Аренда означает передачу имущества за определенную плату во временное пользование. Арендатор пользуется им в рамках договора и закона и не может полностью распоряжаться полученным объектом – продать, обменять, подарить и т. д.
Однако сегодня аренда земли пользуется большой популярностью среди граждан. Ведь купить надел не так просто – где-то цена слишком высокая, где-то все земли уже выкуплены, а кто-то предпочитает брать на себя меньше обязательств, пользуясь чужим имуществом.
Юристам часто задают вопросы, касающиеся стоимости аренды участка. И поскольку для арендаторов это одна из самых волнующих тем, в статье расскажем, что такое арендная плата за землю, кто ее устанавливает и что влияет стоимость.
Арендная плата
Аренда земли является гражданской правовой сделкой. Поэтому регулирование земельных отношений осуществляется не только Земельным кодексом, но и Гражданским. Основные положения об арендной плате (далее – АП) содержатся в ст. 614 ГК РФ. Согласно указанной статье АП есть не что иное, как плата за пользование имуществом, которая выражается в:
- денежном эквиваленте;
- продукции, получаемой при эксплуатации арендованного имущества;
- оказании арендатором услуг;
- передаче арендодателю вещи;
- возложении затрат или обязательств.
В договоре может указываться несколько вариантов АП, а также способы и периодичность.
Например: АП выражается в виде фиксированной суммы 5 000 рублей. Платеж осуществляется переводом на банковскую карту ежемесячно до 30 числа. Плюс арендатор ежегодно облагораживает участок – обрабатывает сад, обкашивает внутри и за территорией, красит забор и обновляет постройки.
Если ЗУ находится в частной собственности, то размер и способ АП устанавливает арендодатель, а арендатор может согласиться или предложить свой вариант. На практике аренда у «частников» в большинстве случаев дорого обходится. К тому же не всегда стороны прибегают к заключению договора. Хотя на составление соглашения не требуется много времени и особых юридических навыков. Договор можно написать в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется. Единственным минусом является то, что при заключении договора на срок больше года необходима регистрация в Росреестре, поскольку аренда – это обременение ЗУ.
Важно! Покупая или арендуя участок, необходимо проверить его на отсутствие обременений (узнайте, что такое ), т. е. ограничений на проведение какой-либо сделки. Но если вы уже приобрели недвижимость с обременением, напишите нашему юристу в чат справа, и он поможет найти решение вашей проблемы.
Плата за аренду государственных и муниципальных земель
Если частный арендатор устанавливает плату сам и при этом ее размер ничем не регламентирован, то стоимость аренды государственного (муниципального) земельного участка определяется в соответствии с принципами, указанными в Постановлении Правительства № 582 от 16.07.2009 и ст. 39.7 ЗК РФ.
Таким образом, при расчете АП учитывается возможный доход от пользования участком, в соответствии с категорией и видом разрешенного пользования земли, тарифами на товары, услуги или работы арендаторов, а также субсидий, которые им предоставляются.
В нормативных актах определены порядок расчета и случаи для пересмотра размера арендной платы – каждый арендатор может ознакомиться с методами и узнать стоимость аренды любого участка. А рассчитать платеж можно по простым формулам, зная лишь (КС), коэффициенты или ставки АП.
При определении стоимости аренды всегда учитываются категории граждан и организаций. Поэтому АП может быть не больше 1 или 2 размеров . Так, если налог составляет 6 000, то, занимаясь социально значимой деятельностью, гражданин и юр. лицо будет платить за аренду не больше 6 000 в год.
Важным является и то, что порядок расчета размера АП не отличается при предоставлении одинаковой категории участка и по одним и тем же правилам.
Методы установления размера АП
Также Постановление № 582 предписывает правила определения АП, там же указаны методы расчета. Размер платы устанавливают федеральные или муниципальные органы исполнительной власти одним из следующих способов:
- От 0,01 до 2 % от КС.
Формула для расчета выглядит так:
АП = КС * %
Коэффициент, на который умножается КС, определяется в соответствии с категорией земли и ее назначением. Например, для строительства дома, ведения личного или фермерского хозяйства, огородничества, коэффициент равен 0,6%, а чтобы добывать полезные ископаемые, придется платить 2 % от КС.
- Процент от рыночной стоимости.
Формула:
АП = рыночная стоимость * ставка рефинансирования
Данная формула актуальна и при расчета платы за аренду частной земли.
- Согласно ставкам АП или методическим рекомендациям.
Формула:
АП = ставка * площадь ЗУ
В каждом регионе устанавливаются разные ставки, в зависимости от категории арендатора и ЗУ.
- По результатам аукциона (торгов).
Важно знать, что сроки, порядок и условия внесения платежей, указанные в Постановлении № 582, не распространяются на договоры аренды участков РФ, находящихся за пределами страны.
Пример расчета
Житель Тамбовской области берет в аренду ЗУ для ведения ЛПХ. Его КС – 546 350 р. Согласно Постановления № 582 процент равен 0,6.
