Сервитут на земельный участок. Сервитут на земельный участок - что это такое? Договор сервитута земельного участка

Порой случается так, что осуществление хозяйственной деятельности на одном землевладении невозможно без эксплуатации части или всего соседнего надела. Это имеет место, когда проезд, проход или проведение коммуникаций, газа, света, воды осуществить можно только при использовании земли соседа. Существует немало и других потребностей. Все эти человеческие нужды поддаются удовлетворению, если установить сервитут на земельный участок. Что это такое? Какой классификации поддается? Как оформляется? Когда приобретает свою силу? Все эти вопросы будут затронуты в статье.

Сервитут на земельный участок. Что это такое?

В процессе планирования сделок, связанных с земельными ресурсами, или при официальном оформлении права собственности на земельный участок владелец зачастую сталкивается с проблемой обременения земли сервитутом.

Исходя из законоположения Российской Федерации, сервитут подтверждает право пользования объектами недвижимости, в частности, землей, на постоянной либо срочной основе. Такое право может принадлежать как лимитированному, так и нелимитированному количеству лиц.

Виды

В зависимости от численности землевладельцев может быть частным и публичным Что это такое? Своеобразное требование по отношению к потенциальному собственнику участка или собственникам, как говорит само название. Первый подразумевает наличие права пользования земельными ресурсами у определенного круга людей, второй же не выдвигает каких-либо требований относительно того, кто может являться землевладельцем.

Основания для установления частого сервитута

• Необходимость прокладки коммуникационных сооружений, магистралей электропередач, газо- и водообеспечения.

• Необходимость проведения хозяйственной деятельности мелиорационного типа и иных хозработ, осуществление которых невозможно без задействования соседнего земельного участка.

Публичный сервитут: законные основания

Наложение публичного сервитута возможно в следующих целях:

• организация общественного прохода или проезда к другому наделу;
• реализация ремонтно-монтажных работ, создание коммуникационных путей, электрогазопровода, которые проходят через соседний участок;
• организация дренажа другого землевладения, когда проведение работ без эксплуатации земли чужой не представляется возможным;
• водообеспечение в случае прохождения на обременяемом участке водного русла;
• осуществление общественных работ по косьбе сена в сельскохозяйственных нуждах;
• удовлетворение потребностей охотников, рыбаков, если участок предоставляет такую возможность;
• сбор трав, которые обладают целебными свойствами.

Когда можно установить сервитут?

Случаи, в которых возможно составление сервитута, обременяющего землю, определены на законодательном уровне. К таковым относятся:

• обеспечение прохода или проезда через участок земли, расположенный по соседству;
• прокладка и последующее пользование линиями электропередач, магистралями трубопровода или связями;
• обеспечение центральным водоснабжением, мелиорациями;
• удовлетворение других потребностей владельца недвижимого объекта, если они не могут быть обеспечены без установления сервитута на землю.

Последняя ситуация подразумевает эксплуатацию какой-либо части чужого земельного участка с целью обслуживания или пользования своею недвижимостью.

Приведем простой пример. Вы хотите отремонтировать стену своего дома, которая располагается вплотную к соседскому земельному участку, но проведение ремонтно-монтажных работ невозможно без выхода на земельный надел соседа.

Как установить обременения на землю?

Исходя из основных позиций закона, установление сервитута на земельный участок возможно только после полного соглашения сторон-участников, одним из которых является лицо, требующее установления такого обременения, вторым же выступает непосредственно владелец надела. Закрепляется такое соглашение договором в специальной форме, а называется оно сервитутом. Когда документ будет составлен, его необходимо зарегистрировать.

Процедура проходит в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимые объекты.

Случается так, что стороны, которые решили заключить сервитут на землю, не могут договориться и дискутируют относительно его условий. В результате в спор вмешивается третье лицо — суд, который и разрешает конфликт. При этом в качестве истца должен выступать тот, кто требует установления обременения.

1. Два земельных надела находятся в собственности у разных хозяев.

2. Граничная линия участков общая.

3. Одно из землевладений располагается выгоднее, нежели второе, и, как результат, может удовлетворить потребности соседа. К таким нуждам можно отнести систему водоотведения, дороги для выезда и тротуары для прохода.

