Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать. Обязаны ли мы оплатить долг по ЖКХ прежних владельцев квартиры

Проблема

Право собственности на квартиру было оформлено на нас в декабре 2010г. (свид. о гос.рег.). При оплате коммунальных услуг выяснилось, что предыдущий владелец не погасил задолженность перед ЖКХ, его долг составил примерно 36000 рублей плюс пени. В ЖЭУ нам пояснили, что на нас открыт новый лицевой счет с момента регистрации, но управляющая компания продолжает нам угрожать выселением и требует погашение долга за комунальные услуги от предыдущих хозяев квартиры (свою задолженность мы оплачиваем ежемесячно). В договорах купли-продажи квартиры о задолженности за комунальные услуги ничего не говорится (продавец умышленно скрыл данную информацию). Как поступить в данной ситуации и обязаны ли мы гасить этот долг?

А КАК ВЫ ПРЕДСТАВЛЧЯЕТЕ, ЧТО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НАЧНЕТ ВАС ВЫСЕЛЯТЬ?

вам что не понятно, что данное действие может совершится только по решению суда вступившего в законную силу…и то только службой судебных приставов. Ни один суд не может вас обязать платить чужие долги… УК не хочет взыскивать долги с предыдущего владельца, поэтому оказывая на вас моральное давление, пытаются обманным путем взять с вас деньги…. ЭТо просто "развод"… Напишите в прокуратуру, что с вас незаконно вымогают, путем запугивания деньги… уверяю УК сразу забудет, как требовать с вас что-либо….

Проблема

Прошу у Вас совета.Как мне быть,что делать,какие действия предпринять? Три месяца назад приобрела жильё.Вчера пришла квитанция о старой задолженности бывших хозяев(до этого -2 мес.не приходила!)Они (хозяева бывшие)меня в известность об этом долге не поставили.В договоре нет пункта,что я обязанна оплатить ком.долги.Сумма для меня,многодетной мамы-огромная-48000руб. Помогите мне пожалуйста!Благодарю Вас!

Решение

Здравствуйте, Ольга,

Вы не должны погашать задолженность бывшего собственника вартиры.

На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него , следовательно, требование о взыскании с нового собственника задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени, когда данная квартира ему не принадлежала, не является правомерным. Погашение накопленной задолженности предыдущего собственника перед управляющей компанией это обязанность предыдущего собственника.

Скорее всего, УК даже не в курсе о произошедшей смене владельца квартиры (Скажите, квитанции приходят уже на Ваше имя или же на имя предыдущих собственников?). Вам стоит обратиться в УК с письменным заявлением о том, что Вы, как новый собственник квартиры, данную задолженность не признаете. Также приложите копии документов, подтверждающих право собственности на данную квартиру. Можете отправить его заказным письмом с описью вложения (эту опись и вернувшееся уведомление стоит сохранить) либо самостоятельно отнести заявление в 2х экземплярах в УК. на одном из них пусть поставят отметку о принятии, входящий номер, дата, фамилия принявшего лица, роспись и печать организации.

У Вас есть какие-то вопросы? Задавайте, ответ последует незамедлительно!

Очень часто бывает, что купив квартиру, вы не проверили состояние коммунальных платежей, а у прошлого собственника были задолженности. Обычно перед заключением сделки и получением выписки из домовой книги за вас все проверяют в расчетно-кассовом центре, задерживая выдачу выписки до погашения задолженности. Но очень часто, как это водится в России, такие вопросы можно решить за небольшую плату. Не будем влезать в полемику по коррупции в среде российских чиновников, а просто представим себе такую ситуацию, управляющая компания предъявляет вам (текущему собственнику) претензию по прошлым долгам. Что делать?