546350 * 0,6% = 5278,1 р.
АП в год составляет 5278,1 руб.
Размер оплаты определяется на год и в случае изменения кадастровой или рыночной стоимости сумма также меняется и устанавливается с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Также на размер платы влияет инфляция и изменение положений Постановления № 582.
Оплачивать аренду государственной и муниципальной земли необходимо 1 раз в полгода на счет территориального органа исполнительной власти, указанный в квитанции.
Если у вас возникают сложности в , вы можете написать нам в чат справа. И уже сегодня специалист по земельным вопросам предоставит вам качественную и бесплатную консультацию.
Аренда земли — вариант вполне приемлемый для горожан, которые хотят обзавестись загородным участком
И если сооружение загородного дома для постоянного проживания далеко не каждому по карману, то проводить выходные поближе к природе могут себе позволить многие семьи.
Приобретение участка в частную собственность — процедура не из дешевых. В некоторых случаях оптимальным вариантом становится заключение договора аренды земельного участка с государством.
Естественно, перед тем, как , семья захочет знать, какую сумму будет составлять оплата за ее использование.
Произвести ее расчет не сложно. Но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей.
Порой разобраться со всеми нюансами сделки, а также с размером арендной платы человеку, не являющемуся специалистом в этой отрасли, не совсем легко, в случае возникновения дополнительных вопросов — обращайтесь к юристу, номер телефона указан на сайте, звонок бесплатный.
Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.
Минимальное время арендного использования территории составляет один год, а максимальное сорок девять.
На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.
Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.
Расчет арендной платы земельного участка
Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.
Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:
- От кадастровой стоимости территории земли
- Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
- От рыночной цены земельных площадей
- На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.
Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.
Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:
- основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
- результаты торгов на специальном аукционе;
- сумма налога на арендуемую площадь;
- ставки оплаты;
- рыночная цена территории.
Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей.
Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.
В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа
Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.
Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.
Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.
Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.
К примеру, это может быть:
- платеж
- некоторый объём продукции
- получение услуг, связанных с арендой
- передачи во владение чего-либо
- расходы на улучшение качественных характеристик земли.
Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:
- деньгами
- услугами
- различными продуктами.
А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
В соответствии с , существует некоторые группы людей, при оплате аренды.
К ним относятся:
- люди пенсионного возраста
- инвалиды первых двух групп
- ветераны
- люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
- лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
- семейства с тремя и более детьми.
Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка
Извлечение из документации нормативной денежной оценки территории могут понадобиться организациям и обычному человеку.
Такая информация предоставляется в виде выписки не позднее тридцати календарных дней со дня обращения.
Этот запрос делается в организации кадастра.
Кроме того, данная информация должна быть обозначена в паспорте на землю.
Кадастровую стоимость территории можно узнать из выписок земельной организации.
Она может предоставляться для арендаторов совместно с расчётом аренды за двенадцать месяцев.
Мнение юриста-эксперта
Основой для расчета стоимости арендной платы является кадастровая цена.
Эта стоимость должна пересчитываться администрациями краев и областей в каждом регионе не реже, чем раз в пять лет. Узнать стоимость за 1 кв.м. земли, которую планируете взять, можно на сайтах соответствующих департаментов.
Если землю передает муниципалитет, то, как правило, у него уже существует точная граница участка и соответственно имеются сведения о площади. Обязательным приложением к документации о передаче земли является кадастровый паспорт, где указана стоимость по кадастру за весь участок.
В извещении о реализации участка насчитана начальная сумма арендной платы за весь участок. При проведении аукциона она может увеличиться. Эта сумма пересчитывается в одностороннем порядке не реже, чем раз в год. Пункт об этом обязательно должен присутствовать в проекте договора о передачи земли в аренду.
Когда проводятся специальные торги, на которых продается , начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности.
После торгов заключается с уже обозначенной ценой за год.
Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок.
Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:
- Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
- Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
- Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
- Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.
Важным моментом считается тот факт, что в площадь территории включается сам участок и санитарно-защитная или техническая местность объекта. Но только, если она не находится в пользовании других лиц.
Следует знать, что могут вноситься изменения в оплату по причинам:
- изменение кадастровой стоимости территории
- когда категория использования участка была изменена
- изменение вида разрешенного пользования площади
- после внесения изменений в законодательные нормативные акты
- в других ситуация, которые прописаны в договоре.
Даже взяв во внимание все перечисленные причины, следует знать, что изменения не допустимы больше одного раза в двенадцать месяцев.
Важно знать, что группировка территорий, виды их использования и категории нанимателей утверждаются в каждом регионе отдельно.
Как производится расчет
Законодательство утверждает порядок расчёта арендной платы, условия и дата её внесения. Тем не менее, все эти пункты должны быть прописаны в договоре.
Величина платежа за аренду рассчитывается и получается из следующей формулы:
Ва = С * S, здесь:
- Ва — размер платежа за двенадцать месяцев. Рассчитывается за один квадратный метр;
- С — ставка аренды, тоже за метр квадратный;
- S — общая площадь территории земли.