Регулирует отношения, которые возникают при составлении сервитута, Гражданский кодекс России.

Договор представляет собой двустороннее соглашение между собственником земельного участка и пользователем, который после вступления документа в силу получает право ограниченного пользования землей для реализации определенных целей.

Форма договора

Соглашение об обременении земельного участка заключается только в письменном виде, собственно говоря, так же, как и любой договор или контракт. Чтобы заполнить сервитут правильно, рекомендуется обратиться в юридическую контору и взять образец сервитута на земельный участок.

Сервитута - право передвижения по соседнему земельному участку. В документе должны содержаться сведения об обоих наделах, указываться их адрес и кадастровый номер. На плане участка, который имеет более выгодное расположение, отмечаются предполагаемые пути продвижения. Он выступает в качестве приложения к соглашению, исходя из закона о регистрации. Кроме того, на законодательном уровне предусмотрено предоставление земли во временное пользование по сервитуту за определенное вознаграждение, которому присуща материальная форма, однако безвозмездное использование земельных ресурсов тоже вполне возможно при условии достижения компромисса между сторонами.

При заключении соглашения также следует оговорить термин действия сервитута. Он может давать право и на пожизненное пользование, но если установлены сроки, их нужно четко прописать.

Составление договора

Существуют основные критерии, следовать которым обязательно при заключении сервитута. К таковым относятся:

• в содержании договора должен быть определен вид наложенного обременения на надел с идентификацией на плане границ, обремененных земельным сервитутом;
• в соглашении должны быть четко перечислены условия эксплуатации земельных ресурсов, чтобы они использовались строго в оговоренных целях;
• за пользование землей должна быть установлена приемлемая плата;

• четко определены сроки внесения материального вознаграждения за аренду земли;
• в сервитуте должны быть прописаны права и обязанности каждой из сторон, их мера ответственности в случае выявления нарушений по сервитуту;
• место расположения надела указывается на плане местности;
• в договоре должно присутствовать детальное описание земельного участка, который подвергается обременению;

• прописание номера по кадастровому учету для заключения соглашения обязательно;
• определяется срок действия разрешения на пользование чужой землей;
• в договоре должна содержаться информация о собственнике земли и о второй стороне - потенциальном пользователе.

Очень важно правильно составить договор сервитута земельного участка. Образец такого документа представлен ниже. Вот примерное его содержание:

1. Преамбула . Идентификация сторон.
2. Предмет соглашения. Здесь указывается основная причина, по которой составляется серветут, и в чьих интересах он устанавливается; прописывается адрес земельного надела; устанавливается срок действия сервитута или событие, при наступлении которого сила документа будет исчерпана; фиксируется размер оплаты владельцу.
3. Правила ограниченного пользования. Указываются линии границ и другой порядок пользования.
4. Права и обязанности сторон. Прописываются необходимые действия, которые должны выполнить стороны контракта. При этом они абсолютно не схожи между собой. Одной из основополагающих обязанностей потенциального пользователя является внесение материального поощрения. Устанавливается плата за сервитут, на размер которой оказывает прямое влияние оценка сервитута земельного участка. Она определяется компетентными органами и соразмерна ущербу, причиненному владельцу земли при внесении обременений на его землю.
5. Дополнительные условия. Оговаривается необходимость последующей регистрации в государственных органах; действие договора, если изменится собственник земельного участка, обремененного сервитутом. Прописывается, когда договор вступает в силу после его подписания обеими сторонами. Также указывается, в скольких экземплярах он будет составлен, и для каких инстанций предназначен.
6. Адреса и реквизиты участников договора.

На территории Российской Федерации действует договор сервитута земельного участка, образец которого вы можете видеть ниже.

Сроки действия

Период, на протяжении которого сервитут на землю будет в силе, определяется, прежде всего, исходя из целевой направленности документа. Как было сказано выше, различают срочный и бессрочный сервитуты. Первый вид подразумевает установление обременения на определенный срок, в течение которого будут осуществлены те или иные действия срочного характера. Например, прокладка коммуникационных путей, проведение ремонтно-строительных работ зданий и сооружений, расположенных очень близко по отношению к граничной линии чужих землевладений.