Самое простое - идти в суд, там разберутся. Но в суд тоже надо идти с чем-то. Точнее, иск пусть предъявляют те, кому это надо. А вам можно спать спокойно и не обращать на это внимание. Конечно есть риск передачи этой задолженности коллекторскому агенству. Но и брутальным мужчинам, которые любят звонить по ночам и пугать угрозами, можно убедить в легитимности и правомочности ваших действий.

Итак, если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество ().

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение .
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Таким образом, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги в судебном порядке.

Однако, встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги. Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое лицо (нового хозяина квартиры) в соответствии со статьей 391 ГК РФ . При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора - управляющей организации.

Если управляющая компания прислала платежку задолженностей от прежнего собственника квартиры, смело требуйте прекращения выставления требований об оплате задолженностей до момента регистрации прав на имущество. Для этого следует составить письменное заявление с уведомлением и копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество. Не помешает вложить в пакет документов и показания счетчиков, зафиксированные в момент вступления в права собственности квартиры.

Задолженность - это обязанность предыдущего собственника жилья, которая не исполнена перед управляющей компанией. Поэтому управляющая организация в полном праве требовать оплатить по всем долгам в течение срока исковой давности (3 года) именно его. Новый владелец никакого отношения к прежним долгам не имеет, если только это отношение не было оговорено в договоре купли-продажи. Управляющая компания должна обратиться в суд с иском о взыскании задолженности на основании договора с предыдущего владельца жилого помещения в случае, если этот владелец не хочет оплачивать задолженность мирным путем.

Желающих подробностей прошу ознакомиться с реальной судебной практикой.
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Дулинец С.Н., при секретаре Смирнягиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корнеевой Галины Алексеевны к МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» об обязании произвести перерасчет, зачета уплаченной суммы и по встречному иску МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» к Корнеевой Галине Алексеевне о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги

УСТАНОВИЛ:
Истица просит суд обязать ответчика произвести перерасчет по оплате коммунальных услуг уменьшив сумму долга до 1817 руб. 96 коп., зачесть уплаченную истицей денежную сумму в размере 33323 руб.71коп. в счет уплаты коммунальных платежей с момента возникновения у нее права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что 18 октября 2005 года она заключила договор купли продажи квартир, расположенной по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХХ, д.1 с Деминой Л.Н., действующей по доверенности от Петровой Г.Н., Петрова С.А., Петрова Д.С. 29 октября 2009 года истица произвела государственную регистрацию права на указанную квартиру. Вселившись в квартиру, истица получила квитанцию по оплате жилищно-коммунальных услуг, из которой усматривалось, что за предыдущими собственниками квартиры числится задолженность за ранее оказанные им жилищно-коммунальные услуги в сумме 109994 руб. 20 коп. Поскольку между Корнеевой Г.А. и предыдущими собственниками не было никаких договоренностей о погашении истицей задолженности предыдущих собственников квартиры по коммунальным платежам, то истица считает, что ответчиком незаконно предлагается ей оплатить долг предыдущих собственников. Истица производит оплату коммунальных услуг регулярно, произвела платежи на сумму 33321 руб. 71 коп. Однако данная сумма пошла на погашение задолженности предыдущих собственников. Поскольку ответчиком за период с ноября 2009г по июль 2011г начислено к оплате за пользованием коммунальными услугами 35 141 руб. 67 коп., а истицей оплачено 33323 руб. 71 коп., то долг у нее перед ответчиком составляет 1817 руб. 96 коп.

Ответчик - представитель МУП «Управляющая компания ЖКК» исковые требования не признала, считает, что у истицы возникло право пользования с момента покупки квартиры, а именно с 2005г.и с этого момента истица должна производить оплату за коммунальные услуги, предъявила встречные требования и просит взыскать с Корнеевой Г.А. в пользу МУП «»УК ЖКК» задолженность за последние три года: с 01.08.2008г. по 30.08.2011г. в сумме 27 448 рублей, начисленные пени на сумму задолженности в размере 8378 рублей 62 коп.

