Виды прав на земельные участки. Правовые основания для приобретения прав на земельные участки

Виды прав на землю

Земельный участок может быть объектом правоотношений, содержание которых включает в себя различные права на землю. В то же время все эти права на землю можно разделить на две группы по способу определения их содержания: вещные права, содержание которых определяется непосредственно законом, и обязательственные права, содержание которых в каждом конкретном случае определяется соглашением сторон в рамках закона.

К числу вещных прав относится право собственности на землю (основанная на законе возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принимая на себя бремя его содержания), а также иные вещные права (основанная на законе возможность в той или иной мере владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, с учетом усмотрения собственника, в той или иной мере принимая на себя бремя его содержания). К числу иных вещных прав относятся: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). К числу обязательственных прав относятся право аренды (возмездное срочное пользования) и право безвозмездного срочного пользования.

Право собственности на землю

Конституция РФ в ст. 9 закрепляет множественность форм собственности на землю. Согласно этой статье земля в Российской Федерации может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Кроме того, ст. 36 Конституции РФ особо оговаривает возможность граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Граждане и юридические лица имеют право на рав

ный доступ к приобретению земельных участков в собственность. В частную собственность могут быть предоставлены любые земельные участки, за исключением тех участков, которые в соответствии с действующим законодательством не могут находиться в частной собственности. На сегодняшний день в количественном отношении до сих пор преобладают земельные участки, находящиеся именно в публичной (т. е. государственной и муниципальной) собственности.

Земельные участки, относящиеся к собственности государства, определяются по методу исключения: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Учитывая федеративную структуру нашего государства, основополагающее значение в этой сфере имеет разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации наряду с разграничением публичной собственности на государственную и муниципальную. Оно осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. "О разграничении государственной собственности на землю"1. Основанием внесения земельных участков в перечень участков, на которые у Российской Федерации либо у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав:

Земель лесного фонда, земель обороны и безопасности - в отношении федеральной собственности;

Фонда перераспределения земель - в отношении собственности субъектов Российской Федерации;

Земель особо охраняемых природных территорий федерального либо регионального значения; земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации;

Земель сельскохозяйственного и иного назначения, если на этих земельных участках располагается недвижимое иму-

щество, находящееся в федеральной собственности либо в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органам государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации, а также юридическим лицам, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; на этих земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального либо регионального значения - в отношении федеральной собственности либо собственности субъектов Российской Федерации соответственно.

Основания внесения земельных участков в перечень участков, на которые возникает право собственности у муниципальных образований, определяются в отношении последней группы участков, в принципе, аналогично. Кроме того, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований. При этом в городах федерального значения земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с их законами.

Наконец, в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности находятся земельные участки которые непосредственно признаны таковыми федеральными законами, а также приобретенные соответствующим публично-правовым образованием по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Иные (ограниченные) вещные права на землю

Право собственности на землю являегся основополагающим правом не только среди вещных, но и среди имущественных прав на землю в целом, так как предоставляет его обладателю наибольшее количество юридически обеспеченных возможностей определенного поведения в отношении земельного участка. Иные вещные права по содержанию воспроизводят право собственности в той или иной степени, но не полностью, поэтому их принято иначе называть ограниченными вещными правами (в силу того, что их содержание ограничено по сравнению с правом собственности).

К числу ограниченных вещных прав на землю относятся:

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - традиционный институт постсоветского земельного права, который изначально был призван в какой-то мере компенсировать отсутствие частной собственности граждан на землю.

Однако в современных условиях, когда частная собственность на землю получила достаточно широкое распространение, действующее законодательство предусматривает, что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. При этом право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется.

Как следует из определения, субъектами права пожизненного наследуемого владения является только одна категория лиц, которая способна передавать это право по наследству, а именно - граждане. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый

гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. Взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Подразумевается, что такой титул, как право пожизненного наследуемого владения, с течением времени будет полностью вытеснен правом собственности;

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в историческом плане также является институтом, призванным восполнить отсутствие права собственности на землю, но не для граждан, а для юридических лиц. Согласно действующему законодательству, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются уже не любым юридическим лицам, а только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Все остальные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г.