Бессрочный сервитут в отношении земельного участка не имеет четко установленного срока действия. То есть единожды подписанный документ в этом случае будет действовать постоянно (активно применяется при публичной эксплуатации земельного надела в случае прокладывания дорожной магистрали, инсталляции электрических сооружений и так далее).

Когда договор сервитута теряет силу?

Приведем простой пример. Надел эксплуатируется на условиях, которые не закреплены в договоре, и не по назначению. В данной ситуации только по инициативе судебных органов могут потерять силу установленные ограничения, если владелец участка приведет неоспоримые доказательства относительно неправомочности использования земли не по указанному целевому назначению. Или еще такой случай, когда соглашение земельного сервитута было заключено с целью создания новой транспортной развязки водообеспечения, но в связи с сооружением колодца такая необходимость отпала сама собой.

Соглашение о сервитуте земельного участка может потерять свою силу и в случае ликвидации непосредственно самого надела. Это может произойти, например, в результате затопления либо стихийного бедствия. Также отношения по обременению прекращаются, если земля была объединена с другим участком, для которого и было нужно ограниченное использование.

Если речь идет о публичном сервитуте, то его прекращение может наступить только по соответствующему распоряжению органов местной власти, когда пропала необходимость в эксплуатации надела под обременение. При этом, если затрагиваются интересы местных жителей, в обязательном порядке должно быть организовано собрание с целью выявления общественного мнения по поводу снятия обременений.

Прекращение действия сервитута бессрочного наступает и в случае окончания арендного срока земельного участка, а новое соглашение не будет заключено в силу того, что наблюдалось нецелевое использование земельных ресурсов.

Решение о прекращении сервитута может принять сам владелец участка, если откажется от земли, и суд, если вынесет соответствующее решение.

Частный сервитут может прекратить свое действие по обоюдному согласию сторон-участников, если срок не был определен в соглашении.

Сервитут на часть землевладения

Сервитут на часть земельного участка оформляется в том случае, если для удовлетворения потребности соседа или общественности нет необходимости использовать участок целиком. Такой частичный сервитут возможен как в частном, так и в публичном варианте. При этом оформление договора проходит по тем же правилам и в том же порядке.

Регистрация

Не подвергается государственной регистрации сервитут на земельный участок. Что это такоенеобходимое условие, никто не говорит, однако его нотариальное заверение все же лучше произвести. Государством же регистрируется само право, которое возникло после подписания земельного соглашения (на использование земли в определенных целях).

Документы для регистрации

Среди необходимых бумаг следующие:

• заявление в соответствующей форме;
• бумага, подтверждающая оплату государственной пошлины (как правило, квитанция);
• документ, удостоверяющий личность заявителя (как правило, паспорт);
• подписанный земельный сервитут, который прошел нотариальное заверение;
• документы на участок земли, который находится в собственности у одного, а использовать его хочет другой (как правило, кадастровой план).

Право сервитута на земельный участок и на частичное использование чужого объекта недвижимости возникает только после регистрации в Едином Государственном правовом реестре.

Что делать, если сосед против?

Представьте тебе ситуацию: чтобы заехать машиной во двор, вам нужно воспользоваться дворовой территорией, земельным участком, который по документам принадлежит соседу, а он категорически не идет с вами на контакт и ни о каком сервитуте и слышать не хочет. В таком случае нужно обратиться в судебные органы того района, где расположен дом, написать исковое заявление, указав все фактические обстоятельства.

Суд одобрит ваше требование и обязует ответчика заключить сервитут в принудительном порядке, если вы докажете, что другого способа заехать во двор личным транспортом не существует.

Глава 13 посвящена одному из важнейших вещных прав, принадлежащих человеку от рождения, - праву собственности. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте, тем самым удовлетворяя свои потребности.