Представитель ответчика по встречному иску требования не признала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск Корнеевой Г.А. подлежащим удовлетворению частично, встречный иск МУП УК ЖКК подлежащим удовлетворению частично.

Судом установлено, что истица 18 октября 2005 года между истицей Корнеевой Галиной Алексеевной и Деминой Людмилой Николаевной, действующей от имени Петровой Галины Николаевны, Петрова Сергея Александровича, Петрова Дмитрия Сергеевича был заключен договор купли-продажи квартиры № 10, расположенной по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХ. 29 октября 2009 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области было зарегистрировано право собственности истицы на указанную на квартиру (л.д. 89)

Основанием для регистрации права собственности истицы на квартиру явилось заочное решение Дмитровского городского суда от 03.06.2009 года (л.д. 87), по данному делу 21.07.2009 года было вынесено определение об исправлении описки в наименовании объекта недвижимого имущества, право на которое признано за истицей решением суда, определение вступило в законную силу 03.08.2009 г.

Приобретя право собственности на вышеуказанную квартиру, и вселившись в нее, истица получила квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг за ноябрь 2009 г. Из квитанции Корнеева Г.А. узнала, что за предыдущими собственниками квартиры числится большая задолженность за ранее оказанные им жилищно-коммунальные услуги, которая составляет в сумме 109 994 руб. 20 коп.

Истица считает, что поскольку между нею и предыдущими собственниками квартиры, не было ни каких договоренностей о погашении их долга перед ответчиком по оплате коммунальных платежей, то начисление задолженности за предыдущих собственников квартиры, является необоснованным.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей установлены ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст. 153 ЖК РФ организации и граждане обязаны вносить плату за коммунальные платежи.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307) п.52 «з» потребитель (гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных домашних и иных нужд) коммунальных услуг обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги. В случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает потребителя от внесения платы за коммунальные услуги.

На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно п. 8 договора купли-продажи, право собственности на указанную выше квартиру возникает у Корнеевой Г.А. с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку С момента покупки спорной квартиры, бывшие собственники и их представитель, уклонялись от регистрации перехода права собственности, истица была вынуждена обратиться в суд с иском о признании за ней права собственности.

Встречные исковые требования предъявлены о взыскании долга, за последние три года, а именно с 01.08.2008г. по 30.08.2011г., тот есть за период, когда ответчик Корнеева Г.А. не являлась собственником квартиры N 10 (с 01.08.2008г. по 03.08.2009г) и за период когда она уже являлась собственником квартиры и производила оплату коммунальных услуг (с 01 ноября 2009г. по 01 августа 2011 г).

24 мая 2011г. истица продала принадлежащую ей квартиру № 10, расположенную по адресу: Московская область, Дмитровский район, ХХХХХХХ Соколовой И.А. (л.д. 92). 12 июля 2011г. Соколова И.А. в установленном законом порядке зарегистрировала свое право собственности в органах государственной регистрации (л.д. 90), а значит обязанность по несению расходов по оплате за жилье и коммунальные услуги с 12 июля 2011г лежит на Соколовой И.А.

В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него, следовательно, требование о взыскании с Корнеевой Г.А. задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени с 01.08. 2008 года по 30. 08.2011г. 29.10.2009 года, не является правомерным.

С момента государственной регистрации права, т.е. с 29.10.2009 года Корнеева Г.А. производила плату за жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями, (л.д. 14-24).

Однако, за период с ноября 2009г. и по июль 2011г. ответчиком истице начислено к оплате за пользование коммунальными услугами 35 141 руб. 67 коп. (л.д. 7). Поскольку истицей произведена оплата в размере 33 323 рубля 71 коп, то с нее надлежит взыскать в пользу МУП «УК ЖКК» задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 1817 руб. 96 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 8 ГК, 223, 551 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» , ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:
Исковые требования Корнеевой Галины Алексеевны к МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» удовлетворить.