- КЦ — кадастровая цена земельной территории. Указывается за один метр квадратный;
- Кд — коэффициент категории разрешенного использования территории;
- Пкд — коэффициент групп по виду деятельности нанимателя.
Можно воспользоваться калькулятором для расчета, подставив необходимые цифры в соответствующие ячейки. Рассчитать арендную плату за землю, используя калькулятор, совсем не сложно.
Работает он просто, для определения стоимости аренды требуется перемножить все необходимые составляющие, о которых говорилось выше.
Когда человек берет в арендное пользование территории, он должен знать, что строить на этой площади необходимо начать в определённый период. Когда данные условия не соблюдаются, договор просто аннулируется.
Кроме того, если происходит нарушение норма в процессе постройки арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
В таком случае, доначислить, либо полностью вернуть деньги, если договор заключен на срок больше года, можно в течение двадцати дней, после составления дополнительного соглашения.
По действующим нормам возможна аренда земли у государства гражданами РФ, субъектами предпринимательской деятельности и некоммерческими организациями. Для правильного выполнения этой процедуры необходимо ознакомиться с регламентом и выяснить порядок формирования цены.
Правила аренды земли
Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта» . На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.
При выборе нужно учитывать следующие особенности:
- Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
- Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
- Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
- Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.
Дополнительно учитывается целевое назначение аренды – комиссии должны быть предъявлены сведения о дальнейшем использовании земли. Перед тем, как арендовать землю у государства – нужно определиться с ее целевым использованием.
Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.
Формирование стоимости
Потенциальный арендатор не может повлиять на базовую стоимость земли. При этом у него нет возможность узнать, сколько будет стоить арендовать землю у государства, так как цена оглашается только по факту начала торгов.
Можно самостоятельно спрогнозировать порядок суммы. Для этого нужно проанализировать действующую методику расчета, которая включается в себя такие факторы:
- Категория – сельскохозяйственная, для последующего поселения, лесного фонда, специального назначения. Чаще всего арендуют первые две категории, причем с/х будет стоить намного дешевле.
- Кадастровая стоимость. Если оценка не проводилась последние 5 лет – применяется среднерыночная цена. В отдельных случаях ее могут установить местные органы власти.
- Заявленное назначение со стороны потенциального арендатора.
- Результаты публичных торгов.
Согласно действующих норм законодательства взять землю в аренду у государства на безвозмездной основе могут участники программ по переселению.
Если торги не проводятся – стоимость рассчитывается по формуле:
К=А*С
Где А – кадастровая цена;
С – специальный коэффициент.
Его значение приведено в таблице:
На основании данных государственной статистики были рассчитаны средние значения стоимости аренды земли по регионам России.
Будущий арендатор не может напрямую повлиять на оценку участка. Единственный официальный доступный механизм – участие в торгах. Если конкуренция небольшая – рост стоимости относительно базовой будет незначительным.
Порядок оформления аренды
Инициатором аукциона могут быть резиденты и нерезиденты России. Исключением являются объекты, расположенные на территории Севастополя, Москвы и Санкт-Петербурга. Для участия необходимо собрать пакет документов и предоставить его в Департамент земельных ресурсов (местное отделение) или имущественных отношений.
Перечень необходимых документов:
- Заявление о рассмотрении возможности аренды. Составляется в свободной форме, указывается точное расположение участка, его характеристики.
- Для физических лиц – копия паспорта и ИНН.
- Для юридических субъектов – учредительные документы.
- Справка из кадастрового реестра о текущем статусе земли.
Государственный орган должен официально объявить о начале процедуры поиска арендатора в прессе. Если будут заявлены дополнительные претенденты с такими же условиями, что и у инициатора – проводятся торги. Альтернативный вариант – местные власти самостоятельно устанавливают стоимость на основе действующих методик.
Время рассмотрения заявления не регламентировано, на практике ответ о возможности временного владения землей формируется в течение 1 месяца.
Для участия в торгах необходимо внести заявленную властями сумму залога. Она будет возвращена при проигрыше на торгах или учтена в счет арендной платы при положительном решении.
На что нужно обратить внимание
Так как процедура может занять много времени и средств – к ней необходимо тщательно подготовиться. Главное – провести комплексный анализ состояния интересующего земельного участка. Он должен соответствовать поставленным целям – застройка, сельскохозяйственные работы, для огородничества.
Что нужно учитывать:
- наличие или возможность проведения инженерных коммуникаций – электричество, водопроводные сети, газоснабжение;
- состояние почвы – ее состав, грунтовые воды;
- наличие построек на территории.
От этого будет зависеть не только арендная плата, но и сумма налогов. Дополнительно продумываются действия по окончанию срока временного использования. С 2015 г бывшие арендаторы потеряли исключительное право приоритета во время проведения торгов. Это актуально для жилых застроек, которые в случае нарушения могут отойти государству.
В видеоматериале можно ознакомиться с особенностями выбора не арендованного участка на интерактивной кадастровой карте:
Loading...