Имея в собственности какую-либо вещь, лицо по отношению к ней наделено следующими правами - владеть, пользоваться и распоряжаться. Этой трилогией и раскрывается содержание права собственности. Если говорить кратко обо всех вышеперечисленных полномочиях собственника, то владение можно определить как фактическое обладание вещью, пользование - дает право извлекать от вещи ее полезные свойства, а распоряжением собственнику дозволено определять дальнейшую судьбу вещи, причем он может это делать по своему усмотрению, любым путем (уничтожение, дарение, мена, продажа и т. д.) . Несмотря на, казалось бы, абсолютный характер прав собственника по отношении к вещи, Гражданским кодексом установлены и ограничения - осуществляя свои права, собственник не должен наносить ущерба окружающей среде и не должен нарушать права и законные интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ) . Но это общие ограничения, относящиеся к любому собственнику и к любому предмету, находящемуся в собственности. В свою очередь и Гражданским кодексами также установлены ограничения конкретного характера, как для самого собственника, так и для третьих лиц. В частности, одним из ограничений права собственности на земельный участок является сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем согласно статье 2 Земельного кодекса нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу.

Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов - частный и публичный . Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд - обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без , то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - собственником другого земельного участка (соседнего участка).

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.

Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

Роман Ларионов, юрисконсульт компании "Гарант"

При планировании покупки недвижимости с землей многие покупатели сталкиваются с таким неприятным , как обременение земельного участка сервитутом.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения закона, то сервитут дает срочное или постоянное право использовать земельный участок иным лицам, даже если он находится в собственности.

Так что же обозначает данное обременение, и какие юридические последствия могут последовать?

Попробуем разобраться.

Навигация по статье

Обременение земельного участка, что это

Обременения различного рода в сделках с практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.

В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.

Сервитут требуется в следующих ситуациях:

• Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
• Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
• Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
• Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.

В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.

Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.

Как устанавливаются обременения

Обременения могут устанавливаться исходя из:

• Законодательства РФ.
• Соглашений об , длительной аренды и т. п.
• Судебных решений

Какие бывают обременения

Законодательством РФ разрешены следующие виды обременений:

• Судебный арест.
• Управление на доверии.
• Сервитут
• Обременение по концессионному соглашению.
• Длительная аренда.
• Ипотека

Обременения могут устанавливаться не только в отношении земли, а также на находящиеся в ее владениях культурные памятники в виде строений.

Как зарегистрировать обременение

Также как и право на собственность, все виды обременений должны пройти обязательную регистрацию. Сотрудники Росреестра выполняют занесение определенной записи в единый государственный реестр прав.

Так как сведения реестра доступны любому заинтересованному гражданину, проверить приобретаемый земельный на наличие обременений несложно.

Что обозначает термин «сервитут»

Сжатые права использовать в своих нуждах чужой земельный участок называется сервитутом.

Как правило, данное обременение устанавливается для получения возможности беспрепятственно осуществлять эксплуатацию своего жилья и иметь к нему свободный доступ, посредством сервитута.

Использование чужого земельного участка по сервитуту обозначает следующее:

• Свободно проходить или проезжать по территории чужой собственности.
• Получить право осуществить земельные работы, для обеспечения своего дома разного рода коммуникациями.
• Использовать соседское землевладение для мелиорации.

Обременение земельного участка сервитутом лишает землевладельца возможности в полной мере и без постороннего участия распоряжаться своей землей и может нести как частный, так и публичный . Частным будет называться обременение в заинтересованности одного определенного лица.

Что касается публичного установления, то в этом случае право на эксплуатацию чужого участка земли получает группа лиц.

Обычно публичный сервитут имеет место в ситуации, когда необходимо предоставить проход через чью-то собственность или дать возможность скосить траву для рогатого скота, и обеспечить выход на пастбище домашних животных и т. п.

Частный сервитут может быть установлен по судебному решению или на основании составленного соглашения с собственником земельного участка. Принятие решения об обременениях федеральными властями или городским управлением в виде нормативного акта осуществляется преимущественно в отношении публичного сервитута.

Одним из наглядных примеров может стать право любого находиться в лесной зоне, без получения возможности вылавливать рыбу и рубить деревья.

Как установить частный сервитут через суд

Зачастую между землевладельцем и заинтересованным лицом возникают правовые спорные ситуации касательно использования участка. Даже в той ситуации, когда чужая земля фактически эксплуатируется гражданином в своих интересах, а землевладелец не желает установить обременение сервитутом, юристы дают рекомендации разрешить недопонимания в судебном порядке.