Обязать МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» произвести перерасчет коммунальных платежей за период с ноября 2009г по июль 2011г., уменьшив сумму долга до 1817 руб. 96 коп.

Обязать МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» зачесть уплаченную Корнеевой Галиной Алексеевной денежную сумму в размере. 33323 руб. 71 коп. в счет уплаты коммунальных платежей за период с 29.10.2009г по 01.08.2011.

Встречные исковые требования МУП «Управляющая компания ЖКК удовлетворить частично.

Взыскать с Корнеевой Галины Алексеевны в пользу МУП «Управляющая компания жилищно-коммунального комплекса» задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 29 октября 2009г по 01 августа 2010г. в сумме 1817 руб.96 коп, в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности и пени - отказать.

Взыскать с МУП «Управляющая компания ЖКК» в доход государства госпошлину в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней со дня оглашения через Дмитровский суд.

Продажа квартиры, собственник которой имеет долги по квартплате, не является противозаконной сделкой, а наоборот принадлежит к операциям с недвижимостью, который осуществляются на законных основаниях. Связано это с тем, что закреплены не за квартирой, а за определенным человеком, который был ее хозяином.

Однако вся проблема состоит в том, что не каждый согласиться приобретать такую недвижимость, поскольку многие посчитают, что вместе с жильем они получат проблемы с управляющей компанией. И они правы. Коммунальная служба, конечно, не имеет права требовать от нового владельца погашения долгов, но может надоедать ему письмами и счетами на оплату долговых обязательств старого хозяина.

На вопрос, возможно ли продать квартиру с долгом по квартплате, ответ однозначный — да. Но желающие это сделать должны помнить, что в ходе сбора документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, возникнет множество проблем. Кроме того продажа жилья не освобождает от обязательств по выплате всех задолженностей и рано или поздно к этому вопросу все равно придется вернуться.

Реально ли это

Согласно статье 30 Жилищного кодекса России продать квартиру с долгом по квартплате возможно. Это связано с правом собственника распоряжаться личным имуществом. Это означает, что в случае принятия человеком решения про продажу квартиры, он не обязан учитывать мнение остальных проживающий в ней особ. Однако это правило имеет исключение: согласие второго супруга будет необходимо, если квартира была куплена во время брака.

Если жилье находится в собственности несовершеннолетних детей, родителям нужно подумать, куда прописать ребенка после того, как квартира будет продана, при этом новое жилье должно соответствовать уровню комфорта, который был в старой квартире.

Что же касается продажи жилища с долгом – в этом случае основная проблема будет заключаться в том, чтобы найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру со значительной суммой долга. Даже если такой человек найдется, хозяин должен быть готов, что условия потенциального покупателя будут не самыми выгодными для него.

Обсуждаемые условия прописываются в предварительном контракте купли-продажи. Если среди условий не будет требования погасить возникшую задолженность, новый хозяин в будущем не сможет обращаться к прежнему собственнику с данным требованием.

Условие про исполнение долговых обязательств может отражаться в контракте, как подлежащее выплате на протяжении конкретного периода времени, например, после того как будет получен аванс

Снимется ли остаток суммы

Нет законодательных норм, которые бы препятствовали продаже квартиры при наличии долгов за электроэнергию, водоснабжение и иные услуги ЖКХ. Однако продавец не должен считать, что ему удастся скрыть от покупателя факт наличия задолженности, поскольку для передачи права собственности другой особе бывший хозяин должен предоставить ряд документов, среди которых и выписка о состоянии .

Учитывая это, продавец должен быть готов договариваться с покупателем про условия погашения задолженности. Это связано с тем, что новому хозяину хоть и не придется покрывать долги предыдущего владельца, однако, наладить отношения с коммунальными службами ему будет очень сложно, поскольку поставщики услуг и дальше будут продолжать выставлять счета, в которых указаны долги старого владельца.

