Если во время брака жена и муж приобрели земельный участок, с расположенным на нем жилым домом, данная недвижимость подлежит разделу в таком же порядке, что и другое движимое или недвижимое имущество.
Провести раздел земельного участка и жилого дома можно двумя способами : добровольно по соглашению сторон и в судебном порядке, если супруги не смогли прийти к компромиссу при разводе.
Делимые и неделимые земельные участки - возможность раздела супругами
Земельный участок согласно ст.11.1 ЗК РФ – это определенная часть поверхности земли, ее границы определяются на основании законодательства РФ. Установлением границ земельных участков занимаются органы землеустройства. Участки могут быть делимые и неделимые.
К делимым участкам относят участки, которые соответствуют минимальным границам предоставления для участков земли того ил иного целевого назначения в конкретном регионе РФ. Неделимые участки – это участки, которые меньше нормы предоставления и не могут регистрироваться в кадастровом учете.
Раздел при разводе участка возможен только в том случае, если территория участка является делимой. То есть, если каждая его новая часть будет не менее минимальной нормы предоставления участков для этой целевой категории.
Например, в Московской области участок для фермерских или крестьянских хозяйств должен составлять не меньше 2 гектаров, для дачных и садовых участков – 0,06 гектара, для огорода – 0,004 гектара.
Если же земельный участок является неделимым, супруги могут выйти из такой ситуации следующим образом:
- Продать участок и разделить деньги пополам.
- Далее пользоваться участком на правах совместной собственности по взаимному согласованию.
- Одному из супругов можно выплатить денежную компенсацию, которая соответствует размеру его доли, это возможно по его согласию.
Соглашение о разделе земельного участка и жилого дома
На основании ст. 38 СК РФ супруги могут разделить земельный участок и прочее совместное имущество на основании заключенного между ними соглашения. Такой договор между супругами подлежит нотариальному заверению. В соглашении о разделении земельного участка и находящегося на нем дома (и ) должны присутствовать следующие реквизиты:
- Дата и место составления документа.
- Ф.И.О. супругов.
- Место регистрации мужа и жены.
- Непосредственно условия соглашения о разделе имущества.
- Перечень имущества, что передается каждому их супругов.
- Подписи сторон.
По общему правилу, раздел имущества проводится в равных долях между супругами. Но в соглашении такой принцип можно не соблюдать. Например, муж и жена могут указать в соглашении, что мужу достается 2/3 участка и 2/3 дома, а жене – 1/3 часть дома и земельного участка.
Либо же можно договориться о том, что дом остается жене, где она будет проживать с детьми, а участок перейдет мужу. Либо же дом и участок переходит мужу, а жене полагается денежная компенсация за ее часть. Словом, соглашение может определять условия по распоряжению общим имуществом полностью по усмотрению супругов. При этом недопустимо нарушать интересы третьих лиц.
При разделе земельного участка по соглашению необходимо всегда придерживаться правил о минимальном размере участка, ведь поделить неделимый участок земли нельзя. После подписания соглашения нужно зарегистрировать право собственности на доли каждого из супругов в общем имуществе. Для проведения регистрации требуются такие документы:
- Паспорта супругов.
- Заявление о проведении госрегистрации прав на соответствующие доли имущества, которые они определили в своем соглашении.
- Само соглашение о разделении земельного участка и дома, которое заверено у нотариуса.
- Свидетельство о браке или же свидетельство о (если раздел имущества проводится после развода).
- Документация, подтверждающая право собственности на дом и земельный участок.
- Документы о кадастровом учете объектов недвижимости.
Госрегистрация прав на земельный участок супругами
Регистрация прав на доли супругов в общем имуществе проводится в Федеральной службе регистрации, картографии и кадастра (или сокращенно Росреестр). Подавать пакет документов можно как лично, так и через электронную форму. Также можно обратиться в многофункциональные центры (МФЦ) или отправить документы почтой.
При проведении госрегистрации необходимо уплатить государственную пошлину, ее сумма будет зависеть от размера доли. Государственная регистрация должна проводиться за 7 дней со дня сдачи документов и заявления о регистрации долей в общем имуществе. Заявителю после регистрации должна предоставляться выписка ЕГРП.