В ходе развития постсоветского земельного права к числу субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками законом были отнесены граждане. Однако согласно действующему законодательству гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан ранее, сохраняется. Более того, граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, аналогично участкам, предоставлен

ным на праве пожизненного наследуемого владения. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками;

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. При этом сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Однако по требованию собственника земельного участка, обремененного

сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. У нас в стране права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:
- права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;
- права пользования - аренда, концессия и др.
Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предпо-лагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осу-ществлять правомочия владения, пользования и распоряжения зе-мельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых госу-дарственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, па-мятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.
По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:
- собственность;
- постоянное бессрочное пользование;
- пожизненное наследуемое владение;
- безвозмездное срочное пользование;
- аренда земельных участков;
- ограниченное пользование чужим земельным участком (сер-витут);
К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имуще-ственных прав, коллективно-долевая собственность.
Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.
Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.
Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками зе-мельных участков, не является закрытым.
К земельным участкам не применяется предусмотренное граж-данским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Право собственности на землю
Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.
Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельско-хозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.
Правомочие распоряжения землей - это возможность для собст-венника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в ус-тавный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать зе-мельный участок в залог и т.д.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие за-кону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Возможность использовать земельный участок по своему усмот-рению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Леса являются исключительной собственностью Российской Фе-дерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.
Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.
Формы собственности на землю
Земля в России может находиться в государственной, муници-пальной, частной и общей собственности. Государственная собст-венность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.
Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.
Непосредственно владеют и пользуются такими участками юри-дические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.
Муниципальная собственность не является государственной. Му-ниципальной собственностью являются территории муниципальных образований - городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.
Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».
В частной собственности находятся земельные участки, приобре-тенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, пред-усмотренным законодательством Российской Федерации.
Общей собственностью считается имущество, находящееся в соб-ственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.
В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.
Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах ко-личество земельной площади, приходящейся на одного члена сель-скохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.
Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в до-верительное управление или распорядиться ею иным образом.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком
Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.
Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.
В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.
Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.
По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государст-венным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Другие юридические лица, владеющие землей на этом праве, обя-заны до 1 января 2004 года переоформить право постоянного (бес-срочного) пользования на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность.
При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.
Гражданам земельные участки на таком праве не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными уча-стками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, пере-давать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и неком-мерческих организаций.
Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (госу-дарства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанав-ливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.
Пожизненное наследуемое владение земельным участком
Данным правом могут обладать только граждане. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, ос-тается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приоб-ретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохра-няется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.
Пожизненное наследуемое владение дает право использовать зе-мельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Но оно не позволяет землевладельцам никаких юридических действий кроме передачи по наследству. Участок не может быть сдан в аренду или передан в безвозмездное срочное пользование. Он может быть передан только по наследству. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не до-пускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном насле-дуемом владении, имеют право приобрести их в собственность, причем бесплатно. При этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды опреде-ляются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законода-тельством.
Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды зе-мельного участка.
Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в го-сударственной или муниципальной собственности, имеют преиму-щественное право покупки или аренды земельного участка. Исклю-чительное право на приватизацию земельных участков или приобре-тение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обя-занности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный ко-оператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.
В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.
По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.
Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.
Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством уста-новлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при су-щественном нарушении договора арендатором.
Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых пе-риодически или единовременно. Возможна выплата аренды нату-ральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.
Безвозмездное срочное пользование земельными участками
Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды зе-мельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.
На праве безвозмездного срочного пользования обычно предос-тавляются служебные наделы.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут)
Сервитут - это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов - публичный сервитут и частный сервитут.
Частный сервитут заключается в предоставлении собственника и владельца земельного участка права ограниченного пользования со-седним участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления серви-тута.
Публичный сервитут представляет собой установленные законо-дательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты уста-навливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения.
К публичным сервитутам относятся:
- право прохода или проезда через земельный участок;
- право использования земельного участка в целях ремонта ком-мунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- право размещения на земельном участке межевых и геодезиче-ских знаков и подъездов к ним;
- право проведения дренажных работ на земельном участке;
- право забора воды и водопоя;
- право прогона скота через земельный участок;
- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
- право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
- право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- право свободного доступа к прибрежной полосе.
Если публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным актом, то частный сервитут устанавливается по согла-шению между лицом, требующим установления сервитута, и собст-венником соседнего земельного участка. Но при этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи залога.
И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или по-стоянными.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых ус-тановлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.
Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государст-венной регистрации.
Особенности оборота земель
Оборот земли - это перераспределение земли между собственни-ками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.
Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государст-венным регулированием землепользования.
Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:
- земельные участки, оборот которых разрешен;
- земли, изъятые из оборота;
- земли, частично изъятые из оборота.
Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.
Земли, изъятые из оборота
К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, за-нятые следующими объектами, находящимися в федеральной собст-венности:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности;
- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых со-зданы закрытые административно-территориальные образо-вания;
- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Рос-сийской Федерации;
- воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Земли с ограниченным оборотом
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
- в пределах особо охраняемых природных территорий, не нахо-дящиеся в федеральной собственности;
- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ-ленных федеральными законами;
- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
- занятые особо ценными объектами культурного наследия на-родов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
- в границах закрытых административно-территориальных обра-зований;
- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко-тических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного на-значения.
Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. Впервые в законодательстве это право было закреплено в ст. 71 ЗК, предусматривающей такой вид земель населенных пунктов, как земли общего пользования. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности , и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Данные принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

Следует обратить внимание, что ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривает и никогда ранее не предусматривало такого вида прав на земельные участки, как право хозяйственного ведения или право оперативного управления .