Существует ряд способов, используя которые можно продать квартиру с долгами при наличии обоюдного согласия покупателя и продавца.

Для этого следует:

• Подготовить промежуточный контракт про получение аванса, в котором прописать цель составления документа и тот факт, что средства должны быть использованы на погашение долга. После того, как задолженность будет ликвидирована, хозяин должен будет продать квартиру особе, которая внесла аванс, по изначально оговоренной цене.
• Достичь договоренности про уменьшение суммы сделки в размере, который будет соответствовать накопившемуся долгу. В этом случае старый хозяин может полагаться исключительно на порядочность нового, поскольку у него не будет никаких обязательств перед коммунальными структурами, и они не смогут требовать от нового владельца погашения задолженности. Если долг не будет погашен, он будет числиться за предыдущим хозяином на протяжении трех лет.

Когда идет речь о продаже жилища с долгами, нужно учитывать, что судебные приставы могут наложить на нее арест, и тогда она не сможет быть продана до того момента, пока долг не будет полностью погашен. Еще один возможный поворот событий – коммунальные службы могут отключить подачу тепла, электричества, воды, что сделает продажу практически невозможной.

Таким образом, при продаже квартиры с долгами лучше найти средства для погашения образовавшихся долгов. С этой целью можно договориться с покупателем о задатке или обратиться в банк за кредитом, который нужно будет погасить сразу после получения оплаты за квартиру.

Покупатель же должен понимать, что аванс продавцу он может дать только после того, как будет составлен нотариально заверенный договор, в котором будет четко указано, что деньги должны быть использованы на , после чего квартира будет продана конкретному лицу.

​Общие формальности

Российское законодательство не запрещает владельцам продавать квартиру, если имеется задолженность по коммунальным платежам.

Главное при этом соблюдать некоторые правила:

• продавец должен лично уведомить покупателя про долги, которые имеются по обязательным платежам за квартиру;
• нужно обдумать и предложить покупателю вариант решения проблемы, который будет ему выгоден и интересен;
• один из возможных вариантов решения проблемы – заключение письменного соглашения, заверенного нотариусом, про то, что продавец оплатит долг после получения от покупателя аванса;
• в договоре при наличии согласия покупателя отдельным пунктом предусмотреть передачу долговых обязательств по коммуналке новому владельцу и закрепить его обязанность про оплату этих долгов на том условии, что продавец сделает скидку на квартиру в соответствующем размере.

Ситуация с продажей квартиры с долгами не является непонятной и пугающей. Основное, что требуется от продавца – не пытаться обмануть вторую сторону и скрыть факт задолженности. О чем бы не договорились покупатель и продавец, это должно найти отражение в контракте купли-продажи.

В случае если задолженность не будет передаваться покупателю, в договоре нужно указать, что покупатель и продавец не имеют договоренности о том, что уплата долгов ложиться на нового владельца жилища. К контракту может быть приложена справка про имеющуюся задолженность, при этом нужно указать, что ответственность за нее несет продавец. Чтобы избежать претензий со стороны управляющей компании, покупатель может нанести в нее визит и сообщить про предстоящую смену владельца.

Если же долг передается новому хозяину, об этом должна идти речь в отдельном пункте договора, а кроме этого покупателем может быть оформлено обязательство про оплату коммунальных долгов за недвижимость, которую он получает в собственность

На каких условиях легко продать квартиру с долгом по квартплате

Без приватизации

Продать квартиру или комнату можно только в том случае, если у продавца есть на нее собственнические права. Это связано с тем, что при проведении сделки покупатель будет требовать, чтобы продавец предоставил ему свидетельство про наличие у него права собственности и иные документы, которые нужны при оформлении купли-продажи, в том числе справку про состояние лицевого счета.

Если человек пользуется квартирой по договору соцнайма, то продать ее без не получится. В жилье, которое не приватизировано, суммы за предоставление услуг и арендная плата начисляются по установленным или согласно с условиями контракта, который заключен с государственным арендодателем.