Раздел земельного участка и жилого дома в суде
Если супруги не смогли договориться о порядке раздела общего имущества или о выделении доли одного из супругов, то проблему раздела имущества придется решать в суде. При определении долей, доли супругов признаются равными. Однако перед распределением судья должен выяснить, возможно ли по техническим характеристикам провести выделение долей в праве собственности на земельный участок.
При составлении иска заявителю необходимо указать характеристики жилого дома и участка:
- Адрес дома.
- Кадастровый номер.
- Площадь дома.
- Стоимость объектов недвижимости.
- В каких долях каждому из супругов должно выделяться имущество.
- Другие данные.
К иску необходимо приложить такие документы:
- Копии искового заявления для ответчика и третьих лиц, если они участвуют в деле.
- Квитанция об уплате госпошлины, ее размер зависит о суммы иска, но не менее 300 рублей.
- Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака (если был оформлен развод).
- Документы, которые подтверждают право собственности супругов на земельный участок и частный дом.
- Справки, где указана стоимость участка земли и дома.
В зависимости от конкретных обстоятельств суд может потребовать от истца дополнительные документы.
Подавать иск необходимо в суд общей юрисдикции по месту расположения объектов недвижимости. Если кроме раздела участка земли и дома, есть еще недвижимое имущество, которое подлежит разделу, то обращаться нужно по выбору истца в суд по месту расположения одного из объектов.
Суд по разделу земельного участка и жилого дома
При определении возможности раздела в натуре земельного участка и доли в жилом доме, суд может потребовать проведение землеустроительной и технико-строительной экспертизы.
Раздел дома или коттеджа в натуре может проводиться только в том случае, если есть возможность выделить каждому из супругов изолированную площадь и сделать отдельные входы.
Основываясь на заключении экспертизы, суд определят доли супругов в совместном имуществе.
Если же технически провести раздел невозможно без нанесения существенного вреда имуществу, то суд по желанию супругов может определить за одним из супругов право собственности на другое имущество. Если это имущество стоит дороже, чем доля супруга в праве собственности на дом и земельный участок, судом может быть назначена другому супругу денежная компенсация.
На практике возникают ситуации, когда участок земли был куплен еще до брака, получен по договору дарения или перешел по наследству после брака, тогда он не признается общей собственностью супругов. Однако если дом был построен уже после свадьбы, то такой объект недвижимости подлежит разделу на основании ст. 34 СК РФ.
Впрочем, в исключительных случаях, если второй супруг сможет доказать, что после брака им проведено существенное улучшение добрачного имущества, то суд может признать данное имущество совместным имуществом супругов.
Например, после свадьбы жена на участке мужа развела сад, провела капитальный ремонт дома, из-за чего стоимость участка и дома значительно возросла, тогда суд на основании ст. 37 СК РФ может признать, что эта недвижимость является совместной собственностью супругов.
Супруги до получения решения суда могут договориться между собой о разделе имущества и заключить мировое соглашение по правилам ГПК РФ. Отметим, что данное соглашения отличается от соглашения, которое супруги могут заключить по обоюдному согласию, тем, что мировое соглашение оформляется в рамках судебного разбирательства, но до вынесения решения суда.
Решение суда о разделе дома и земельного участка вступит в силу после того, как пройдет срок апелляционного обжалования решения. Когда одна из сторон не согласна с решением суда первой инстанции, нужно обратиться в апелляционный суд в течение 1 месяца.
Раздел недостроенного дома при разводе супругов
Недостроенные объекты, которые не введены в эксплуатацию и не прошли процедуру госрегистрации, тоже относятся к категории недвижимости. В таком случае суд тоже может разделить дом с учетом его степени готовности.
При этом если согласно заключению экспертов техническое проведение выделения доли в натуре не представляется возможным, то одному из супругов по его согласию может назначаться компенсация за его долю в недостроенном объекте. Когда один из супругов не согласен на получение компенсации, суд должен определить порядок пользования совместным недвижимым имуществом супругов.
Количество обращений граждан в суды с исковыми заявлениями о разделе домовладения и земельного участка не становится меньше, а наоборот возрастает с годами. Обычно, дом и прилегающий земельный участок делят супруги при разводе, наследники или сособственники, имеющие определенные доли в общем имуществе. И редко удается разрешить этот спор «по-семейному».
Для того чтобы не затягивать судебный процесс по разделу земельного участка собственниками нужно не только грамотно составить иск в суд, но и максимально подробно описать в нем какие жилые помещения находятся на территории участка, обозначить границы земель, которые, по мнению истца должны образоваться после раздела имущества.