По общему правилу, землевладелец вправе определить юридическую судьбу своего земельного участка (т.е. распорядиться им) только путем передачи его по наследству, поэтому право пожизненного наследуемого владения по содержанию приближается к праву собственности .

Согласно ст. 266 ГК (пока не действующей) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок , которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266 ГК).

Титул «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» был исключен по непонятным причинам из содержания ЗК в соответствии с Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации ». Однако этот титул продолжает применяться, поскольку предусмотрен в Законе РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российский Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также ст. 216, 265 ГК.

Данный Закон предусмотрел, что земельные участки, находящиеся в пользовании граждан, передаются им для указанных целей в частную собственность в пределах установленных норм предоставления земельных участков бесплатно. Граждане, имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования той частью земельного участка, которая превышает установленные предельные нормы. Граждане имеют право приобрести данную часть земельного участка в частную собственность у местной администрации по договорной цене.

Закрепленный в законодательстве принцип приватизации земельных участков гражданами получил подтверждение в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». В п. 3 Указа говорится, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц , имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, в п. 9 Указа предусмотрено, что для ускорения процедуры оформления права на земельный участок соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи. Решение (выписка из решения органа местной администрации о предоставлении, продаже земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка либо об отказе в этих действиях) подлежит выдаче в семидневный срок с момента принятия решения. При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после государственной регистрации права собственности на землю устанавливает и оформляет границы земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» конкретизировал указанные выше положения Закона. Указом (п. 1) было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещено обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду. Приватизируются такие земельные участки в порядке осуществления процедуры перерегистрации прав граждан на земельные участки.

Права и обязанности владельцев земельных участков. Содержание прав и обязанностей землевладельцев заключается в следующем. Владельцы земельных участков имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные; культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации их земель; на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка (ст. 52 ЗК). Кроме того, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ч. 2 ст. 266 ГК).

Землевладельцы согласно (ст. 53 ЗК) обязаны: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; своевременно вносить земельный налог ; не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами; своевременно представлять в соответствующий орган местного самоуправления установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель; вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

Землевладельцы имеют точно такие права, как и землепользователи (ст. 52 ЗК). Однако граждане, ведущие крестьянское хозяйство и имеющие земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеют право ограниченного распоряжения им. Так, согласно ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» землевладельцы вправе обменять земельный участок; сдать участок или его часть в аренду при определенных условиях; передать участок по наследству.

Таковы особенности содержания титула «право пожизненного наследуемого владения земельным участком».

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

В последующем правила установления сервитутов были закреплены в ст. 274—277 ГК (пока эти нормы не действуют). Суть их в следующем. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В соответствии со ст. 553 ГК, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении участка сервитутом. Если арендодатель — собственник участка не выполнил этого условия, то арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков.

ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодательству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сдавать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Исключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности , не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если это необходимо, то участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае если арендодатель не передал арендатору земельный участок в указанный в договоре аренды срок либо когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволяет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок ( , праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК предусматривает, что использование арендованных земельных участков является платным. Требования, касающиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются договором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные, государственные и муниципальные земли. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив , если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не применимы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Указанная статья ГК предусматривает, что переход права собственности {пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, когда арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК)

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК). Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Особенности договора аренды земельных участков, предусмотренные земельным законодательством. Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их прав и обязанностей аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей. Статья 53 ЗК дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуправления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется, в частности, право при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» специально регулирует вопросы аренды земель данной категории.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земельной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».

Собственник земельной доли вправе сдать ее в краткосрочную аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собственникам земельных долей, получившим их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственным коммерческим организациям , образованным этими собственниками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды земельной доли, который подлежит регистрации в установленном порядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть заверен нотариально. В качестве арендодателя может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний договор аренды земельных долей.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы договора аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются договором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги , продукцию или услуги. Продукция и услуги, выдаваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арендодателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих организаций.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя (арендодателей) выделять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной земельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не выделяться. Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не вправе его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» (п. 2) установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2.

Титул пользования землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

Права, определяющие принадлежность имущества - право собственности;

Права пользования - аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия1 владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ланшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются следующие виды прав на землю:

Собственность;

Постоянное бессрочное пользование;

Пожизненное наследуемое владение;

Безвозмездное срочное пользование;

Аренда земельных участков;

Ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут);

К иным видам прав на земельные участки может относиться право застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог арендных имущественных прав, коллективно-долевая собственность.

Возможны и другие права, возникающие в связи с использованием земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется предусмотренное гражданским законодательством право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Право собственности на землю

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе.