Оформить право собственности на такое жилье можно после предоставления , один из них выписка о состоянии лицевого счета, которая действительна на протяжении месяца со дня выдачи. В справке не должно значиться никаких долгов по коммунальным услугам.

С выпиской

Человек может даже при наличии у него долгов по квартплате. Данное право закреплено в статье 27 Конституции РФ, а также правительственном постановлении №715. При этом не имеет никакого значения, какое это жилье: муниципальное или частное.

Однако не нужно рассчитывать на то, что, если выписаться, не придется ликвидировать накопившиеся долги. Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке. ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета.

Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага. Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда.

Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его . Если соответствующее соглашение будет подписано, от человека будет требоваться одно – исправно исполнять свои обязательства, которые закреплены в документе.

Если же человек хочет выписаться из квартиры в связи с тем, что продает ее, однако у него есть невыполненные долговые обязательства, о факте долга должно быть упомянуто в договоре купли-продажи.

Таким образом, надеяться на то, что при выписке управляющая компания простит долг бывшему хозяину квартиры, не нужно. Если есть необходимость, выписаться с жилплощади можно по обычной процедуре, однако после выписки следует как можно быстрее обратиться в соответствующую структуру и попытаться решить вопрос с выплатой задолженности на оптимальных для себя условиях.

Квартиры с долгом продаются таким же образом, как и обычные квартиры, не обремененные долгами по коммуналке и иным обязательным платежам.

Процедура начинается со сбора пакета документов, среди которых:

• выписка про состояние лицевого счета;
• документ, выданный Регистрационной Палатой, который подтверждает факт постановки жилого помещения на учет;
• технический и кадастровый паспорт жилища;
• документы про право собственности;
• паспорт, который удостоверяет личность продавца.

Основные моменты, которые нужно учитывать собственнику при продаже квартиры с долгами:

• Невыплаченные взносы на капитальный ремонт переходят к новому собственнику квартиры.
• Долговые обязательства владельцев жилплощади нельзя переуступить третьим особам. Если предпринята попытка снять с себя имеющиеся долги, переложив их на другого человека, это является поводом для обращения в надзорные структуры.
• Новый собственник не должен нести ответственность перед управляющей организацией за долговые обязательства прежнего хозяина, если договором не предусмотрено иное.
• Если на квартиру решением суда наложен арест, с ней не могут проводиться никакие сделки по отчуждению.
• Долг числится за владельцем квартиры максимум 3 года . По истечении этого периода он списывается. Если предпринимается попытка взыскания платы за более продолжительный срок, она является незаконной.
• Владелец имеет право распоряжаться собственностью на свое усмотрение. При этом наличие долгов не может быть ограничением.

Если покупатель готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, должно быть подписано отдельное соглашение по данному вопросу.

Самым простым способом в этом случае является оформлением предварительного договора купли-продажи, в котором должны быть указаны такие параметры:

• промежуток времени, в течение которого должен быть подписан основной контракт;
• период, за который долг должен быть погашен;
• сумма долга на услуги ЖКХ;
• закрепление за продавцом обязательств погасить задолженность, используя для этого внесенный задаток;
• размер аванса и общая стоимость квартиры.

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности , обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

• Вся Россия:

  +7 800 511 92 89

• Вы так же можете воспользоваться консультацией с дежурным юристом через онлайн чат. Доступно в левом нижнем углу сайта.

без выходных дней .

Спасибо, что посещаете наш ресурс «Жилищный консультант».

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки . Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

• Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
• Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
• Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
• Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании .

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по .

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки , продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт , передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

• Паспорта сторон.
• Выписки из реестра.
• Справку из налоговой об отсутствии долгов.
• Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
• Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
• Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по и данные о том, кто платит за долг.
• Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
• , включая выписку из домовой книги.
• Свидетельство о регистрации.
• Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт передачи денег.
• Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ , не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

• Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
• Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
• Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
• Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва и МО:

  + 7 499 703 38 31

• Санкт-Петербург и ЛО:

  + 7 812 627 15 60

• Вся Россия:

  +7 800 511 92 89

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней .

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – ситуация часто встречающаяся, но новый владелец должен знать – он не обязан погашать старые долги. С требованием о погашении долга управляющая компания и коммунальные службы могут обратиться только к прежнему хозяину . Исключение составляют только платежи за капремонт жилого дома, долг по ним переходит к новому собственнику.

Но не всегда все так просто. На практике новые владельцы встречаются с трудностями и мы подскажем как их решить.

Когда узнают о долге по коммунальным платежам?

На самом деле существует два варианта:

• Вам попался честный продавец жилья и вы будете заранее знать, что приобретаете недвижимость с долгами.
• Вам попался обманщик и, став собственником недвижимости, вас будет ожидать неприятный сюрприз в виде долга по жкх.

Процент задолженностей по стране неуклонно растет, и коммунальные услуги – не исключение. Продажи на рынке недвижимости в последнее время резко сократились. По этой причине все чаще встречаются случаи, когда продавцы скрывают истинную картину и под разными предлогами отказываются говорить на тему долга по коммунальным услугам.

Как самостоятельно узнать о долге?

Лучше самостоятельно заняться вопросом поиска информации о коммунальных долгах. Существует несколько способов:

1. Зайти лично в управляющую компанию или ТСЖ и поинтересоваться. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же вы можете узнать какие именно платежи и куда платятся.
2. Зайти на официальный сайт управляющей компании и проверить списки должников.
3. На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
4. Зная точный адрес недвижимости – через банкоматы.
5. Зная номер лицевого счета квартиры – по городским телефонам коммунальных служб или в почтовом отделении.
6. У консьержа узнать номер председателя или администратора дома и позвонить ему напрямую. Кстати, сам консьерж может быть тоже очень полезен в получении информации о долге по квартире.
7. Однако единственно верное и при этом малозатратное по времени решение — заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии долга в управляющей компании, ТСЖ или непосредственно в коммунальных службах (если договор заключен с ними напрямую). Но и тут нужно учесть один фактор.

Какие платежи обязательны?

Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день еще оплачивается капитальный ремонт, домофон, консьерж. А также кабельное телевидение, городской телефон и интернет.

Что касается взносов на капремонт дома, эти платежи фиксируются за квартирой, а не собственником. И в случае наличия долга по ним, ответственность ложится на нового собственника.

Справка об отсутствии долга не всегда достоверна

К сожалению, не все управляющие компании занимаются оплатой коммунальных услуг, поэтому их справки об отсутствии долга не дадут полной картины. Часто дома стоят на балансе напрямую у коммунальных служб и платежки приходят отдельно по каждой. А поэтому, будет не лишним у продавца квартиры узнать куда, сколько и за что он оплачивает. Можно попросить его показать прошлые платежки.

Сведения от консьержа

Если есть консьерж в доме, то с большой долей вероятности он сможет рассказать про платежки, коммунальные службы, а, если повезет, то и о том, есть ли долг на интересующей вас квартире.

Сведения от риелтора

Любые слова продавца квартиры лучше ставить под сомнение, даже если вас уверяют, что квартира «чистая от долгов». Если этот объект недвижимости вам помогла найти риэлтерская фирма, то серьезные организации считают своим делом чести проверять наличие долга по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут не нужно расслабляться – везде есть человеческий фактор.

Как вы себе представляете — каким образом риэлтор проверит задолженность по конкретной квартире? Правильно, скорее всего наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она – просто ответит. И тут два скользких момента – не факт, что риэлтор вообще позвонит куда-либо, и не факт, что у тети Маши достоверная информация.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам. Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств.

• Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Как себя обезопасить до подписания договора?