Чем отличаются, друг от друга раздел общего имуществ и выдел доли из общего имущества? Так в первом случае все общее имущества разделяется между собственниками, а во втором выделяется лишь доля одного из собственников, другая же часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности. Логично, что выдел доли применяется лишь в тех случаях, когда число собственников более двух.
ВАЖНО: Оспаривание экспертизы на формальных основаниях
Директор НП «Федерация Судебных Экспертов» Костюченко В.В. и заместитель директора по экономическим вопросам Гараба А.Н. раскрывают новый для нашей судебной практики вопрос об оспаривании заключений судебных экспертов на формальных основаниях - два подобных исследования уже были оспорены судами РФ. Такой механизм оспаривания определяет нарушения правил ведения кассовых операций в учреждениях, проводящих экспертизу, и касается главным образом внесудебных экспертиз по договору.
Некоторые владельцы долей в домовладении выделяют свою долю, для того чтобы произвести ремонт, либо произвести перепланировку, расширить жилую и полезную площадь в доме.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ выдел доли в натуре, т.е. раздел домовладения на конкретные доли возможен только в том случае, если он не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу.
При разделе домовладения в натуре образовываются самостоятельные объекты собственности, и разделенный дом и прилегающий земельный участок уже не рассматриваются как объект общей долевой собственности. После решения суда о разделение долей каждый из собственников должен заявить требование о прекращении права участника долевой собственности для того, чтобы была произведена регистрация права на вновь образованные объекты собственности.
Возможные варианты раздела общей долевой собственности определяются на основании выводов эксперта, который может привлекаться к участию в деле судом, либо по желанию собственников. Одним из таких учреждений, где можно заказать подобную экспертизу является НП «Федерация Судебных Экспертов». Мы занимаем лидирующие позиции в области проведения судебных и независимых экспертиз.
При разделе домовладения эксперт должен учитывать санитарные и технические требования предъявляемые законодателем к жилому помещению. Так каждая часть дома должна представлять собой изолированное помещение с отдельным выходом, либо должна быть возможность обустройства отдельного помещения, где есть дневное освещение и система отопления. В помещении должны присутствовать коммунальные удобства, присущие данному региону и муниципальному образованию, такие как водопровод, канализация, вентиляционная система, газоснабжение и т.п.
Эксперт при исследовании устанавливает возможность раздела домовладения и земельного участка в соответствии с размерами долей собственников. Если же такой раздел в натуре физически не возможен, то эксперт имеет право предложить раздел собственности с нарушением размера долей. В этом случае определяется размер денежной компенсации, которая полагается собственнику, чьи права ущемляются. Размер компенсации также устанавливает эксперт исходя их рыночной стоимости дома на момент разрешения спора.
Если истец не желает принимать денежную компенсацию, то суд не вправе навязать эту позицию и вынести соответствующее решение. В таких случаях суд объясняет сторонам, что лучшим выходом для всех будет заключение мирового соглашения.
После того, как доли будут выделены в натуре и судебное решение вступит в законную силу, собственник должен получить новые правоустанавливающие документы на свою часть домовладения обратившись в Росреестр. В новом свидетельстве о праве собственности изменится площадь дома (она станет меньше), а также будет изменен адрес, например, если ранее был адрес «ул. Ленина, д. 100», то новый адрес будет таким: «ул. Ленина, д. 100/1» или «ул. Ленина, д. 100А».
Теперь о разделе земельного участка. Так или иначе, при разделе домовладения собственники столкнуться с проблемой раздела или выдела земельного участка. Исходя из судебной практики, можно сказать, что раздел земельного участка в большинстве случаев производится супругами.
Раздел земельного участка, как и домовладения возможен лишь при условии его делимости, т.е. если имеется возможность образования после разделения самостоятельного земельного участка, с тем же видом использования, что и был до раздела.
Один из главных принципов земельного законодательства провозглашает единство судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Границы и площадь земельного участка будет во многом зависеть от того, каким образом был разделено домовладение в натуре. При разделе домовладения важным условием является наличие собственного выхода для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку.
После вынесения судебного решения о разделе земельного участка иногда возникают проблемы. Так при отсутствии кадастрового учета невозможно установить, о правах на какие конкретно земельные участки идет речь в судебном решении, поскольку описание участков в судебном акте, не будет соответствовать данных об этом участке, содержащимся в государственном кадастре недвижимости.