Представители закона вынесут правомерное решение и утвердят официальное установление сервитута, дающее право ограничено использовать участок.

При таких обстоятельствах судебное решение станет залогом правомерности установления обременения и позволит заинтересованному лицу свободно использовать в своих целях часть участка соседней собственности. Ведь без подтверждающих и законной регистрации сервитута землевладелец может отказаться от устных договоренностей и ограничить проход по своей земле.

Для положительного решения суда, лицо, требующее установления сервитута не должно иметь никаких иных возможностей и решений для выполнения законных действий, касательного обслуживания своего участка, не используя соседнюю земельную собственность. Иначе суд отклонит требование по иску.

Например, если на владениях ответчика находится родник, который является единственным доступным ресурсом питьевой воды в округе, то решение суда вероятней всего будет принято в пользу истца. Или наоборот, если поблизости есть еще один природный источник воды, истец вряд ли получить решение об утверждении сервитута.

Чтобы судебное разбирательство прошло успешно, истцу необходимо привести суду несколько неоспоримых , а именно:

• Отсутствие реальных и разумных возможностей, для осуществления своих правомерных действий, без установления сервитута. Например, истец не может выполнить замену своего окна, так как оно находится на территории соседней собственности.
• Фактические доказательства того, что собственник земельного участка не захотел выполнить регистрацию сервитута, по договоренным условиям двух сторон.

Представитель суда, разбирая дело, обязан учесть интересы обеих сторон и установить сервитут таким образом, чтобы установленные права обладателя обременения не создавали дискомфорт собственнику земельного участка, а значит должны быть соблюдены исключительно заявленные потребности истца.

Каким бы ни было решение, судья должен в большей мере учитывать интересы землевладельца, так, чтобы обременение как можно меньше ограничивало его возможности и владения участком.

Платеж за эксплуатацию земли

По законодательству РФ землевладелец вправе самостоятельно установить плату за использование его земельного участка обладателем обременения.

Размер платежа определяется путем переговоров или в судебном порядке.

Если брать во внимание общие правила, то размер за эксплуатацию земли не должен превышать приблизительную сумму, которую мог бы получить со своей собственности землевладелец, не будь наличие обременения.

Завершение действия сервитута

Действие сервитута завершается по сроку, установленному двумя сторонами, если он не является бессрочным. К тому же сервитут может прекратить свое действие:

• По решению землевладельца и заинтересованного лица.
• По желанию собственника земельного участка, в том случае если сервитут препятствует эксплуатировать землю по ее прямому предназначению.
• По потребности одной из сторон, если причин по которым было установлено обременение больше нет.

Обременение по ипотеке

Обременение по ипотеке ― распространенная ситуация. Существует ряд базовых , касательно ипотеки на недвижимость, однако имеются и определенные нюансы:

• Ипотека может выдаваться не только на приобретение собственности, но и в случае длительной аренды, при письменном согласии владельца.
• Ипотечное кредитование невозможно на земли, находящиеся на балансе государства или города. Исключением могут стать ситуации, когда земельный участок выделен под постройку жилых кварталов или кредитование производится для облагораживания и строительства домов на этом участке.
• Если вид использования земли установлен, площадь участка с обременением ипотекой не должна быть меньше определенной нормы.

Длительная аренда

Если брать под обременения соглашение об аренде, то подлежат те, которые создаются на срок более года. Обременение долгосрочной арендой дает право владельцу осуществлять различные сделки с участком земли и при его продаже, новый владелец должен позволить ограниченное использование его земли арендатором. Стоит отметить, что расторгнуть договор в такой ситуации он не вправе.

Обременение концессионным соглашением

Обременение концессионным соглашением ― довольно редкий случай. Как правило, оно устанавливается в отношении строений, сооружений и зданий, но может применяться и в ситуациях с земельным участком. Например, при договоре на добывание минеральных образований земли.

Концессионер, в этом случае, получает право, данное ему владельцем или арендатором земли, использовать участок в своих целях за установленную соглашением плату. Концессия имеет отличие от обременения аренды, заключающееся в определенной цели использования земельного участка. Обычно это постройка или иного вида строений, которые концессионер будет использовать для получения дохода.