Если вы еще до совершения сделки знаете о наличии долга по квартплате, то лучше сделать следующее:

• в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью самого договора купли-продажи, четко указать показатели по свету, воде и теплу на основании счетчиков. Важно – проверьте эти показатели лично!
• в договоре купли-продажи можно внести дополнительный пункт и указать суммы долга перед каждой коммунальной службой на момент подписания его сторонами. Этот пункт зафиксирует главное – долг за продавцом, но не за квартирой.

В случае судебных разбирательств именно эти показатели будут решающим доказательством вашей правоты.

Новый собственник обязан платить только за те ресурсы, который он использовал после даты официальной регистрации перехода права в Росреестре . Старая задолженность – проблема бывших жильцов и это закон! Однако на самом деле управляющие компании стараются новых владельцев заставить оплатить старые счета – это неправомерно!

Что нужно сделать, став собственником?

В любом случае, знали вы о долге или нет, сразу после регистрации за вами права собственности на квартиру, нужно сделать:

1. Копии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН (выписку можно за несколько минут получить ),
2. Отнести их в управляющую компанию или ТСЖ.
3. Написать заявление об открытии нового лицевого счета, приложив указанные копии. Важно: лучше такое заявление написать от руки с обязательным указанием, что ответ вы просите тоже в письменном виде.

Если по указанному адресу нет задолженностей по коммунальным услугам, то новый лицевой счет вам откроют без проблем. Если же не хотят открывать по причине наличия долга, то письменный ответ можно обжаловать в судебном порядке. Но судебная тяжба – это долгий процесс. Поэтому до суда лучше попробовать вооружиться нормативной базой (Жилищный и Гражданский кодекс) и доказать свою правоту. Правда, на этой стадии целесообразно обратиться к юристу или адвокату, чтобы он помог составить грамотное письмо.

Если все-равно результата не достигли – в суд. Это будет немного дольше, но уже наверняка в рамках закона. Главное – продолжайте платить за использованные коммунальные услуги с той даты, когда стали владельцем квартиры.

Грамотным решением будет также, если вы, став собственником квартиры, пригласите инженеров коммунальных служб и оформите акты приемки-передачи на свое имя . Таким образом вы лишний раз зафиксируете показатели счетчиков с момента вашего приобретения жилья. Это целесообразно и для проверки самих счетчиков, если они устарели или не прошли поверку.

Да, перечисленные процедуры займут некоторое время у нового хозяина квартиры, но определенно обезопасят от лишних головных болей в будущем.

Можно ли подать в суд на прежнего хозяина?

Первая мысль, которая возникает у собственников, когда они узнают о наличии долга по коммунальным услугам, долга по капремонту – подать в суд на прежнего владельца. Но этот шаг не верный и не правильный.

С юридической точки зрения в таком споре новый собственник является третьим лицом, а сторонами по делу – управляющая компания (или ТСЖ) и старый собственник. Поэтому требовать взыскания долга может только управляющая компания.

Тем более, что в настоящее время эта процедура значительно упрощена, не требуется судебных заседаний, долг взыскивается просто на основании судебного приказа.

Что делать если произошла ошибка и долг взыскали с вас?

Вы – новый собственник, но судебный приказ о взыскании старых долгов был выписан на ваше имя? В этой ситуации не теряйте времени. Как только вы получили приказ по почте – сразу отправляйтесь в суд, который его вынес и пишите возражение. Обязательно – приложить все копии документов, подтверждающих ваше право собственности.

Приобретение недвижимости – всегда радостное и знаковое событие для каждой семьи, но не редко оно может быть омрачено неожиданной и неприятной новостью о наличии долга по коммунальным услугам. В России нет установленной формы единой квитанции, поэтому предоставляя справку об отсутствии долга от одной службы, продавец может скрыть большой долг от других коммунальных служб. Этим и пользуются продавцы квартир. Будьте бдительны!