Чтобы избежать такой ситуации лучше ограничиться требованием о разделе домовладения в натуре, а затем после вынесения судебного решения зарегистрировать новое право на часть дома и затем подавать иск о разделе земельного участка.
Если у Вас возникла спорная ситуация с сособственниками, то специалисты НП «Федерация Судебных Экспертов» помогут разрешить проблему. Мы на протяжении многих лет осуществляем раздел домовладения и земельных участков, поэтому Вы можете полностью довериться нам.
Все статьи по теме «Землеустроительная экспертиза»
Раздел домовладения и земельного участка
Цены
| № | Вид изысканий | Единицы | ||
|---|---|---|---|---|
| 1 | Определение фактических границ земельного участка | до 15 сот. | от 15 до 30 сот. | |
| 1.1 | 30 000 | 40 000 | ||
| 1.2 | 40 000 | 50 000 | ||
| 2 | Выявление несоответствий | |||
| 2.1 | со сведениями ГКН (определение фактических границ + сопоставление) | |||
| 2.2 | пашня, ровный луг, без лесов, равнина | 40 000 | 50 000 | |
| 2.3 | среднеравнинность, слабый подлесок, лес | 50 000 | 60 000 | |
| 2.4 | с картометрическим материалом (определение фактических границ + сопоставление) | |||
| 2.5 | пашня, ровный луг, без лесов, равнина | 60 000 | 70 000 | |
| 2.6 | среднеравнинность, слабый подлесок, лес | 70 000 | 80 000 | |
| 3 | Топографические съемки: | |||
| 3.1 | Незастроенная территория | га | ||
| 3.2 | пашня, ровный луг, без лесов, равнина | 20 000 | ||
| 3.3 | среднеравнинность, слабый подлесок, лес | 30 000 | ||
| 3.4 | наличие коммуникаций | 10 000 | ||
| 3.5 | Застроенная территория (коттеджные поселки) | га | ||
| 3.6 | Населенный пункт — малоконтурность | 30 000 | ||
| 3.7 | Населенный пункт — среднеконтурность | 40 000 | ||
| 3.8 | Городская съемка | 50 000 | ||
| 3.9 | коммуникации | 35 % от стоимости | ||
| Расценки топографической съемки приведены без учета стоимости получения необходимых разрешений и согласований | ||||
| 4 | вынос границ в натуру (не менее 10 точек) | 2 000 р/точка | ||
| 5 | Определение координат характерной точки (не менее 5 точек) | 2 000 р/точка | ||
| 6 | Разовый выезд на объект геодезистов | 10 000 | ||
Количество обращений граждан в суды с исками о разделе жилого дома и земельного участка не уменьшается. Как правило жилой дом и участок делят бывшие супруги, наследники и собственники долей. Урегулировать «жилищно-земельный вопрос» «по-семейному» удается в исключительных случаях.
Выдел и раздел
Для того чтобы судебный процесс по решению спора по разделу дома и прилегающего участка не затягивался, необходимо не только правильно составить исковое заявление, но и описать в нем жилые помещения, границы земельных участков, которые, по мнению истцов, должны образоваться после раздела.
Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором - участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.
Многие владельцы долей в жилых домах выделяют свою долю перед тем, например, как сделать капитальный ремонт и реконструкцию, или же расширить свою полезную и жилую площадь. Согласно статьи 252 ГК Российской Федерации, выделение доли в натуре (раздел домовладений) возможно тогда, когда это не нанесет ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев.
Исковое заявление об определении долей направляется в суд по месту нахождения ответчика. В заявлении необходимо указать такую информацию:
Наименование судебного органа;
Информацию об истце и ответчике;
Ходатайство истца о выделе доли;
Основания для предъявления требований истца;
Доказательства, которые подтверждают эти основания;
Сведения о досудебных разбирательствах;
Перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, их копии.
Раздел жилого дома в натуре влечет образование самостоятельных объектов. В результате, разделенный объект недвижимости уже не может рассматриваться как единый объект права общей собственности. Чтобы на основании судебного решения о разделе жилого дома в натуре была проведена регистрация права собственности на образовавшиеся после раздела дома части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на подлежащий разделу жилой дом.
Возможные варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.