Управление на доверии

Доверительное управление имеет место и в отношении участка земли. В данной ситуации во главе эксплуатации участка стоит управляющий. Однако он не преследует собственные цели, а использует землю в интересах собственника или доверенного ему лица. Важно, что даже такой вид обременения необходимо зарегистрировать.

Судебный арест

Арест участка земли по решению суда встречается очень часто. Ограничения устанавливаются судом, как карательная мера, которая принуждает к выполнению судебных решений и выплаты задолженности.

Арест подразумевает, что собственник теряет право на продажу, сдачу в аренду, дарение обремененной недвижимости или земли. Подобные сделки запрещаются и не дают прав на в Росреестре.

Важно знать, что запрет на сделки, является не единственным неприятным нюансом. А именно, земельный участок, находящийся под арестом невозможно поделить на несколько частей, которые впоследствии необходимо зарегистрировать. Нельзя увеличить площадь участка за счет соседней территории, даже если она также является собственностью владельца арестованной земли.

Исходя из этого, можно сделать однозначный вывод, что судебный арест является единственным из видов обременений, который делает невозможными любые сделки с арестованной землей.

Что касается других обременений, то они допускают передачу собственности новому владельцу вместе со всеми ограничениями. Впоследствии он может самостоятельно заняться их снятием, если это возможно. Судебный является существенным барьером, при наличии которого невозможно пройти законную регистрацию сделки.

Где найти сведения об обременении участка

Ни для кого не секрет, что обременения не дают возможности собственнику самостоятельно и полностью распоряжаться своими земельными владениями. Именно поэтому, приобретая в собственность земельный участок, покупатель желает получить исчерпывающую информацию о возможных обременениях.

Самым достоверным местом будет Росреестр, именно там можно получить сведения о проблемах, если таковые имеются на конкретном участке. Кроме этого, полученный документ потребуется при оформлении сделки. Получить такой вид справки, может каждый РФ.

Как стало понятно, обременение участка сервитутом лишает собственника неограниченно эксплуатировать свой участок, так как без предоставления части земли третьим лицам разрешить интересующие их вопросы не представляется возможным.

Причины могут иметь различный характер и в большинстве случаев, удовлетворить спорные можно только через суд, а как показывает правомерная практика, решения не всегда принимаются в пользу истца. Именно поэтому, перед разрешением любой спорной ситуации, касательно земельных обременений, лучше обратиться за помощью к компетентному юристу, так как результат будет напрямую зависеть от правильно подобранных аргументов для иска.

Подробнее о том, что такое сервитут на земельный участок — на видео:

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Комментарий к Ст. 274 ГК РФ

1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.

Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).

Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.

———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.

См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.

Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что ст. 23 ЗК РФ предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.

2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.

В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.

Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры.

———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.

Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.

Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.

Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.

Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.

3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.

В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.

Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с п. 7 ст. 3 ГК РФ федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.

Под сервитутом понимается право требовать от собственника пре-

доставления права ограниченного пользования его имуществом. Это

один из видов ограниченных вещных прав.

Сервитут может быть частным или публичным.

Частный серви-

тут устанавливается в интересах одного или нескольких лиц - ис-

пользование соседнего земельного участка для прохода на свой уча-

сток, публичный - неопределенного круга лиц - прокладка и экс-

плуатация линий электропередачи.

Сервитут может быть срочным и постоянным.

Объектами права ограниченного пользования чужим имущест-

вом являются земельный участок, здания и сооружения и другое не-

движимое имущество.

Сервитут на земельный участок устанавливается для обеспече-

ния прохода и проезда через соседний земельный участок, проклад-

ки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,

обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд

собственника соседнего земельного участка, которые не могут быть

обеспечены без установления сервитута.

