются ее оформлением. Ваша квартира-дом после реконструкции приобретет статус самовольной постройки. Это новый объект недвижимости, если он нигде не учтен, то его не существует. Сделки купли-продажи такого имущества будут признаны недействительными. Из анализа судебной практики следует, что признание права на самовольную постройку возможно только в случае реконструкции без разрешений и согласований. При этом суды учитывают попытки собственника к законному проведению строительных работ.
Что будут проверять
- Соответствие строительным СНИПам, правилам эксплуатации жилого помещения.
- Безопасность для окружающих.
- Соблюдение интересов владельцев квартир в многоквартирном доме.
- Последствия от изменения параметров дома.
Многие думают, что никто не станет обращаться в суд. Вместе с тем таких исков огромное количество, обращаются не только ущемленные граждане, но и прокурор в интересах собственников, администрация и другие органы власти.
Loading...