Санитарные и технические требования
Каждая выделяемая часть дома должна составлять изолированную часть с отдельным входом или же определяется возможность устройства в доме отдельных изолированных жилых помещений (квартир), имеющих дневное естественное освещение, отопление и непосредственный выход наружу.
Эксперт учитывает и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону, т.е. наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, вентилирования, центрального или иного отопления, газоснабжения).
Денежная компенсация
Эксперт устанавливает возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, эксперт предоставляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. В этом случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.
Если требование о денежной компенсации истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе требовать выплаты компенсации, но лишить собственности принудительно, путем выплаты компенсации их нельзя, только в том случае если доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В большинстве случаев суд настаивает на мировом соглашении сторон, когда все стороны принимают вариант раздела и размер компенсаций.
Новые документы и адрес
После выдела доли в натуре на основании судебного решения собственник может подать комплект документов и получить новые правоустанавливающие документы на свою часть дома в филиале Росреестра. Процедура - в общем порядке. В новом свидетельстве изменится общая площадь дома – она станет меньше – и адрес дома – например, было «ул. Малиновая, 2» - станет «ул. Малиновая, 2/а» или « ул. Малиновая, 2, квартира 3».
После выделения долей в натуре бывшим совладельцам придется пройти повторную процедуру получения государственных актов на землю.
Раздел земельного участка
Выделив/разделив в натуре свою часть дома, так или иначе придется столкнуться с выделом/разделом земли. Сегодня упрощен порядок оформления прав собственности на землю, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса.
Раздел земельного участка возможен только при его делимости, то есть при наличии возможности образования из каждой его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным видом использования.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Таким образом, границы и площади земельных участков, образовавшихся в результате раздела участка во многом зависят от того, как именно будет осуществлен раздел жилого дома в натуре.
Земля непосредственно под домом делится в соответствии с проекцией квартир на участок. Так как чаще всего проекция не соответствует размеру выделяемой доли, это также учитывается и при выделении участка, расположенного за границами здания.
При разделе дома и образовании в нем отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельного входа в дом и доступа к нему по своему земельному участку для каждого собственника. Проще всего, если собственников двое или трое. При большем количестве земельный участок перекраивается в самых фантасмагорических вариантах. Причем суды стремятся полностью уйти от сохранения какой-либо части дома и участка в общей собственности или образования прав сервитутов.
Иногда возникают проблемы и после решения суда. При отсутствии кадастрового учета невозможно установить, о правах на какие именно образовавшиеся в результате раздела земельные участки вынесено судебное решение, поскольку описание участков, указанное в судебном решении, не будет соответствовать сведениям об этих же участках, содержащихся в государственном кадастре недвижимости.
Получается, что суд не может вынести решение о разделе земельного участка в натуре, поскольку в отношении земельного участка не проведен кадастровый учет, а орган кадастрового учета не может осуществить кадастровый учет таких земельных участков, поскольку не завершен процесс раздела жилого дома в натуре, от которого зависит, как именно необходимо осуществить раздел земельного участка.
Поэтому разумнее ограничиться требованием о разделе жилого дома в натуре, получить вступившее в законную силу решение суда, зарегистрировать права на образовавшиеся в результате раздела части жилого дома, и лишь после приступать к разрешению вопроса о разделе земельного участка. Да и размер государственной пошлины за предъявление иска тогда будет меньше.
Часто, образовавшиеся части жилого дома органы государственной регистрации отказываются регистрировать. Причина тому – недостатки исковых требований.
Недостатки исковых требований
Одним из самых распространенных недостатков исковых требований о разделе жилого дома в натуре является отсутствие описания жилых помещений, которые, по мнению истцов, должны образоваться после раздела:
Жилые комнаты и помещения вспомогательного характера (коридоры, сени, кухня и т.д.);
Площадь, которая должна войти в состав той или иной части дома;
Общая площадь образовавшихся жилых помещений;
Точный адрес образовавшихся жилых помещений.
Очень важно, чтобы описание жилых помещений, содержащееся в судебном решении и в кадастровых паспортах объектов недвижимости, совпадали.
Если суд отказывает в исковом заявлении о разделе жилого дома и участка, например, из-за их неделимости, то может быть установлен порядок пользования. При определении порядка пользования, как и при выделе доли в недвижимости, каждому из собственников передается конкретная часть имущества. Несмотря на установленный порядок пользования жильем и землей, юридически они остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается. Однако, суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.
Loading...