Особенности сервитута на земельный участок:

устанавливается сервитут в интересах собственника, субъекта

права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бес-

срочного) владения на соседний земельный участок;

устанавливается сервитут по соглашению сторон и подлежит го-

сударственной регистрации в порядке регистрации прав на недви-

жимое имущество или на основании решения суда по иску лица, тре-

бующего установления сервитута;

обременение земельного участка не лишает собственника прав

владения, пользования и распоряжения;

собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требо-

вать соразмерную плату за пользование участком;

в случае, если установление сервитута делает невозможным ис-

пользование земельного участка по назначению, собственник впра-

ве требовать в судебном порядке его прекращения;

при переходе права собственности к другому лицу сервитут со-

храняется;

сервитут не может отчуждаться путем купли-продажи, залога и т.д.

лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспече-

ния пользования которым он был установлен;

в случае отпадения оснований, для которых сервитут был уста-

новлен, он может быть прекращен по требованию собственника зе-

мельного участка.

Сервитут на здания и сооружения.

Право ограниченного пользования чужим имуществом может

быть установлено и в отношении зданий, сооружений и другого не-

движимого имущества. В таких случаях применяются правила для

обременения сервитутом земельных участков.

Публичный сервитут предусматривается законами и норматив-

ными актами Российской Федерации, субъектов РФ и органов мест-

ного самоуправления.

Публичный сервитут охватывает:

проход или проезд через земельный участок;

использование в целях ремонта коммунальных, инженерных,

электрических и других линий и сетей, а также объектов транспорт-

ной инфраструктуры;

размещение на земельном участке межевых и геодезических зна-

ков и подъездов к ним;

проведение дренажных работ на земельном участке;

забор воды и водопой;

прогон скота через земельный участок;

сенокос или пастьбу скота на земельных участках в определен-

ные сроки;

использование в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на

земельном участке замкнутом водоеме;

проведение изыскательских, исследовательских и других работ;

свободный доступ к прибрежной полосе.

Если публичный сервитут приводит к невозможности использо-

вания земельного участка, его собственник вправе требовать:

изъятия земельного участка путем выкупа и возмещением убыт-

ков органом, установившим публичный сервитут;

предоставления равноценного земельного участка с возмещени-

ем убытков.

Еще по теме §42. СЕРВИТУТ: ПОНЯТИЕ, ОБРЕМЕНЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ:

1. § 57 Общие понятия об ограничении собственности с положительной и с отрицательной стороны. – Государственные ограничения. – Ограничения по сущности вотчинного права. – Реальное их свойство. – Право в чужой вещи. – Эмфитеозис. – Суперфиция. – Сервитут. – Виды и закон сервитутов. – Поземельные повинности германского права. – Сервитуты по местным законам прибалтийских губерний
2. Прекращение деятельности юридических лиц: понятие, основания, способы
3. § 61 Компания на акциях. – Сущность учреждения. – Цель его и историческое развитие. – Нынешнее ее значение. – Понятие об акции. – Образование компании. – Учредители. – Устав, утверждение его и регистрация. – Подписка на акции. – Органы управления. – Общее собрание акционеров. – Состав его, созыв и деятельность. – Правление. – Наблюдательный совет. – Понятие о дивиденде. – Выпуск новых акций. – Прекращение компании и ликвидация.
4. 4. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды.
5. § 25 Прекращение обязательств посредством нового договора. – Обновление договора. – Признаки оного и последствия. – Прекращение договора по условию. – Мировая сделка. – Компромисс. – Русский закон мирового соглашения.
6. § 26 Односторонний отказ от договора. – В каких случаях он допускается. – Право требовать расторжения договора за крайнюю несообразность в ценности. – Прекращение договора от случайных причин. – Невозможность исполнения. – Погашение претензий в наследственном преемстве. – Прекращение смертью личных обязательств.
7. 1. Понятие недействительности сделок Недействительными сделками являются действия субъектов гражданского права, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, но не порождающие желаемых сторонами юридических результатов вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.
8. § 57 Общие начала доверительного поручения. – Акт полномочия. – Для чего он нужен. – Предполагаемое или фактическое полномочие. – Личная способность поверенного. – Пространство доверенности. – Обязанности поверенного и ответственность пред доверителем. – Право передоверия. – Отчетность. – Вознаграждение поверенному и возмещение издержек. – Обязательность для доверителя действий поверенного. – Отмена доверенности. – Прекращение ее другими путями и последствие прекращения.