Пользование землей - это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей - это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

Понятие вещных и иных прав на землю

И зависимости от способов защиты и иных особенностей гражданские права (гражданские правоотношения) принято делить на вещные и обязательственные.

Вещное право - это гражданское право, объектом которого выступает вещь (имущество). Содержанием вещного права является право владения, пользования и распоряжения вещью (имуществом). Вещное право носит абсолютный характер. В таком праве (правоотношениях) праву одного лица (обладателя вещного права) соответствует пассивная обязанность неопределенного круга (всех) других лиц воздержаться от его нарушения. Объектом вещного права является не вообще вещь, а только вещь индивидуально определенная. Господство обладателя вещного права над такой вещью осуществляется непосредственно (владение, пользование и распоряжение).

Основанием возникновения вещного права, в частности, на землю является приобретение такого права у государства, совершение земельных сделок.

В отличие от вещного обязательственное право - это право, объектом которого являются определенные действия (передать вещь (имущество), выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное либо воздержаться от определенных действий). Оно возникает на основе договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в законе. Обязательственное право носит – относительный характер. Здесь праву одного лица противостоит обязательство другого конкретно определенного лица (контрагента). Обязательственное право ограничивается пределами, установленными в законе и конкретизированными в договорах между сторонами.

Вещное право и обязательственное право различаются и по способу зашиты. Вещное право защищается от любого лица путем предъявления виндикационного и негаторного исков. Обязательственное право защищается по иску к конкретно определенному контрагенту. Однако в случаях, когда предметом обязательственных прав является материальный объект, то способы защиты вещных прав распространяются и на такие обязательственные права. Так, право арендатора на владение земельным участком (обязательственное право) будет защищаться от любого лица, в том числе собственника, путем предъявления виндикационного или негаторного иска и иным способом защиты вещных прав (ст.305 ГК РФ).

В этой связи в литературе отмечается, что деление гражданских прав на вещные и обязательственные в ряде случаев довольно условно. В таких случаях уместно говорить о вещно-обязательственных правах (отношениях).

Виды вещных и иных прав на землю

С точки зрения объема правомочий обладателей вещных прав на землю по владению, пользованию и распоряжению землей различают право собственности и иные вещные права на землю.

Иные вещные права перечислены в ст.216 ГК. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Основополагающим вещным правом на землю является право собственности на землю. Главное отличие права собственности на землю от иных вещных прав на землю состоит в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается своей землей, принадлежащей ему на титуле права собственности,

Обладатели иных вещных прав на землю владеют, пользуются, а в случаях, предусмотренных законом или соглашением с собственником, и pраспоряжаются чужой землей, землей, принадлежащей собственнику.

Наиболее широкими правомочиями обладает собственник. Пределы таких правомочий ограничиваются законом. Так, согласно п.3 ст.209 ГК «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».

К иным правам на землю относятся аренда земли. Эти права обязательственные, они возникают на основе договора. Однако следует иметь в виду, что в содержании вещных и иных прав на землю много общего. Это обусловлено тем, что и объектом является земля как имущество и как природный объект.

Сервитут (от лат. servitus) как право ограниченного пользования чужим имуществом был известен еще римскому праву.

В силу сервитута собственник недвижимого имущества (земли, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего или другoгo земельного участка предоставления ему права ограниченного пользования этим участком.

Известны два вида земельного сервитута: публичный и частный.

Отношения по установлению публичного сервитута регулируются ст. 23 ЗК РФ. Частный сервитут устанавливается в соответствии с граж-ланским законодательством.

Рассмотрим их отдельно.

Публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом РФ, нормативно-правовыми актами СРФ, нормативно-правовыми актами муниципальных образований в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения, без изъятия земельного участка из пользования. Публичный сервитут устанавливается с учетом результата общественных слушаний.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона скота через земельный участок и других целей, указанных в п.3 ст.23 ЗК РФ.

Публичный сервитут может устанавливать на земельных участках как находящихся в непосредственном пользовании собственника, так и на участках, переданных во владение и постоянное пользование.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка по целевому назначению, то собственник участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участник или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков за счет органов государственной власти или органов местного самоуправления, установивших публичный сервитут.

Частный сервитут в отличие от публичного устанавливает только между собственниками соседних земельных участков по соглашению между ними.

Цели установления частного сервитута в общем-то те же самые, что и публичного сервитута. Публичный и частный сервитут имеют много общего. Как публичный, так и частный сервитут устанавливается без изъятия земельною участка. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением как публично, так и частного сервитута, могут защитить свои права в судебном порядке. И тот и другой сервитут подлежат государственной регистрации, так как устанавливается в отношении недвижимого имущества. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, владельцев и пользователей прав на владение, пользование и распоряжение этим участком.

При переходе прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.